“以前‘一谈(交易)业主就提价’,现在这种二手房业主报价不断上涨的现象已经被遏制住。”某中介门店经理向《证券日报》记者透露,因为通州“限购令”才出来两天,除了个别急于换房的业主会将报价大幅度降低外,大部分业主报价与以前相比,议价空间基本可以降低5万元-10万元,不再出现以前一有客户想买房,业主马上提价,甚至毁约再卖的现象。
值得注意的是,据通州区域门店反映,8月15日,通州二手房市场明显降温,二手房已经出现降价苗头,部分着急卖房的业主已经开始主动降价,降价幅度从10万元-20万元不等。
对此,业内表示,预计未来通州二手房价将经历一波回调。另有链家通州某门店的销售经理也向《证券日报》记者透露,预计“限购令”颁布一个月后,通州二手住宅市场会出现一个低点,届时,此前涨势过热的二手住宅很可能跌回去涨价前水平,预计将出现单价下降2000元-3000元∕平方米的局面。
最严“限购令”刹住通州房价
8月14日晚,北京通州区域加强版限购令紧急落地,并于15日立即执行,无任何缓冲期。这个被称为史上最严厉的限购政策限制了大量购买需求。
简言之,京籍无房者、京籍拥有1套房且落户通州3年者(或连续三年在通州缴纳社保或个税者)、非京籍但在通州连续三年缴纳社保或个税者,以上四类人才有资格买通州房子。
对此,胡景晖表示,在全国限购都在放松或取消的大背景下,北京进一步收紧通州区域的限购,旨在遏制近期部分开发商和机构借“通州行政副中心”一事恶意炒高房价,扰乱市场的行为。
他进一步表示,通州的房价从2000年时的2000元/平方米,暴涨到今天的30000元/平方米,15年涨了15倍。从2003年的八通线通车,到2009年的国际新城规划,再到2015年行政副中心,15年间通州的房价每一次都是被预期炒高,然后又大幅回调。
值得注意的是,“限购令”实施两天,通州部分二手房业主已经开始下调报价。《证券日报》记者在通州调查获悉,虽然目前对通州二手市场的成交均价目前影响不大,但“这两天看房客户已经明显减少”,上述链家通州某门店经理向本报记者直言,个别急需换房的业主降价幅度较大,但大部分业主还未大幅降价,报价仍然较高。
不过,该人士直言,预计两个月后,随着市场预期的变化,预计成交价会有所下滑。
事实上,据某研究院表示,本次通州限购政策出台迅速,出乎市场预期,且限购条件十分苛刻,影响范围大,对于通州楼市将产生立竿见影的影响。
根据统计,通州的购房需求中,外地人购房占比明显高于其他城区,达到40%,其中在通州纳税的人群应不足10%。而本地人购房的结构中,基本均为外区居民,以首套居多,第二套房占比不足5%。粗略估算,限购升级后,市场成交量将下降40%左右,外地购房需求,以及本地二套需求基本被堵死。新房项目销售也将迅速遇冷。
“在运河商务区,此前动辄上涨50万元的部分二手住宅涨价势头已经被遏制住了。”上述通州某中介门店经理向《证券日报》记者表示,此前业主只要卖掉房子就会后悔,甚至出现毁约再卖,仍会卖的更高的现象,但现在若交易双方买卖意向比较强烈,议价空间明显增大,一般可下调5万元-10万元。
《证券日报》记者发现,此前报价一路上涨的武夷花园等位于运河商务区板块的二手房,现在报价都显示下降,但成交价并未见大幅下降。
对此,中原地产专家认为,从未来通州市场的量价发展看,因为过去有较多的二手房存量,限购政策可能会影响通州房价的涨幅。另外,通州缺失大盘和地王项目的拉动,但在多重利好影响下,及时限购收紧,房价也依然会有一定的涨幅。
周边房价将上涨?
“眼看着再过几个月就可以拥有买房资格了,我家人已经在通州买房,所以我也打算完成资格审核后,马上在通州买一套房。”一位想在通州购房人士向本报记者表示,“可一夜之间,‘限购令’来了,简直要哭死了,我现在只能去周边区域去看房了”。
事实上,这样的潜在刚性需求市场上确实存在一些,通州“限购令”将导致这部分需求外溢。
据某通州区域门店反映,8月15日(限购新政落地后第一个交易日),大部分改善型购房需求集体陷入沉默,受严格的限购条款影响,不得不取消改善计划。但对于部分着急改善的家庭来说,在短暂观望一段时间后,预计改善需求将向其他区域转移。
信息已经显示,通州加强版“限购令”落地后,受“限购令”影响而无法在通州置业的购房需求已经开始外溢,通州周边区域楼市的客户关注度明显上升,周末两天,北京市区域的顺义和亦庄,环北京区域的燕郊、大厂和香河等区域的新房项目和二手房,客户咨询量、看房量明显增多,部分项目也开始准备涨价。
据悉,大厂部分项目的推盘售价预计从1万元/平方米上调到1.5万元/平方米,燕郊部分之前价格较低的楼盘也将随着这波涨价风潮把价格预计从1.3万元/平方米上调到1.7万元/平方米以上,部分楼盘售价预计达到2万元/平方米以上。
不过,专家对此有不同看法,他表示,通州“限购令”对燕郊、大厂的打击将非常大。他进一步解释道,目前购买环通州区域的购房者大部分是投资需求,按照过去经验,燕郊对比通州的房价比大约在1:2.5,也就是通州均价3万元/平方米的情况下,燕郊的价格预期应该在1.3万元/平方米左右。而现在燕郊的价格已经超过1.6万元/平方米。
鉴于此,专家认为,在这种情况下,如果通州价格平稳,燕郊市场可能会有大量投资者离场。
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