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直击:那些年隐匿在孙河的富豪区 昔日地王顶豪遍地
搜房网讯 继8日首开+保利联合体42.5亿拿下孙河“王中王”地块后，9日下午，懋源地产29.4亿再次斩获孙河西甸村地块。专家直言，近期拍出的地块容积率低，未来又将是一宗宗售价10万+的顶豪产品，作为中央别墅区的升级版，孙河地块必然占据豪宅分布的重中之重。
数据：京城豪宅分布 朝阳占比40%遥遥领先
搜房网数据监控显示，2015年上半年京城单价5万以上的豪宅市场销量前十名中，约有40%的豪宅分布于朝阳区域，占上半年成交总量的40%，其次为传统的豪宅聚集地海淀和东城，均为20%。朝阳区域以绝对优势遥遥领先。
2015上半年豪宅成交均价TOP10区域分布 数据来源：搜房网
对比：高出拍地楼面价15万/平 地王频现 豪宅集聚
分析认为，孙河地理位置优越，住宅地块居多，且配建的保障房多不在社区内，社区可任意高端化发展。另外，自2012年至2015年，孙河区域先后高价拍出多个地块。2012年9月，龙湖以总价14.7亿，楼面价20158元/平米，溢价率9%摘得孙河乡A地块；2013年1月，福州泰禾集团以总价18.5亿，折合楼面价29469元/平米，溢价率50%的代价摘得孙河北甸西村地块；2013年2月，首开集团分别以总价16.6亿和10.6亿摘得西甸村两地块，折合楼面价均在2.5万/平以上，溢价率30%以上。
如今，两年已过，曾经荒芜的土地俨然已经豪宅林立。拍出最早的A地块已然被龙湖建成顶豪双珑原著项目，目前仅剩余4套在售，最低3000万/套起，折合单价超6万/平，高出竞得时的楼面价约4万/平米。其次为泰禾集团拿下的孙河乡W地块，耸立此地的泰禾·北京院子售价高达2000万/套，折合单价超5万/平米，高出竞得楼面价至少2万/平米；再说，首开集团竞得的F地块，刚开盘仅一两周的首开·琅樾项目售价800万元/套起，目前销量已100余套，项目另有部分超高端豪宅未开盘，预计开盘均价将达17万/平米。
孙河很热，地热房子更热，那么是否是地价推高房价，导致孙河被豪宅？
就此，龙湖双珑原著的销售负责人表示：2015年，北京市场10万+的项目有近25个，北京市场俨然已转变为高业态、高客群的豪宅市场。她认为，孙河整体近城区、低密度、几乎无配建，并且真正的坐拥资源，如：被已经发展23年的老中央别墅区环抱，涵盖8大高尔夫球场，4个马术俱乐部，以及18所国际学校等，并且紧邻温榆河、最早的老外和中产阶层的居住区，再加上，近些年品牌开发商的集中开发，孙河俨然已经成为真正的豪宅组团，这才是其真正的豪宅基因。
附：
2012-2015年孙河地块成交史：
2013-2015年孙河区域成交地块分布：
2012-2013年孙河拍出地块楼面价及溢价率：
专家：朝阳孙河 优势暂不可复制
北京房协秘书长陈志：从北京的房产市场来看，孙河区域就是传统纯正的高端产品聚集地，以拼实力、拼投资形成的市场化已经非常成熟，未来的市场前景十分客观。
财富地产集团副总裁：孙河地处北京最核心的朝阳区域，又具备优质的资源和自然、人文景观，人群需求和交通优势也让孙河承载了高端居住区的定位。
房地产传媒业大咔：别墅的增值和品牌房企的入住，将会给孙河的投资带来更大信心。
泰禾集团品牌负责人：孙河是在成熟的地段做别墅，整体规划的像一张能画出美丽画卷的白纸。作为中央别墅区留下的最后一块“净土”，孙河的优势不可复制。
2015年9月9日下午，懋源地产以异地配建9.6万平方米保障房面积+29.4亿元的总地价斩获孙河西甸村地块，折合楼面价5.26万/平米，溢价率50%，业内人士测算，该地块只有66460平米的居住用地，容积率只有1.3，基本只能建设成为6-8层的洋房类产品，出现别墅的可能性非常小，因此其楼面价相比前几天5.5万的区域最高价要更高。那么几年以后它会被建成什么样的产品？售价又将多高？我们拭目以待。
孙河区域在售豪宅项目推介：
首开·琅樾
售价：800 万元/套起
优惠：电商优惠20万抵60万
龙湖·双珑原著
售价：3700万元/套起
主力户型面积：515-540平米
泰禾·北京院子
售价：2000万/套起
优惠：最高优惠60万
中粮·瑞府
售价：3000万/套起
高速：京平高速、京承高速、机场高速和机场第二高速
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