从房地产业外部金融环境指标来看，上半年，广义货币(M2)同比增速高于一季度0.2个百分点，M1与M2增速差值比一季度提升1.2个百分点，流动性指标有所改善；银行间市场同业拆借月加权平均利率与一季度相比明显下降0.9个百分点，融资成本大幅降低；而金融机构外汇占款增速2011年以来首次同比下降，人民币贷款余额增速重新下降。从房地产业内部金融环境指标来看，房企到位资金同比增速比一季度上升3个百分点，个人住房贷款加权平均利率比一季度明显下降0.48个百分点，房地产信托跌幅略有收窄，房地产贷款增速与一季度持平。这些因素共同作用，使房地产业金融环境指数结束2013年以来的见顶下行趋势，首次明确触底反弹，标志着新一轮上行周期的开始。

  本报告从房地产业面临的外部和内部金融环境两个方面，共选取9个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期房地产业金融环境指数。

  一、2015年上半年货币政策动态

  上半年累计投放流动性9580亿元

  根据流动性供求变化，以逆回购为主灵活开展公开市场操作，保持银行体系流动性总量充裕和分布均衡。同时，针对流动性形势复杂多变、新股IPO 等短期因素对货币市场扰动有所加剧的实际情况，适时将公开市场逆回购操作期限从14天缩短至7天，进一步提高操作的灵活性，加强预调微调，促进银行体系流动性和货币市场平稳运行。第二季度，共开展公开市场逆回购操作投放流动性1650 亿元；上半年，累计开展公开市场逆回购操作投放流动性9580 亿元，开展SLO操作投放流动性1800 亿元。

  综合考虑经济金融形势和通胀水平变化等因素，中国人民银行适时增强公开市场操作利率弹性，上半年7 天期公开市场逆回购操作利率先后7次下降，累计降幅达135 个基点，其中第二季度下降4 次，截至6月末，7天期公开市场逆回购操作利率为2.50%。

  适时开展中央国库现金管理商业银行定期存款业务。上半年，共开展5期中央国库现金管理商业银行定期存款业务，操作规模总计2300亿元。

  上半年开展中期借贷便利操作投放15290亿元

  为保持银行体系流动性总体合理适度，结合商业银行流动性需求情况，上半年，中国人民银行开展中期借贷便利操作投放15290亿元，中期借贷便利到期收回16590亿元，净收回1300亿元，期末中期借贷便利余额5145亿元。

  根据货币市场流动性总体情况，上半年中国人民银行累计开展常备借贷便利操作3347 亿元，到期全部收回，期末常备借贷便利余额为0。

  两次普降和定向相结合调整存款准备金率

  2015年2月和4月，中国人民银行两次以普降和定向相结合的方式调整了金融机构人民币存款准备金率。一是普降金融机构存款准备金率累计1.5个百分点。二是定向降低部分金融机构存款准备金率。2015年6月，中国人民银行进一步有针对性地对金融机构实施定向降准。

  连续下调金融机构存贷款基准利率

  2015年以来，为继续发挥好基准利率的引导作用，推动社会融资成本下行，支持实体经济持续健康发展，中国人民银行分别于3月1日、5月11日和6月28日连续三次下调金融机构存贷款基准利率。

  二、房地产业外部金融环境

  上半年M2余额133.3万亿元

  上半年，广义货币(M2)余额133.3万亿元,同比增长11.8%，接近全年12%的目标，增速比一季度提高0.2个百分点，比去年同期低2.9个百分点。今年4月，M2增速曾跌至10.1%的历史较低点，此后逐月回升。主要受益于央行降息、降准政策效果逐渐显现，去年11月以来，央行4次降息、2次降准，M2逐月回升。

  M1 与M2 增速差值继续提升

  上半年，狭义货币(M1)余额35.6 万亿元,同比增长4.3%，增速比一季度高1.4 个百分点；M1 与M2 增速差值为-7.5%，比一季度提升1.2 个百分点。

  金融机构外汇占款增速2011年以来首次同比下降

  上半年，金融机构外汇占款175.5万亿元，同比下降0.4%，增速比一季度和去年同期分别下降0.6个和6.3个百分点，是2011年以来首次同比下降。

  人民币贷款余额同比增速重新下降

  上半年，人民币贷款余额88.8万亿元，同比增长13.4%，增速比一季度和去年同期均低0.6个百分点，重回下行趋势。

  银行间市场同业拆借月加权平均利率明显下降

  上半年，银行间市场同业拆借月加权平均利率为2.6%，与一季度相比下降0.9 个百分点，与去年去期相比下降0.3 个百分点。

  三、房地产业内部金融环境

  房企到位资金增速由负转正

  上半年，全国房企到位资金总额5.9万亿元，同比增长0.1%，增速比一季度上升3个百分点，与去年同期相比下降2.9个百分点。其中，个人按揭贷款同比增长10%，增幅最高。

  房地产贷款增速保持高位

  上半年，全国房地产贷款总额19.3万亿元，同比增长19.4%，增速与一季度持平，和去年同期相比提升0.2个百分点。其中房地产开发贷款占比33.3%，个人购房贷款占比65.5%。地产开发贷款同比增幅近四个季度持续扩大，房产开发贷款和个人购房贷款同比增速近四个季度小幅上升。

  二季度全国房地产信托发行规模同比下跌50.6%

  二季度，全国房地产信托的发行规模为374 亿元，同比下跌50.6%，跌幅比一季度收窄2.8 个百分点，和去年同期相比扩大32 个百分点。

  个人住房贷款加权平均利率同比下降1.4%

  6 月份，个人住房贷款加权平均利率为5.53%，比一季度下降0.48 个百分点，比去年同期下降了1.4个百分点，延续了2014 年四季度以来的下降趋势。

  四、2015年上半年房地产业金融环境评估

  上半年房地产业金融环境指数首次反弹

  根据上半年各项指标数据，计算出房地产业金融环境指数。上半年，房地产业金融环境指数为0.15，较一季度末升0.92个百分点，较去年同期上升0.28个百分点，进入正常区间。这是2013年以来该指标见顶下滑后，首次明确触底反弹的信号。

  房地产业金融环境和典型城市商品住宅成交量的关系

  将房地产业金融环境指数和全国30个典型城市新建商品住宅成交量同比增幅数据进行对比。数据显示，自2012年开始，随着金融环境整体上趋于宽松，30个典型城市成交面积同比增幅也呈现由负转正的态势，而到了2013年末，随着金融环境趋于恶化，成交面积的同比增幅也逐渐步入负增长区间。

  房地产业金融环境和70城商品住宅价格同比增幅关系

  将房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅进行对比。数据显示，从2012年开始，房地产业金融环境整体上趋于宽松，而70个城市新建商品住宅价格同比增幅至2012年末才逐渐上行；2013年末金融环境开始收紧，而房价同比增幅至2014年后半年开始进入负增长区间。二者整体走势一致，但房价同比增幅滞后于金融环境指数。

  预计三季度房地产业金融环境指数稳中有升

  2015年以来央行推出的一系列宽松型货币政策使房地产业外部金融环境得到明显改善；中央政府和各地放松限购限贷等救市政策大大增加了个人的入市热情，个人房贷利率大幅下滑，这些因素共同导致二季度房地产业金融环境明显改善，带动上半年房地产业金融环境指数见底反弹。资金面的改善，反过来有助于下半年房地产市场继续复苏，进而有利于开发商增加购地量，扩张业务，获取更多资金，实现良性循环。对购房者而言，三季度，自住型需求仍可积极入市。

  报告来源：上海易居房地产研究院   执笔人：亢亚娟

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