2015年新政迭出不穷
告别“黄金时代”，进入“白银时代”，我国楼市奏响新的乐章。新楼市里，互联网汹涌浪潮来袭，新政策迭出不穷，市场变幻莫测，于是上演了一幕幕房企之间、中 介之间合纵连横的大戏，好似战国诸侯争霸的“战役”。无论剧情如何演变，大家都勇往直前、永不放弃，在新楼市的发展中留下自己足迹。我们从政策、市场、房 企、行业四个角度，梳理出新楼市出现的17个关键词，帮助读者了解新楼市的发展变化脉络。
降息
拼音 jiàng xī
解读：
降 息指的是中国人民银行下调了金融机构人民币贷款和人民币存款的基准利率。在央行宣布降息的时候，有时也会伴随着降准。降准指的是中国人民银行下调金融机构 存款准备金率。2015年上半年，中国人民银行分别于3月1日、5月11日及6月28日实行三次下调金融机构人民币贷款和人民币存款的基准利率。中国人民 银行分别于2月5日、4月20日及6月28日实行三次下调金融机构存款准备金率。而6月28日“双降”为七年后首次同时实行。今年降息降准力度超前，对市场提振作用明显。在今年第二季度4月至6月的“每月一降”，为楼市回暖和市场稳定起到了至关重要的作用。
点评：
21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙认为，货币政策的调控能够扩大货币流通性，无论是对实体还是股市都是一种利好。而降息对房地产市场的很积极作用，主要体现在贷款利率的降低，直接影响了降低购房人的成本，还款钱少了，自然买的人多了。
3·30
新政
拼音 sānsānlíng xīnzhèng
解读：
2015 年3月30日，中国人民银行联合几个部委发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。同一天，财政部、国税总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政 策的通知》。两则通知称，3月31日起，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低 首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住 条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含 2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
点评：
21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙认为，3·30新政对楼市有三个方面的影响，一是对限购等行政干预有所放松；二是购房首付比例的降低，在一定程度上降低了购房门槛；三是税费的调整减轻了消费者的购房成本，“5改2”的调整对市场是一个刺激。
2015北京楼市走出低谷
房价上涨
拼音 fángjià shàngzhǎng
解读：
北 京楼市在2014年进入调整期后，房价逐步进入下行通道。进入2015年，在利好政策刺激下，北京楼市开始回暖。2015年5月18日上午，国家统计局发 布“4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”数据显示，在3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份70个大中城市新建商品住宅 成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。据机构数据显示，在北京，新房和二手房均价连涨三个月，其中北京新房价格4月环比上涨0.2%，而5月价格则环 比上涨至1.4%。中原地产统计数据显示，截至6月，北京普通住宅成交均价上涨至2.7万元/平方米，环比上涨约6.3%。
点评：
业内人士表示，下半年房地产市场将会继续有宽松政策出台，同时在供应量下滑、商品房豪宅化趋势日趋明显的情况下，北京市房价仍有上涨的空间。
红五月
拼音 hóngwǔyuè
解读：
“3·30 新政”发布后一个月，利好政策持续释放，北京楼市出现了“红五月”征兆。据机构统计，2015年5月，北京楼市成交热度明显攀升，多家标杆房企的月度业绩 报告显示当月业绩普遍飘红，总销售金额环比增长17%，同比增长高达31%。各大房企在今年5月份的土地市场上变得活跃，拿地态度积极，拿地的面积和价格 的同比、环比数据均有所上升，一线城市和部分二线城市去库存压力减小。亚豪机构统计数据显示，2015年“五一”期间，新建商品住宅(含保障房）成交套数 324套，比去年同期增长91.7%，而二手房网签数据比去年同期也上涨了58.1%。
点评：
伟业我爱我家市场研究院孔丹表示，3·30新政出台，政府支持刚需及改善型置业需求，北京楼市成交量从四月份开始往上走，到了五月份迎来一个高峰。
西南地王
拼音 xīnán dìwáng
解读：
今 年北京住宅用地供应减少，四环内住宅用地变得更为稀缺。在今年丰台区第一批供地计划中，位于丰台区西南二环与西南四环之间的优质住宅用地占4宗，成为众多 房企争抢的热点地块。随着北京西南优质住宅用地逐渐入市，该区域有可能会催生新地王。目前北京西南区域已有多个地王扎堆出现，包括夏家胡同地王、西局地 王、白盆窑地王。2013年，夏家胡同地块被懋源以17.7亿元的总价获得，剔除保障房部分，楼面价高达4.5万元/平方米，成为当年的北京单价地王。今 年，丰台区花乡白盆窑地块上市，被华润首开平安联合体以86.25亿元收入囊中，成为今年北京总价地王。地王在京西南频繁出现，使“西南地王”成为地产圈 热词。
点评：
亚豪机构市场总监郭毅表示，在同一个区域出现多个地王项目，并不一定是件坏事。因为只有在同一个区域多个地王项目共同营造高端居住区，才会在该区域形成高端居住氛围，从而推动该区域高端板块的形成。
顶豪
拼音 dǐngháo
解读：
随着近年来北京高价地频频出现，2015年北京将会有一大批豪宅项目集中入市，由此2015年北京迎来了顶豪元年。据机构统计，2015年北京楼市中，每平方米价格在10万元至20万元的顶豪项目至少有20个以上。今年初，万柳书院率 先入市。6月18日，龙湖·西宸原著相继入市。顶豪是豪宅市场中最高端的部分。顶豪应符合的标准包括无可替代的升值地段、不可复制的稀缺资源、殿堂级的生 活配套圈、科学立体的交通网络、高尚素质的居住人群、大师级的建筑团队以及比肩国际的王牌物业。随着顶豪市场竞争加剧，顶豪项目已经不仅仅局限在地段、区 位的比拼上，各大开发商纷纷挖掘自己独特优势，打造真正具有价值的王牌产品。
点评：
伟业我爱我家市场研究院孔丹表示，作为具备地段、景观、建筑品质等稀缺资源要素的不动产，豪宅拥有抗通胀、避风险、稳定升值的功能，更容易成为顶级客群的资金避风港。豪宅迎来了元年，顶豪供应量将会增加，有望推升成交量上涨。
京津冀协同发展
拼音 jīngjīnjì xíetóng fāzhǎn
解读：
京 津冀协同发展因为《京津冀协同发展规划纲要》通过审议，而成为社会关注的焦点。“京津冀协同发展”屡次登上各大媒体头条，荣升为地产圈的热词。今年4月， 中共中央政治局审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。纲要指出，推动京津冀协同发展是一个重大国家战略，核心是有序疏解北京非首都功能，要在京津冀交通一 体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破。此后有媒体报出，北京地铁将通往河北燕郊、固安、涿州。受地铁即将开通的影响，燕郊、固安等地 区楼市红火起来。燕郊有部分楼盘提价。
点评：
第 一太平戴维斯市场研究部高级经理董月表示，随着京津冀协同发展的推进，环北京区域将会迎来新的机遇。部分环北京区域，因缺乏产业的支撑、配套的完善，而制 约着城市的发展。伴随首都非核心功能的外移，这些区域的短板有望得到改善，从而吸引更多居住人群，从根本上提振当地楼市。
房企上演合纵连横大戏
并购
拼音 bìnggòu
解读：
融 创收购绿城、融创收购佳兆业成为地产圈最热门的话题。这两次收购事件演绎的跌宕起伏剧情，屡次登上各大媒体的头条，使得“并购”一词成为地产圈热词。去年 5月，融创宣布收购绿城，成为中国上市房企并购第一案。这起并购案以失败而告终,但它并没有终结融创以并购而大幅扩张的野心。今年1月，在佳兆业已经陷入 债务危机之际，融创与佳兆业达成收购股份协议。第二次收购以融创宣布放弃收购佳兆而终结。尽管融创两次并购，一次是维持不足一年的婚姻，另一段还未订婚就 分手。但这是中国房企收购史上史无前例的两次并购案例，可以为其他房企进行并购时提供借鉴。
点评：
分 析师房玲认为，随着房地产行业转折的出现，大中型房企要想进一步实现跨越式增长，“强强联合”成为一大关键。但是在大中型房企之间的并购中，“大吃小”运 作方式不再适用，企业需要花更多的精力在多方兼顾、资源整合方面，才能顺利完成并购，从而实现“1+1>2”的效应。
分拆上市
拼音 fēnchaīshàngshì
解读：
“分拆上市”成为今年地产圈流行新词。今年，万科、中海外等多家大型房企纷纷宣布要拆分旗下业务板块独立上市。其中，中海外、万科等企业对外披露正在谋求将物业管理业务分拆上市；碧桂园计划分拆酒店业务上市；恒大在多元化发展的道路再发力，意欲将矿泉水、粮油、健康等产业分拆上市。在资本市场上，房企通过将旗下业务板块分拆上市，可以获得股权的二次溢价。“分拆上市”或将成为房企未来发展的一种新趋势。
点评：
伟业我爱我家市场研究院孔丹表示，大型房企拆分旗下业务板块独立上市，能够促使各业务板块更容易在资本市场融资，推动企业的产品创新、业务创新。同时分拆上市后的业务板块获得二次溢价，也能够给集团带来更多的收益，从而成为后续房企对此类模式效仿的重要诱因。
约架
拼音 yuējià
解读：
今 年在北京土地拍卖市场头一次出现“约架”事件，成为业内广泛关注的焦点。由此“约架”一词成为地产圈热词。今年6月25日，北京土地市场在断供50天之后 终于再一次迎来了土地出让，此宗土地位于大兴区瀛海镇，规划建筑面积仅18958平方米，起始价为1.5亿元，属宅地性质。这宗不起眼的宅地吸引了12家 房企前来竞拍。12家房企经过72轮战役，最终旭辉以2.25亿元、配建12600平方米自住型商品房为条件拿下了该地块。在当天的土地拍卖市场，发生几 家房企约架的情况。据此前媒体报道，因为几家企业商量好了到某个价格就不叫价了，被打的开发商违反君子协定，结果就演变成如此结局。
点评：
链家地产李巧玲认为，北京土地供应减少，地价已经居高，房企争夺热点地块愈演愈烈。在激烈的夺地竞争中，房企之间达成联盟本是无可厚非的，但不讲诚信终会导致矛盾出现。
众筹
拼音 zhòngchóu
解读：
“众 筹”是个舶来品，在近两年流行于地产圈，成为地产圈的热词。今年众多房企发起众筹，推出众筹买房、众筹投资等不同类型产品。今年6月，远洋与京东再度携手 推出房产众筹，以6.18折的价格开启“抢房活动”。同样是在6月，万达集团、快钱公司联手推出的中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”，起始投资金额仅 为1000元。“稳赚1号”募集的资金全部投资于只租不售的万达广场项目，投资人可以获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年 化收益率可达12%以上。中国房地产众筹的诞生，不仅为房地产项目销售提供了新的销售途径，也带给投资客户一种低成本理财方式。
点评：
亚豪机构市场总监郭毅，由于我国法律对众筹没有明确立法，导致这种新兴融资活动暂时还未能有相应的监管部门进行严格把关和具体规范参照，隐藏着不可估量的法律风险。参与众筹的人们倘若遇到众筹出现问题，将难以依据法律主张权益。
万万没想到
拼音 wànwànméixiǎngdào
解读：
今 年5月14日，商业地产龙头大连万达集团股份有限公司，与国内住宅龙头万科企业股份有限公司在北京宣布建立战略合作关系。两家企业以“门当户对”、“一见 钟情”的方式，牵手联姻。未来万科与万达将长期开展合作，充分发挥各自在房地产领域的优势，在一系列双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作，以实现利 益共赢。由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。“万万”合作在地产圈引发强烈震动，被业内人士称为“万万没想 到”。“万万没想到”频繁被刷屏，成为地产圈的热词。
点评：
严跃进表示，万达与万科强强联手，反映了行业竞争的加剧。即便是行业规模最大的两家企业，也需要通过合作来对冲行业盈利空间收窄的风险。两家企业搭建平台，将在传统地产板块的基础上寻找到新的业务模式。此类合作也将成为后续其他房企转型可供借鉴的样本。
房地产行业掀起创新潮
社区O2O
拼音 shèqū O2O
解读：
O2O 英文即Online To Offline（线上到线下），最早美国TrialPay创始人兼CEO AlexRampel在2010年首次提出，称O2O是“在网上寻找消费者，然后将他们带到现实的商店中，是支付模式和为店主创造客流量的一种结合”。但 O2O在中美两国的发展却大相径庭，O2O模式在美国主导者是实体零售商，而在中国则主要是大的电商平台，并且要求须有独立网上商城、国家级权威行业可信 网站认证、在线网络广告营销推广、全面社交媒体与客户在线互动、线上线下一体化会员营销系统五个要素。社区O2O，指通过互联网建立线上与线下的结合，从 而更好地服务居民社区生活。目前社区服务O2O大体分为电商类、服务类、媒体类、工具类、社交类。
点评：
21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙认为，社区O2O是将互联网当成一种工具，一种销售方式，将线上与线下的优势结合，线上的服务标准化内容较多，线下的服务个性化更多，这在未来是一种趋势。但无论经营的是哪种服务，最重要的始终是与顾客的沟通与服务。
智慧家
拼音 zhìhuìjiā
解读：
5 月20日被称为“网络情人节”。今年5月20日，品牌房企华远地产和方兴地产，不约而同地选择在这一天与各自中意的“情人”牵手，她们的名字，一个叫 360，一个叫腾 讯。方兴地产宣布将与腾 讯多个事业群合作，共同探索“智慧家”。双方将共同探索“2+X智慧家”的智慧住区建设。华远与360联合打造“智慧·家”。双方通过利用无所不在的互联 网，创新出多种智能硬件，为人们打造安全、便利的智慧社区和智能家居。房企与互联网企业联合推出智慧家居，将会成为新时代的一种新风尚。智慧家因受到业内 广泛关注，而荣登地产圈关键词榜单。
点评：
亚豪机构市场总监郭毅说，只有这些智慧家居是基于客户需求提炼而成的，才能满足居住者的实际需求。这些智慧家居产品究竟是一种宣传策略，还是可以提升地产项目品质、对成交量带来拉升作用的举措，还需要时间的验证。
新贵人群
拼音 xīnguìrénqún
解读：
目 前，豪宅购买人群的年龄结构，已发生较大变化。随着近年来以移动互联网为代表的新兴产业大发展，中小板、创业板，以及以移动互联网为代表的企业并购等市场 造富过程中，一批财富新贵出现。这些财富新贵年龄结构更为年轻，以80后居多，他们的财富主要是自己创造的。如今，他们已成为豪宅市场的主力购买军。新贵 人群与传统的富裕人群相比，在消费观念和居住需求上都有明显区别，这部分人生活方式更加国际化，因此对住宅品质的追求更趋内在化。
点评：
亚 豪机构市场总监郭毅表示，这些新贵人群通过自己的能力创造财富后置业升级，财富的获取更为阳光透明，对于豪宅的产品、配套、服务等方面的需求也与此前的客 群有所不同。在产品上，传统客群更注重私密性，新兴客群则看重功能性；在配套上，传统客群侧重健康养生，新兴客群对优质教育更感兴趣；在服务上，传统客群 希望得到管家式服务，解决他们日常生活的琐碎问题，而新兴客群则更注重社交圈层的营造和融入，致力于从日常社交中挖掘更大价值机会。
创客空间
拼音 chuàngkèkōngjiān
解读：
今 年上半年，中关村创业大街、优客工场这样为创客提供办公空间、创业服务的产品如雨后春笋般涌现出来。今年5月，华银相关人士透露，华银（天鹅湖）国际生态 城内的创客空间已搭建完毕。上海万科旗下的首个创客空间“Vintel万创奔腾”将于下半年正式运营使用。“创客空间”一词成为地产圈的新热点。创客空间 是一个人们能分享兴趣（多数是电脑、技术、科学、数字或者电子艺术）、合作、动手、创造的地方，可以被看作开源社区，创客能聚集在一起分享知识，创造新事 物的实验室、厂房、工作坊、工作室等。很多创客空间参与自由软件、开源硬件、新媒体的活动，经常开设在大学、社区活动室、成人教育中心，但有些需要更多空 间的可以直接设在厂房里。
点评：
严跃进认为，“创客空间”类产品在盈利方面存在风险。目前多数产品都有一定的风险投资资金做支持，但若是后续效果不明显，得不到风险投资资金支持，将会使这类产品的发展面临困难。
创业
拼音 chuàngyè
解读：
今 年我国地产界掀起一股创业潮。从房企高管到中介经纪人，都卷入到创业的热潮之中。“创业”一词频繁见诸于报纸，成为地产圈的热词。今年3月，万科高级副总 裁毛大庆提出辞职，开始自行创业之路。毛大庆创立了优客工场。优客工场在为创业企业提供办公空间的同时，还为创业者提供导师服务、投资服务、财务服务、法 律服务、银行服务、医疗健康服务以及人力资源服务。今年5月，思源旗下房通网鼓励经纪人自己创业，创业经纪人与公司从雇佣关系变成合作伙伴。房通网免费为 这些经纪人提供系统支持、资源支持、服务支持、签约支持等基础服务。地产圈的创业已成为一种新趋势。
点评：
北 京房通网科技有限公司副总裁杨皓表示，在互联网思维冲击房地产行业的震荡期内，无论是房企高管离职创业，还是中介经纪人进行创业，都是为了发挥人才自身的 最大潜能，谋求更广阔的发展空间。但是个人单独创业是有风险的，而依靠于企业进行创业相对风险较小。无论哪种形式的创业，最终能否成功还有待于市场的检 验。
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