■本报记者 王丽新

　　被踢出房地产行业第一梯队的“没落贵族”金地集团，在二次冲击600亿元销售目标的催动下，今年拿地、开工均较为积极，对资金的需求也更为强烈。

　　10月18日晚间，金地集团公告称，公司债券首期发行结束，实际发行规模为30亿元，票面利率为4.18%。同时，金地集团表示，公司计划发行不超过60亿元的公司债已经获批。

　　《证券日报》记者根据公司公告和银河证券公布的一份研究报告提供的信息计算，若60亿元公司债发行完毕，金地集团债务融资规模将增至约522亿元，债务融资加权成本约为6%。若以2015年6月30日资产负债情况为基数，计入此次发行债务后，金地集团资产负债率为67.52%。

　　更重要的是，与后来者龙湖地产相比，两者2014年销售额均为490亿元，但龙湖的销售回款比率高达90%的水平，金地集团的销售回款率却严重偏低，不得不被迫需要融资性现金流入。

　　债务融资升至522亿元

　　对于大规模发债原因，金地集团公告显示，本次募集资金扣除发行费用后，将使用 58.305 亿元偿还近期到期的银行贷款，剩余募集资金将用于补充公司流动资金，满足公司未来经营发展对流动资金的需求，有助 于公司业务的开展与扩张、市场的开拓及抗风险能力的增强。

　　事实上，这意味着金地集团此次发行新债基本用于偿还旧债务，在补充公司现金流方面助益并不大。

　　《证券日报》翻阅金地集团公告获悉，今年上半年，公司主要完成了两笔融资。4月28日，公司发行第一期中期30亿元，利率为4.9%；8月5 日，公司发行第二期中票25亿元，发行期限为5年，利率为4.6%。

　　据银河证券9月初公布的一份报告指出，截至2015年6月30日，金地集团债务融资总额为437 亿元，债务融资加权平均成本仅为5.9%。这意味着若此次60亿元公司债发行完毕，金地集团债务融资总额将升至522亿元。而上半年，其在手现金为179亿元，略低于短期负债和一年内到期的非流动负债之和 190.8 亿元，签约销售额则仅为212亿元。

　　“金地集团债务规模可控，净负债率也较为合理。”有业内人士向《证券日报》记者表示，但上半年预收账款为256亿元，同比下降30%，导致公司将依靠融资性现金流入，这或许是其发行新债偿还旧债的主要原因。不过，因目前公司债票面利率普遍较低，也能在一定程度上降低公司的资金成本。

　　根据克而瑞综合统计，部分近期发债的企业利率大致在3.5%-8.5%之间，在A股上市房企中，今年已经发行的公司债平均票面利率为5.65%。其中8月份发债的金融街6年期40亿元债券票面利率为3.84%，10年期10亿元债券票面利率为4.2%。而利率相对较高的阳光城6月发行的一笔13亿元债券，票面利率为8%。

　　而在2014年发行的A股房企公司债平均票面利率则高达7.56%，其中利率最高的是福星股份去年8月发行的一笔16亿元公司债，利率高达9.2%。

　　由此可见，用借新债还旧债的方式置换高息债则是房企发债高潮的背后动力。

　　有数据显示，年内已经有超过60家上市房企抛出公司债发行计划，预期融资高达2500亿元以上，目前实际累计融资已超过1500亿元，而在2014年全年只有15家房企融资成功，金额只有235亿元。据Wind统计数据显示，仅在第三季度，就有37家房企相继发布公司债发行预案，募资规模达1641亿元，较第二季度的394亿元增长了316.3%。

　　克而瑞董事长丁祖昱表示，发债潮还在继续，利率也随着降息不断降低。根据现在的发债速度，到年底还会有更多的上市房企加入发债大军，预计总额将超过3000亿元。

　　在这种融资环境下，金地集团积极发行公司债并不让业内意外，但对金地集团来说，现在最紧要的问题是加快销售步伐，降低库存压力，补充现金流，才能在规模扩张上发力。

　　600亿元目标或再度梦碎

　　值得注意的是，即使财务较为稳健，但对于昔日”万保金招“第一梯队的一员来说，无论是在销售规模还是利润指标方面，金地集团都被甩在了后面。万科和保利早已跨入千亿元房企的行列，而金地集团的营业收入即使在最高峰也未超过500亿元。

　　2015年上半年，尽管净利润同比大增230%，但金地集团仍难回第一梯队。保利地产和万科地产上半年净利润接近50亿元，招商地产逾20亿元，而金地集团只有个位数，为5.2亿元。

　　对此，有业内人士曾直言，金地集团在 2009 年之后在拿地方面问题较多，拿地节奏控制不当，成本较高。而在产品线上，在上海推出成本高、定价高但不被市场买账的豪宅，对其业绩扩张和现金流造成压力。

　　更重要的是，在2014年冲击600亿元销售目标失败后，不足10%的同比增长率让金地集团的去库存压力加大，尽管今年楼市有所回暖，但要想实现20%同比增长率，完成600亿元销售额仍较为艰难，其上半年去化率仅为25%，据高华证券测算，若想完成600亿元销售额，金地下半年去化率至少需要提升23%。

　　不过，在600亿元目标的催动下，为了给销售与结算提供助力，金地集团今年拿地积极，也上调了开工、竣工的面积。

　　据中银国际的一份报告分析，今年上半年，金地集团拿地248 万平方米，权益面积109 万平方米，权益下降至44%，分别同比增长91%和17%；对应拿地140亿元，权益58亿元，分别同比增长119%和15%，拿地大幅增长，但权益下降，可见公司目前拿地积极但又谨慎。而7月份至今，金地集团再度花费近50亿元在一、二线城市拿地。

　　此外，上半年，公司将计划新开工面积和计划竣工面积由年初459 万平方米和439 万平方米分别上调至550万平方米和472万平方米，分别同比增长20%和8%，助力全年的销售和结算；目前新开工完成228 万平方米，完成计划的41%。

　　据金地集团公告显示， 2015年前9个月，公司实现签约面积287.4万平方米，累计签约金额390.2亿元。

　　但多家机构给出的预测是，2015年，金地集团将实现550亿元销售金额。由此可见，其跨入600亿元阵营的目标有可能将再度梦碎。

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