20天内，通过发行两笔境内公司债，龙湖地产已经在资本市场募集了60亿元人民币。
适逢上市房企境内再融资的窗口期。据不完全统计，上半年国内房企通过债券融资获得数千亿的流动性支持。而融资体系素来让同行艳羡的龙湖，在时隔6年后，亦回归境内公司债市场。
虽然与恒大、富力等同期发债的房企相比，龙湖的融资规模不是最大，但利率最低。“我们在境内和境外银团的利率差不多，都在4%左右。”一位龙湖人士说。
回归境内融资，在资金成本之外，龙湖更着重考虑到资金的安全性和债务结构的优化。
60亿元进账后，龙湖所获得证监会授予的80亿元境内债发行额度还剩下20亿元。这一波境内低息公司债的选择、决策和发行过程，也将与龙湖接下来的融资策略乃至市场判断息息相关。
过去饱受资金困顿的宋卫平曾对人说，佩服龙湖吴亚军对公司财务超高的把控水准。此番龙湖发债，可为观照龙湖财技的一面镜子。
小步快跑
与大多数境内融资受限的房企一样，龙湖上一次在国内发债还要追溯到2009年。当时这笔总额14亿元、为期7年的企业债，债券存续期前5年票息为6.7％。
此后，上市房企境内融资闸门被关，直到2015年1月，证监会放开对房地产上市公司再融资的限制，境内债券发行主体，由境内上市公司扩大至非上市公司主体。包括龙湖在内的在港上市房企，因此拥有了利用境内附属公司发债的机会。
经济观察报独家获悉了这两笔境内公司债的决策和发行过程。
年初再融资开闸后，龙湖立即开始准备境内发债事宜，目标是进入新规后首批获准发债的房企名单。经过准备、尽调、土核、审核等过程，龙湖于6月底拿到证监会的批文，获准发行境内公司债的总额度为80亿元。
6月底，恰逢股市大幅震荡，政府暂停IPO等动作将大量资金从股市“赶”到了债市。经过一周左右的路演，龙湖最终在7月初将首期债券投入市场。
此时的国内资本市场，大量资金正由股市投向债市。
7月7日，龙湖发行了第一笔5年期20亿元的境内公司债，票面利率为4.6%，创下民营房企债券利率的新低。
房企境内发债主要有三个方式：发改委审批的企业债、银行间市场的短融中票和证监会监管的公司债。其中企业债可在银行间市场和交易所流通，短融中票仅在银行间市场流通，公司债仅在交易所流通。
龙湖人士介绍，之所以选择公司债，因为根据最新的政策规定，公司债在2015年初放开至所有公司制法人，而目前境内发改委审批的企业债主要鼓励保障房类项目，银行间市场中票还尚未对非上市公司和境外上市公司主体开放。
在交易所流通的公司债券可实现质押，且评级越高质押率越高（如AAA级可达到9折），基金、券商、资管等市场投资者可通过质押做杠杆以提高实际收益率。在资信不足的情况下，国内的担保抵押是增信手段。
无论是境外还是境内，龙湖都是信用评级最高的民营房企之一。国内评级机构大公国际、中诚信证评及新世纪均给予龙湖AAA的最高评级。
“一般来说，像龙湖这样高评级的公司不需要担保，评级信用已足够让投资人认同。”上述人士说。
7月初以来，国内货币市场持续宽松，中粮、招商等房企同期发行的债券也都取得了相对较低的利率。但能够连续刷新最低票息纪录，除了高评级之外，也和龙湖制定的债券发行策略密不可分。
80亿元发债额度，目前龙湖已分两期发行了三个品种，共60亿元，都是由中信证券承销。之所以这样分，龙湖认为，是采取了“小步快跑”的策略，尽可能抓住市场窗口期的变化，将利率水平降至最低。
7 月27日，龙湖宣布发行第二期总计40亿元的公司债券，其申购总量超过了100亿元，认购达到两倍以上。这使得龙湖能够将票面利率定在更低的水平——5年 期的20亿元债券票面利率仅为3.93%，7年期的20亿元债券票面利率仅为4.2%，相当于同期银行贷款利率7.2折，双双创下今年以来行业内同年期境 内公开发债利率新低。
同时，第二期债券发行中，龙湖设置了年期调整和提前赎回的结构，以求兼顾偿债节奏和第一期投资者的利益。
“回家”找钱
平均借贷成本6.4%，净负债率57.1%，一年内到期负债约80亿元，在手现金190亿元——截至2014年底这组财务数据说明，龙湖获得资本市场的认可，凭借的是健康的财务状况。
“选择债券，如果按照重要性分级，债权人首先是看债券的安全性，然后才是收益。在选择购买债券的那一刻，实际收益几乎是固定的。”一位长期追踪资本市场的分析人士对经济观察报表示。
债权人对市场的信息特别敏感，他们往往会自己去研究企业的净负债率、手持现金、利息覆盖倍数和评级指标等。企业的财务稳健，信用记录好，才能拿到较低利率的企业债券融资。
从这一波发行境内公司债的房企看，市场仍然认可信用资质优异、财务稳健的企业。
虽然在境外资本市场拥有着良好的信用评级和利率水平，但面对境内发债的窗口期，龙湖还是决定把握机会。
据经济观察报了解，龙湖在境外发行的主要是美金债和点心债，主要用途是再融资和补充流动性，其中再融资主要是用于境外债务的归还，例如提前归还境外银团或境外债券；而资金流入境内主要通过成立新项目公司的注册资本金形式。
相比境外发债，境内债券无担保且无其他金融限制条款，最重要的是无汇率风险。现在境外市场将美元、欧元转换为人民币需要额外增加3%左右的成本。随着美元加息时间表逐步显化，境外低息融资的市场窗口在未来也可能逐步退出。
“欧元债利率低也不是没理由的，首先要归结于欧洲‘央妈’把存款利率降成了负数，也就是说，在欧洲存款是要倒付银行利息的，整体上也拉低了成本。但是，欧元在未来一段时期内仍有不确定的汇率风险，所以，还是发人民币更心安。”龙湖在其官方微信中称。
优化债务结构
中国指数研究院最新报告显示，上半年有恒大、富力、蓝光、时代地产等54家房企发布债券融资预案，涉资1800亿元，28家企业债务融资实施完成，融资总额549亿元，平均融资成本约为5.49%，公司债的平均融资成本低于5%。而海外债券的发行金额则同比下降1/4。
“这是多年来，中国开发商第一次在自己家门口获得这么多的资金。”一家总部位于深圳的上市房企老板说。
随着融资预案的密集发布，房企的流动性正得到明显改善。综合近期发债的几家房企的再融资预案，几乎所有发债筹资的用途都是“改善债务结构”和“补充既有项目的运营资金”，而“拓展项目”鲜有出现在募资投向上。
龙湖此轮发债，主要也是为了优化公司的债务结构。“龙湖一直以来严格管控整体负债水平，保持与净资产相匹配的负债空间，过多负债对我们会形成一定压力，同时还需考虑提前偿还银行贷款等债务。”龙湖方面表示。
2014年年报显示，在龙湖目前的借贷中，约68.9%以人民币计值，另外31.1%以外币计值。基于人民币潜在的贬值趋势，龙湖在年初就提出要着手降低外币借款占比，辅以一定比例的汇率掉期，以降低未来的汇兑损失。而境内债券的启动能够进一步优化负债结构，也在一定程度上规避了境外融资的汇率风险。
同时，龙湖多渠道、多元化的融资已经打通，作为极少数可做海外银团的民营房企，目前龙湖已签订6笔海外银团贷款，共220亿港元贷款利率不高于4%；发行3单境外美金债，年期最长10年；并尝试境外人民币点心债。
龙湖把这种财务策略称之为“量入为出”：不过度举杠杆，无信托，无高息负债，坚持低成本融资策略。同时，坚持稳定增长的投资物业，带来稳定的现金流收入，预计2015年投资性物业收入可达到15亿，可覆盖全集团利息支出的一半，以保障偿债能力。
业内普遍认为，目前境内流动性较为充足，持续处于低息环境中，收益率在一段时间内还会维持在较低水平。
龙湖对经济观察报表示，在面临公司债供给持续增加的情况下，公司会持续关注市场行情，谨慎选择合适的机会。但是相对来说，龙湖更看重自身的造血和项目签约带来的回款，而非举债度日，因此剩下20亿元公司债发行完成后，短时间内发债空间也将比较有限。
相关知识
20天闪发60亿境内债 看龙湖如何秀财技
金地集团欲分批发行60亿公司债 债务融资将升至522亿
20天热销3.8亿元 珠江悦景园5#楼样板楼王售罄
万达商业拟发150亿境内债券 令境内融资再热
金地集团欲发行60亿公司债 债务融资将升至522亿
恒大冰泉20天砸13亿广告 大力拓展快消行业
四川家具交出60亿元成绩单 "模仿者"如何完成蝶变?
牛市的诱惑 首创置业连发80亿公司债谋扩张
房企扎堆发境内债 碧桂园再添60亿元
金地欲发行60亿元公司债 债务融资将升至522亿元