今年2月,全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。
其中,北京市大兴区、重庆市大足区等试点区域的改革方向是“农村集体经营性建设用地入市”。记者了解到,这几个试点区中的首批农村集体经营性建设用地将于8月底入市开拍。不过,目前还没有任何试点正式公布相关改革方案,各个试点区对当地改革工作进展情况也三缄其口。
实际上,对于农村经营性建设用地入市的基本原则,早在十八届三中全会的《决定》中就有所表述。《决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。
而在去年底发布的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》中,针对农村集体经营性建设用地,中央进一步明确,要完善农村集体经营性建设用地产权制度,赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。
北京农村产权交易所高级经理赵忠煦告诉《经济参考报》记者,市场对于农村集体经营性建设用地入市拍卖的关注点集中在收益分配上,虽然政府提出了和国有土地同等入市、同价同权,但和国有土地入市收益直接进入财政不同,农村集体土地入市的收益需要兼顾国家、集体和个人等多方利益,尤其是随着农村集体股份制改革的深入,个人收益该如何在分配中得到公平保证尚存难题。
在确定改革试点区域时,国土资源部部长姜大明曾强调,试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市,非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。同时建立健全市场交易规则、完善规划、投资、金融、税收、审计等相关服务和监管制度。
此外,还要求各试点严格限制在经法律授权的县(市、区)开展,非试点地区不要盲目攀比,擅自行动,确保试点封闭运行,风险可控。
7月13日,重庆市专门召开农村集体经营性建设用地入市改革试点工作相关会议。针对当地的集体建设用地入市改革试点工作,重庆市副市长陈和平要求,"改革试点必须坚守‘土地公有制性质不改变’等底线,并做到封闭运行、风险可控,确保2017年底前完成试点。此外,要求改革试点最终探索出既有重庆特色、又可以在全国推广的模式"。
中国土地勘测规划院土地专家邹晓云告诉《经济参考报》记者,类似重庆等试点区域的改革方案顺利推进之后,未来农村集体用地进行市场化流转的空间将会很大,这也有利于打破当前城乡二元体制的土地结构。
此次改革涉及的土地资源总量丰富。据调查推算,截止到2013年底,全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩,占全国建设用地总量的13.3%左右。有专家分析称,随着首批集体经营性建设用地即将入市开拍,为了保证拍卖公平公正公开,相关试点地区极有可能将在近期陆续公布改革方案。此外,试点区域在改革过程中,针对出现的问题,将不断完善改革总体设计,最终会总结出面向全国的可复制、能推广、利修法的改革经验。
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