【环宇杂谈】

　　北京副中心一系列规划还未落地，但通州房价却过度上涨、投资需求无度泛起，这不是政府希望看到的。

　　万万没有想到，住房限购政策在全国“一股脑”退出的情况下，一个区县居然发布了史上最严格的限购政策，这就是北京通州区。通州的限购政策，其核心是列出了仅能在通州买一套房的四类人群，即京籍无房户、有一套住房且在通州落户3年以上或近3年在通州连续缴纳社保的户籍家庭、在通州连续3年缴税或社保的非京籍无房户。

　　听起来挺拗口，但大概意思是，未来通州的住房主要卖给两部分人，即京籍无房户和在通州纳税或缴纳社保的无房家庭。言下之意，一方面要鼓励京籍无房家庭向通州迁徙，另一方面促进人口就业和居住要融合，让通州成为城市“副中心”而不是“睡城”，从而改变人口在通州和北京主城区“钟摆式”运动，城市拥堵不堪的局面。

　　事实上，在北京各郊县中，通州的地理位置最优越，其距天安门广场20公里、紧邻北京中央商务区，面积也最大，从而成为北京最大的“睡城”，并与北京的另一个“睡城”——河北燕郊无缝对接，这也是造成北京中央商务区的核心——国贸异常拥堵的罪魁祸首，也是让北京成为全国最拥挤城市的主要原因。

　　通州实施住房限购，直接原因是通州在确立为北京副中心以后，市场预期通州房价会上涨，造成需求疯狂入市，楼市成交量在一个月内翻了近四倍，每平方米的房价水平上涨了1万元左右。预期如此疯狂，基于两个原因，一是北京从过去的“单中心”变为“双中心”，通州“一核五区”的规划定位，使得未来产业、人口和公共服务将向通州迁移趋于明朗。对比国际，无论是纽约、伦敦，还是东京，其副中心的房价都会比较高。

　　特别是，未来将有8条轨交线路，将通州与北京中心城区和各交通枢纽紧密连接，优质的教育和医疗资源也明确了要落户通州。北京主城区的公共服务资源在全国是最好的，这些资源向通州转移，意味着未来通州在公共服务上的“鸿沟”将被填平。公共服务水平是房价的最大决定因素（其次是就业机会），而今年上半年通州的房价水平在2.5万元/平方米，而北京主城区均价已经超过了4万元/平方米。

　　另一个原因就在于，京津冀一体化全面提速，而通州是北京唯一同时与河北及天津直接相邻的地区，其地理位置的重要性可见一斑。未来，通州副中心不仅是北京的副中心，而且也将是京津冀区域内的重要中心，放眼京津冀1.1亿人口，通州未来在产业、人口和公共服务上的集聚水平也将进一步提升。因此，市场认为通州楼市是被严重低估的“洼地”，其与主城区在价格上的“鸿沟”无疑将会被“抹平”。

　　而且，今年2月4日，国家11部委下发通知，将北京通州区等62个城市（镇）列为新型城镇化综合试点地区。根据方案，通州区将推进积分落户政策，这意味着通州将是外来人口未来在北京能够“扎根”的唯一可靠区域了。考虑到通州临近河北香河、大厂等区域，目前已经驻扎了上百万工作在北京的外来人群，未来通州人口大规模集聚将不可避免，房价不涨都难。

　　由此，未来我国特大城市在推进“以人为本”的新型城镇化过程中，通州将是一个重要的案例。而在此过程中，通州吸纳外来人口的探索，一定会避免过去“买房送户口”的伪城市化，避免成为“睡城”。通过人口、就业和住所同步集聚，这才是通州真正成为城市副中心和京津冀副中心的可行之路。

　　北京副中心一系列规划还未落地，但房价却过度上涨、投资需求无度泛起，这不是政府希望看到的，也不利于人口和产业集聚。从这个角度看，以充足的供应、较低的价格，将通州的房子分配给那些在通州工作和生活的人是合理的，限购政策出台也是必要的。

　　（作者供职于深圳市房地产研究中心）

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