易居研究院近日独家发布2014年度房价收入比的系列报告《全国30省房价收入比排行榜》，报告显示：北京房价收入比14.5，位列全国30省第一，高居全国买房最难的城市榜首；而湖南房价收入比仅为5.0，增幅为-9.8%，湖南也成为全国购房幸福度最高的省份。

  一、全国房价收入比保持在6-7属合理区间

  房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，这96个地区最高的为 30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。

  二、2014年全国城镇总体房价收入比为7.1

  根据国家统计局数据，2014年全国城镇居民人均可支配收入比上年增长9.0%，比2013年名义增幅收窄0.7个百分点，扣除价格因素，实际增长6.8%；全国新建商品住宅价格增长1.4%, 增幅比2013年缩小6.3个百分点，房价涨幅明显收窄。按照“户型面积”100平方米计算。根据房价收入比计算公式，得出2014年全国商品住宅房价收入比为7.1。与2013年的7.3相比再度下降，延续了2010年以来的下行趋势，已经接近6-7的合理区间。

  三、上海以47710元居民人均可支配收入位居全国榜首

  本文选取全国30个省、直辖市、自治区（不含西藏）作为研究对象，并依据国家统计局标准，划分为东部、中部、西部地区。其中，东部地区包括北京、天津、 河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省（市）；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆11个省（市、自治区）。

  从全国30省2014年城镇居民人均可支配收入来看，呈现东中西部递减的状态，经济较为发达的东部地区整体收入水平较高，上海市以47710元位居全国榜首，北京市和浙江省也冲破4万元大关；西部欠发达地区，人均可支配收入普遍偏低，甘肃、新疆、青海分列倒数后三位，人均可支配收入均不超过2.3万元。

  四、北京商品住宅成交均价超18000元/平米领跑全国

  从国家统计局的商品住宅成交均价来看，呈现出明显的“三段梯形”形态：首先，北京、上海两座一线城市，成交均价明显高于其他省市；其次，东部经济发达地区，均价也处于较高水平，如浙江、海南、福建、广州和江苏；最后，诸多中西部省份及少量东部内陆省份，成交均价全部低于6000元/平方米，末位的宁夏和贵州两地均价更是在3700元/平方米左右徘徊。

  五、全国房价收入比分化严重

  (1)北京以14.5居全国榜首

  2014年，全国30省商品住宅房价收入比分化依然明显，最高的北京市与2013年持平，维持在14.5的高位，而内蒙古仍然是最后一名，仅4.7，与2013年相比下降0.3。整体而言，北京、海南、上海、福建、天津、广东和浙江7个省市房价收入比较高（超过8.0），海南作为全国重点旅游省份,大部分商品房卖给了岛外人，房价收入比仅次于北京，其余为东部沿海省市。此外，全国23个省份（自治区）房价收入比低于全国30个省市的平均水平，包括11个西部省（自治区）、8个中部省份和4个东部省份。

  （2）东部地区房价收入比超半数较高

  2014年，东部地区11个省（市）中，北京房价收入比以14.5再次夺冠，海南、上海、福建、天津、广东、浙江6个高房价收入地区紧随其后，河北、江苏、辽宁、山东房价收入比相对较低。房价收入比排名和商品住宅销售均价排名略有不同，受城市人均可支配收入差异影响大，如海南省住宅均价排名第四位，由于城镇人均可支配收入相对较低，房价收入比排名升至第二位。江苏，作为经济强省，居民人均可支配收入水平较高，房价收入比却位居东部地区第9名，甚至落后于河北省，因此房价水平非常合理，基本不存在泡沫。与之相反，福建存在一定的高估现象，房价水平偏高，区域房地产市场有一定风险。

  （3）中部地区区域差距小

  2014年，中部地区8个省份房价收入比均在全国30个省（市、自治区）平均水平以下。从商品住宅销售均价来看，中部地区省份均在处于中等偏下水平，但各省之间差距较小。从历年走势看，安徽、江西和湖北三省房价收入比有明显上涨外，其他中部地区各省份房价收入比总体上涨幅度不大。2014年，中部各省房价收入比有半数出现下降走势，可见2014年全国范围内的房地产市场调整，致使区域分化加剧，在中部地区表现为，部分省份的商品住宅销售均价涨幅明显低于居民可支配收入的涨幅。

  （3）西部六成以上地区房价收入比持平或下降

  2014年，西部地区11省份，除四川以外，房价收入比均低于全国平均水平。从商品住宅销售均价来看，西部地区普遍低于全国平均水平，各地之间有一定的差距，其中重庆、四川、陕西商品住宅销售均价相对较高，贵州、宁夏、内蒙古最低。从历年西部地区房价收入比的走势来看，重庆、四川、甘肃和青海房价收入比上涨较快，主要源于其商品住宅销售均价增幅较大；宁夏和贵州房价收入比整体有下降趋势，主要源于其城镇人均可支配收入涨幅大于商品住宅均价的增幅。

  六、内蒙古成为全国房价水平最合理省份

  易居房地产研究院报告在房价收入比基本概念研究的基础上，将全国30省的居民人均可支配收入水平排行与房价收入比排行进行差额比较计算，得出一组“房价收入比与省份经济地位的偏离度”的排行。

  该排行榜，在一定程度上反映了全国30省房价合理的程度：差额越大，说明房价水平越偏离合理值。如排名第一位的甘肃省，虽然房价处于全国较低水平，但是区域经济发展相对落后，居民收入水平偏低，因此区域房价水平不够合理；同样是西部省份内蒙古，房价收入比排行全国最后，但是居民可支配收入排行靠前，因此房价水平非常合理，不存在任何泡沫；北京和上海两座一线城市比较而言，由于上海居民收入高于北京，但房价收入比位居北京之下，可见上海商品住宅成交均价较高，但其房价合理程度优于北京。

  七、预计2015年房价收入比总体持平或小幅攀升

  2015年，全国范围内房价涨幅很可能与城镇人均可支配收入增幅持平，但是会出现较为明显的区域分化：东部沿海经济发达的省市，房价涨幅极有可能高于城镇人均可支配收入增幅；中西部省份的房价涨幅降则有可能与收入增幅持平甚至略低。易居房地产研究院预计，2015年全国30省（市、自治区）房价收入比将总体与2014年持平，在7.1附近震荡；且东部沿海省市房价收入比将有所上升，上升幅度将大于中西部省区。

  来源：上海易居房地产研究院研究员  执笔人：曹倪娜

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