7月置换型买家“回流”

　　广州日报讯 (记者林琳)马先生是增城一家小企业的老板，名下有当地多套物业，最近因为生意的变化要搬至市区中心，因此卖掉其中一套物业，考虑置换成海珠区或天河区的单位。据了解，7月~9月为改善置业高峰，大部分郊区置业的置换买家纷纷“回流”，而各有优势的海珠区和天河区因此受惠，7月二手房成交量纷纷破千。业内人士预测这两区楼价还有一定上涨空间，成交或在9~10月到达高峰。

　　海珠天河成交量破千

　　随着楼市的走高，海珠区和天河区作为广州置业旺区，呈现出持续走高的火爆态势。据搜房网广州二手房数据监控中心数据显示，7月份海珠区和天河区的成交量双双破千，同比去年上涨一倍。合富置业指数显示，7月份大部分板块的价格企稳，但也有小部分板块的价格小幅上升1%左右，比如天河、海珠两区的二手楼价就有0.3%和0.5%的上涨，其中最明显的板块是天河北、东圃—车陂板块，海珠区的工业大道北板块以及滨江东板块。

　　7月份海珠区成交共计1221宗，超番禺区夺广州二手房成交量第一，同比大涨98.86%，环比6月亦有5.53%的涨幅。记者观察到，今年1月份以来，海珠区二手住宅成交量一直以绝对的优势稳居第一，6月份被番禺区“赶超”后，7月份发力夺回第一。市场人士告诉记者，从往年成交规律来看，海珠区在7月~10月是成交高峰期，而7月~9月正值置换买家换房高峰期，尤其是大部分郊区置业的置换买家会把选择放回市区，而海珠区正是他们主要的选择之一。从数据可见，7月海珠区成交均价相比1月仅有3.63%的涨幅，变化幅度不明显，吸引了部分希望在楼市大涨前入市的买家。

　　搜房网广州二手房海珠区商圈经理蒙圣琳认为，目前海珠区还很少有业主反价的情况，业主放盘价与成交价的差别在3%~5%之间，客业双方都相对理性，成交速度的加快也促使成交量的上升：“预计海珠区二手楼市未来几月将持续走热，在9月或10月达到成交高峰期。”

　　业主出现反价现象

　　与海珠区略有不同，天河区二手房市场在成交大涨之余，价格也水涨船高。目前天河的房价在25000~26000元/㎡之间，比7月份时上涨5%左右，楼市火爆，业主出现反价现象。

　　业主梁先生在5月初时放盘一套67㎡的单位，叫价285万元，有买家看中后砍价到280万元准备成交，梁先生眼见天河区近几个月的楼价上涨了不少，又反悔称不到285万元不卖，买家不能接受返价后放弃购买。近日梁先生的这套物业已经被另一个买家购入，成交价为285万元。

　　据搜房网广州二手房数据中心监控的数据显示，7月份天河区的二手房成交量高达1131宗，同比去年大涨106.39%。从成交均价上来看，天河区二手房价更是在一年里出现超过两成的涨幅，7月份天河区成交均价为21681元/㎡，比去年7月涨了3764元/㎡。

　　市场人士杨强辉分析，天河区的低价房源已经在新政刚出台后的购房潮中消耗了很大一部分，目前市场上在售的二手房源，总价都相对较高，因而推高了7、8月份的二手房价。他认为，随着天河区的低价房源日渐被消耗，买家会逐渐提高心理预期，接受业主的喊价，也有部分买家由于资金不足的问题，放弃在天河区购房，转而到萝岗、南沙等新开发区域置业。他认为目前天河区二手房市场仍是供不应求，预计到年底天河区的房价还会上涨。

　　投资建议：

　　蒙圣琳认为，天河区和海珠区的居住环境舒适，交通方便，配套完备，并且相较于越秀区荔湾区来说价格相对较低，所以不少在郊区置业但想回老城区居住的买家会选择到这两区域选房。

　　之前到郊区买房的首次置业买家碍于当时预算不高，因此只能选择到郊区置业，然而当他们有较为充足的预算后，便会开始考虑到配套跟交通都更为方便的市中心区域购房。而且这些改善型买家，大部分都没有很强烈的学位需求，所以这段时间置业的购房者会更偏向选择房价相对没那么高的天河和海珠区。

　　下半年度向来是楼市的活跃周期，7~8月承接金九银十，9月、10月按往年情况看成交都会较好，价格会继续走升，加上受降息等利好政策影响，因此9月前会是改善型买家相对较好的入市时机。

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