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城市系列点评之深圳 2015年全国最疯狂的楼市

https://m.biud.com.cn 2016年02月23日10:32 家居装修知识网  

  上周分析过上海、北京之后,今天再来看2015年最疯狂、市场最为火热的深圳,其全年一手商品住宅成交均价飙升33%,领涨全国。

 整体来看,2015年深圳市场呈八大特征:

  一、一手住宅均价飙升33%,领涨全国

  2015年深圳楼市最引人注目的是,商品住宅成交均价大幅飙升,同比涨幅高达33%,领涨全国各大城市。

 二、住宅市场改善发力,豪宅持续火爆

  2015年深圳商品住宅成交740万平方米,成交金额2550亿元,较2014年分别增长69%和126%,均超过2013年高点,达到近10年峰值。深圳产业结构持续优化,加之2015年政策利好和上半年股票牛市,推动2015年深圳楼市持续火爆。

  整 体来看,2015年深圳商品住宅市场改善、中高端、豪宅齐发力。从总价段看,300万元以下的刚需依然是成交主力,但占比大幅下降;300-500万改善 需求激增,成交占比同比上升14个百分点;500-1000万中高端需求和1000万元以上豪宅成交占比均显著上升。因为房价快升,深圳的商品住宅市场出 现明显的“中高端化”趋势。

  2015 年深圳豪宅市场成交量暴涨。1000万以上的豪宅2015年共成交近3000套,比2014年多卖1757套,成交面积65.14万平方米,同比增长 128%,成交金额489亿元,同比增加170%。其中1000万到2000万之间总价的住宅成交2388套,同比上涨129%。

  三、受政策和自贸区刺激,办公产品量增价涨

  2015 年深圳商办进入集中放量阶段。其中商业成交13.5万平方米,较2014年上升6.6%。办公类项目成交74万平方米,同比上升89%,增幅巨大。 2015年SCC、永新时代广场、华润大冲商务中心等大体量项目入市,推高新增供应量。受自贸区利好刺激,前海甲级写字楼供需两旺,销售表现亮眼。

 四、TOP10热销项目最高价和门槛激增

  2015年深圳销售金额TOP10项目无论是最高价和门槛双双激增,入榜金额高居一线之首。而具体来看热销项目成交表现,也堪称全国之最,例如华润城单盘成交100亿元、鸿荣源壹方中心当天成交60亿元,作为单价破十万的深圳湾壹号也成交了54亿元。

 五、二手房市场活跃,成交量远超一手房

  2015年深圳二手房共成交13万套,共计1064万平方米,较2014年大增122%。深圳二手房成交活跃,成交面积是一手房的1.4倍,二手房成交面积仅次于上海、北京。

 六、土地市场供应稀缺、竞争激烈,单价、总价均是全国第一

  2015 年深圳共成交经营性土地建筑面积148万平方米,较去年下降57%,土地出让金额322亿元,同比下跌38%。土地成交量大幅下降主要是供应稀缺所致。深 圳土地资源日益紧缺,城市更新成为主要的开发方式。2015年城市更新单元计划项目高达94宗,用地面积763万㎡,主要集中在关外区域。

  深圳地少房企多,土地争夺激烈。关外坪山新区和宝安为开发商拿地热门区域,居住用地因稀缺性溢价空间进一步加大,“面粉”价格被推高。2015年12月信达在深圳坪山拿下单价79907元/平米,刷新全国单价地王历史记录。

 七、刚性需求外溢,惠州、东莞受益良多

  深圳楼市的火热也带动了周边城市房地产市场。尤其是房价过快增长,大量刚性需求外溢,对惠州和东莞影响较大,这两个城市商品住宅成交较2014年分别增长了130%和62%。三个城市总成交量达到2323万平方米,体量仅次于成都,能排到全国的第二。

 八、优异的经济基本面是楼市的最大支撑力

  经济增长强劲、产业结构优良是2015年深圳楼市火爆的最大支撑力。2015 年深圳生产总值达17502.99亿元,按可比价格计算,同比增长8.9%,增幅分别比全国和全省高2.0和0.9个百分点。经济保持较快增速的同时,发 展质量不断提高,第三产业结构优化明显,占比上升较快,尤其是现代服务业近几年正在快速发展。2015年深圳第三产业增加值10291.80亿元,增长 10.2%。

  从其他指标指标来看,2014年深圳常住户籍人口比3.42每年的人口输入量非常大,这也支撑着楼市的需求。当前深圳商品住宅消化周期仅8.5个月左右,市场供应不求,也是推动楼市快速回升的重要原因。

  展望2016年,深圳房地产市场将会是充满变数的一年。货币宽松政策和自身调整诉求将分别成楼市上行和下行的两股动力。

  从上行动力看,根据土地供求关系,“招拍挂”土地供应量持续走低, 新房占比极大的城市更新项目难以推进,房价上涨又推高拆迁成本,因此中长期房价上涨预期较强。近期来看,截至2015年底,深圳商品住宅存量面积588万 ㎡,消化周期仅为8.5个月,若后续推盘跟不上,供不应求的局面将会加剧。加之货币政策宽松不变,也会催使购房者入市。所以深圳房价近期和中长期仍有上升 空间。

  从下行因素看,2016年深圳楼市与2015年有显著不同,部分房产已逐渐由居住属性主导转变为金融投资(投机)属性主导。实际在去年下半年,房价快速上升之后,炒楼盘和炒楼花的情况死灰复燃。为此,2016年初,深圳多家银行已经开始收紧房贷政策限制中介炒房。

  总的来说,在投机炒房推波助澜之下,购买力和房价之间已经产生明显断层,再加上资本市场利好在2016年难以重现,所以对2016年深圳房价不能预期太高,特别是部分房价上涨过快的高端项目,可能会存在一定压力。

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