自从被列入十二届全国人大常委会立法规划,备受各方关注的房地产税已然渐行渐近。记者采访的市民普遍预期,房地产税或将起到给房价降温的效果。事实上,与“房地产税”一字之差的“房产税”试点,已在上海与重庆开展逾四年,但影响十分有限。
一字之变:
从房产税到房地产税
上海黄先生:“我们这种改善型需求家庭只能承受,无论税负增加还是降低。”
白领小陈:“如果到时候还是买不起房,房东可能将房地产税转嫁到租金上面。”
2011年1月,上海开展对部分个人住房征收房产税试点。针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面积超过60平方米的,和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%。
与此同时,重庆也启动了房产税改革试点,征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房,以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房,税率为0.5%-1.2%之间。
从2011年上海与重庆试点房产税,到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”,专家称“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。那么,这种变化对百姓和政府来说会产生哪些影响?
记 者统计发现,目前,与房地产有关的税收包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。记者在“北京市商品房现房买卖合同”上看 到,仅买房人需要让开发商代交的税费,就有契税、房屋所有权证印花税、房屋登记费、产权代办费、分户发放图表费等多项。
中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员陈淮表示,很多相关税费集中在开发流转环节,且以间接税为主,在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。
但经济学家贾康认为,“房地产税”既包括房产税,也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税,而是把整个房地产行业链条的税费简并,其最终的大方向可能是结构性减税,老百姓的税负有可能是降低的。
记者采访的市民普遍预期,房地产税或将起到给房价降温的效果。但针对个人或单个家庭来说,其未必是降低负担。
上 海的黄先生与妻子正准备“要小孩”,属于改善型需求家庭,他认为“房地产税还比较遥远,无论怎么征收,我现在的居住面积肯定不够,我肯定要买第二套改善型 的房子。将来还要让没有上海户口、身在外地无法买房的父母过来看孩子,那么我第一套房产也必须留着。因此,我们这种改善型需求家庭只能承受,无论税负增加 还是降低”。
还没买房、没有上海户籍的陆家嘴金融城白领小陈对于房地产税的看法是喜忧参半。喜的是,增加持有环节税负可能会增加市场供给,未来房价可能降低;忧的则是,如果到时候还是买不起房,房东可能将房地产税转嫁到他的租金上面。
双城之税:
沪渝试点影响有限
上海纳税者谢先生:“这笔钱差不多等于多交一份物业费,没有对家庭支出造成很沉重的负担。”
重庆业内人士:这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式堪称房地产界的“奢侈品税”。
2011 年1月,上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。从试点执行情况看,两地房产税试点大多以户型面积划分,并采取“老房老办法,新房新办法”的政策。专家 表示,房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分,但其在实施中体现出的一些问题,对未来房地产领域整体税收改革也具有参考价 值:
一是对房价影响不大。根据发布的报告,上 海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌;第二年,两地 成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示,此后3年多,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。
二 是对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例,当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元,而当年重庆市本级财政 收入2908.8亿元,房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%;与重庆相比,上海的房产税征收虽然在绝对值上要多,但其占财政收入的比重同样很小。根 据《2014年上海预算草案报告》,2014年上海市预计征收房产税27.6亿元,只有土地出让收入的1.7%。
三 是涉及人群有限。记者跟踪发现,由于房产税试点不涉及存量住房,其中上海试点中还有六条税收减免政策,这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆,主要 针对豪宅和别墅的房产税征收标准,对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制,这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产 界的“奢侈品税”。
记者辗转找到一家纳税家庭——儿子2岁的谢氏夫妇,原先在上海拥有一套80平方米的学区住房。2014年初,为改善居住条件,购置了另一套200平方米总价700万元的住房,同时保留原学区房。
2014 年3月,谢先生资金和相关资料准备齐全,准备进交易中心交易。交易前领取了《原有住房信息查询申请表》,提交交易中心查询房产情况,并将结果交至税务局。 经认定,购置新居后,谢先生家庭三口人总计拥有280平方米的住房,人均超出60平方米,须缴纳房产税。税务局就此出具了《上海市个人住房房产税认定通知 书》。
谢先生家庭超出房产税限额的房产面积部分为(80+200)-(60×3)=100平方米,这100平方米为应税面积。由于新购住房单价700万元÷200平方米=35000元/平方米,大于2013年上海新建商品住宅单价16192元/平方米的2倍,税率为0.6%。
上海房产税的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估,试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。目前上海房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
因此,谢先生家庭的房产税年度缴纳额为:100平方米×(35000元/平方米×70%)×0.6%=14700元。谢先生购房是在3月份,故此2014年当年的房产税计算时限为4月至12月,因此2014年应该缴纳的房产税为14700÷12×9=11025元。
谢先生说,“这笔钱差不多等于多交一份物业费,没有对家庭支出造成很沉重的负担,但自己也不是大富之家,钱也不能任性花的”。
未来之难:
不动产登记、擦边球、房价评估
重庆避税者:在独栋别墅间加盖附着物,绕过“独栋”概念。
北京房地产中介:实际每平方米5万元的价格可“做”到3万元。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,房地产税作为未来地方重要税种,在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。
出台综合性的房地产税是未来的大势所趋,但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。
难点一:作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善?
记者了解到,国土资源部近日下发通知,要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这被业内看作是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。
尽管如此,业内人士认为从现实操作层面来说,不动产登记仍需加速。记者在多地采访得知,推动不动产统一登记工作存在诸多困难,其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。
难点二:如何确定房地产税征收范围和税率,防范税收“擦边球”?
业内人士普遍认为,全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时,是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。
经济学家贾康建议,中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额,这样可以抑制投资投机性消费,也给广大普通百姓一颗“定心丸”。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示,房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税,对中低收入群体免税乃至反哺。
与此同时,征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆,为了规避房产税,有人在独栋别墅间加盖附着物,绕过了“独栋”概念;还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。
难点三:征税房产的房价如何评估确定?
按照此前上海房产税试点的计税方法,试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据,目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格,再按照税率计算缴纳。
但从现实情况看,房产评估价格如何确定还存在一定难题。记者暗访北京多个房地产中介公司发现,长期以来,出于避税的考虑,部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大,比如可以将实际每平方米5万元左右的价格“做”到3万多元。
有专家表示,评估的房价是计税的重要依据,如何真正反映房地产市场的真实情况,对政府来说将是挑战。
楼市之辩:
房价会涨还是跌
正方:住房供应量会增加,供求关系变化将带来价格的变化,对于房价理论上有利空效应。
反方:最终还是要取决于当时的市场处于买方还是卖方市场,而且房地产税可能降房价,但未必降置业总成本。
某房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产税进入立法规划后,对于房价理论上有利空效应,从房地产税推出的过程来看,将使得后续市场预期发生改变,但影响力并不大。
“房 地产市场的分配环节也存在贫富差距的问题,部分群体持有多套住房,并且享受了房价上涨的各类利好。而部分群体首套住房的持有还有很大的压力,并且因为房价 的上涨而必须支付更高的费用和成本。所以如何在特定的住房持有结构下改变住房资源和经济利益的分配,这个是必须突破的问题。房地产税本身就是一类税收,在 调节收入分配方面必然有积极的作用。通过房地产税的制度落实,能够适当抑制多套住房持有的行为,并且把创造出的经济利益导入到刚需购房群体中。”严跃进建 议,政府应重点抑制多套住房持有者的投机投资行为。着眼于将房地产税化繁为简,把一些房地产行业的税收制度进行归并,统一冠名为房地产税。
中国房地产业协会副会长顾云昌表示,取消或减少建设环节的各种费用,有利于降低房地产业的税负和融资成本,同时加大土地供应,住房供应量就会增加,供求关系变化将带来价格的变化。
仲量联行发布研报认为,房地产税对于房价和租金的实际影响很难简单地断定。价格会涨还是跌,最终还是要取决于当时的市场处于买方还是卖方市场,定价权在买方还是卖方手上。不排除不同市场的价格走向可能会出现较大分歧。
业内普遍认为,房地产税确实能在一定程度上抑制持有多套房,但并非打压房价的工具。
上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,房地产税落地会带来房屋持有成本的大幅上升。相对应的,会净化楼市投资投机氛围,对于刺激二手房供应也有直接效果,早期入市的投资客必然会大量抛盘,短期内颠覆楼市供求格局。
但卢文曦提醒,房地产税变革可能降房价,但未必降置业总成本。“虽然房地产税可以使买房这个环节的成本低了,但是后续持有成本不能忽视。尤其房地产税是伴随物业的存在终生交税。所累积起来的家庭总支出未必比现在交易环节一次性搞定来的少。”
中原地产研究认为,房地产税落地降低了房价和交易环节税费,将带来更自由的物业流转;同时门槛降低带来大量的新增需求涌入,不仅可以化解当前多地的存量过剩压力,更为未来开放了更大的城市住房开发需求,形成新房开发和二手房流转两个市场的发展。
从 方案设计上,贾康建议,中国的房地产税作为在消费住房保有环节的调节,一定要在中国的国情下设计好基本改革方案,不能够简单照搬美国的普遍征收模式,而必 须坚持调节高端的原则,“就是要给出第一单位的免税额”,而不是住一平方米征一平方米,并给予低端一定的免征税额,比如首套房免征、二套房税率优惠、从第 三套起以全额税率征收等。这样不但可以抑制投资投机性消费,也给广大普通百姓一颗“定心丸”。
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