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瑞银：中国房企审慎购地将影响未来表现

https://m.biud.com.cn 2015年08月07日11:34 家居装修知识网

北京时间6日晚路透称，尽管上半年中国房地产市场从销售看来渐见回暖，但投行瑞银指出，房企对购地仍然审慎，这将影响其未来表现；投资者应改变过去以销售表现评价房地产股的传统，并着眼于房企是否有能力实现轻资产，和能否从国企改革中受惠。

该行指出，虽然上半年内地开发商销售改善，但它们买地占销售比例却较2013年为低，原因是地价过高。

＂上半年房地产商没加大买地力度，原因很简单：他们买不下手。＂瑞银中港地产行业研究主管李智颖称。

她指出，以北京为例，过去两三年，地价大约是将来项目落成后售价的四成，但现在已升至六、七成，再加上建筑费和利息，基本上只能打平，甚或要亏本。

＂发展商不买地，对它们将来的股本回报率(ROE)和资产周转方面会有很大影响。＂李智颖表示。

她称，目前一线城市的存量约九个月，情况健康；二线城市为18个月，预期明年初会进一步减少；但三线城市存量仍达24个月以上。所以这形成在优质地区，土地多人竞争，但三、四线城市存量占到全国的六成半，情况并不健康，且难以在短时间内改善过来。

李智颖表示，现时投资者不能再用销售表现去衡量开发商表现，而需要以＂新思维＂去重新审视。

她指出，＂轻资产＂策略是其中一样，例如房地产信托基金(REITs)，尤其当中国开始减息周期，这类以租金收益提供固定分派的投资可能会受到欢迎。

该行援引美国市场的数据，指于2001-04年及2009-15年的两个低利率周期，当地REITs的表现分别跑赢大市87%及107%。

李智颖指出，假如开发商能利用REITs这类工具，可以缩短投资物业的回收期，这对收窄股价对资产净值有即时作用，对带动股价有即时的反映。

中国自去年开始有个别的REITs诞生。首先是去年中信证券将其两幢自有物业打包设计出国内首只RETIs产品，采用专项资产管理计划形式，私募发行。然后是今年6月，鹏华前海万科REITs获准注册，为国内首只公募REITs。

另一项对内房企业的＂新思维＂是国企改革，李智颖指出，国企改革可以带动优质资产注入上市公司；此外，若民企获国企注资，对利息成本较高的民企会有重要拉动作用。

此外，该行并指出，内地住宅供应2014年已经见顶，预计届2016年，新供应将会低于需求，这将为2010年以来首见。但三线城市住宅料仍然供大于求。

瑞银中港房地产行业研究分析员张知予表示，随着中国减息，相信内房高负债最差情况已经过去，目前最急切的仍然是清理库存。