对开发商来说，“银十”不仅是一年中的推盘旺季，更是四季度的首个业绩冲刺月。今年10月，面对楼市回暖的大趋势，开发商们仍延续较高的推盘积极性，试图以全新产品抢占更大的市场份额。在业内看来，沉寂依旧的老项目推新、高端项目持续入市、商住项目活跃……这一系列的市场表现，预示着10月北京楼市仍将延续之前的回暖态势。

“金九”成色不足

受到供应放缓、小长假、通州限购等因素影响，今年“金九”北京楼市开局不利，成色不足。截至9月27日，北京9月商品住宅（不含保障房和自住房，下同）成交达5612套，比上月同期减少27%；成交价格约为31047元/平方米，环比上涨12%。

亚豪机构市场总监郭毅认为，自6月中旬开始北京商品住宅每周的成交量持续维持在2000套左右（房价 户型 二手房 租房）的高位水平，这与通州此轮的炒作基本契合。而随着该区域“双重限购”政策效力的显现，自9月首周开始，整体市场成交出现下滑，并连续三周处于较低迷状态。不过受到“金九”市场供应意愿的大幅回升，预计接下来的市场成交将现转机。

也有业内人士表示，改善性购房需求释放的空间较大，购房者交易节奏也会随之被带动起来。随着后续房企推盘节奏的加快，预计9月仍会有环比正增长态势。

“银十”36项目预计开盘

告别相对冷清的“金九”，面对传统的“银十”推盘旺季，开发商自然不愿错过这一好时机，众多楼盘纷纷计划推新入市。

根据亚豪机构统计数据显示，10月北京商品住宅市场预计将有36个项目入市，其中包括紫金印象（价格 动态 户型图 论坛）、鲁能·钓鱼台（房价 户型 二手房 租房）美高梅公馆、钓云台等17个纯新盘，以及包括福海棠华苑（价格 动态 户型图 论坛）、上林溪南区（价格 动态 户型图 论坛）、金融街（房价 户型 二手房 租房）·漫香林（价格 动态 户型图 论坛）第6区等在内的19个老项目后期。

这也是今年以来连续第3个月入市楼盘数维持在35个左右的高位。在8月开盘项目个数达到37个的年度高峰之后，接下来的“金九银十”持续维持高位。对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，8月入市高峰的出现更要得益于通州限购前夜的集中推盘。近期信贷等政策宽松的刺激，也使得开发商供应意愿持续高涨，但同时通州区的整体“哑火”使得原本销售旺季的月份也未能突破最高峰。

楼盘入市意愿增强，在9月末便有所变现。据机构统计，9月第三周（14日-20日）北京住宅市场共有11个项目入市，相比之前一周增加4个。

别墅项目入市意愿高涨

作为“豪宅元年”，今年的高端项目撑起了北京楼市半边天。10月入市的项目中，中高端项目表现依旧抢眼。

10月，35个预计入市的项目中，别墅项目占据6席；预期售价6万元/平方米以上的公寓豪宅项目也多达8个。据了解，包括华远和墅（价格 动态 户型图 论坛）、新世界丽樽（价格 动态 户型图 论坛）、金隅78墅（价格 动态 户型图 论坛）等在内的多个别墅项目均计划于10月推出新品。

任启鑫分析，8月北京别墅与公寓豪宅均创造成交小高峰，进入9月之后依然保持旺盛，整体高端市场成交活跃度的提升，加之房企在今年普遍已完成销售目标后，提升利润水平的诉求更加强烈，是加速推出高端项目的重要拉动因素。而高端项目占比的不断上升，也将拉动北京商品住宅成交价格再上一个新台阶。

融科智地北京公司副总经理索颖也曾表示，目前的高端市场分为两种，一种是纯别墅类产品，别墅在北京是一种稀缺性产品，可以说是卖一套少一套，所以资源的稀缺性就决定了价格和成交的走高。第二种高端产品因为其地段优势和购买者的经济实力而决定了其价格也会比较坚挺。所以随着下半年一批高端产品的入市，又会形成一个新的楼市增长点。

区域看点

大兴：刚需项目“抢跑”

伴随着新机场利好和城南计划的进一步落地，大兴区的生活配套和产业支撑日益完善，目前已经成为北京（楼盘）楼市的重要供应区域。众多房企也看好大兴区域的前景，相继进驻，并持续推高区域土地价格。

从10月入市项目的区域分布来看，大兴区以6个项目的预计入市量，占据各区供应的榜首，其产品类型也较为丰富，包括华远和墅这个别墅项目、金融街·漫香林第6区等3个普宅项目以及万科天地等两个商住项目。

“大兴区需求的旺盛是拉动区域供应集中入市的主要因素。”任启鑫表示，9月1日-17日，大兴区共实现商品住宅销售684套，占全市成交占比的21%，居各区之首。

目前，大兴区成交主要集中在大兴新城和亦庄两个区域。其中大兴新城以刚需项目为主导。此次入市的万科天地这一商住项目便邻近地铁4号线义和庄站，主推35-162平方米的精装修商住产品。亦庄区域则以改善型项目为主。金融街（价格 动态 户型图 论坛）·漫香林是沉寂多年的老项目，此次推出88-120平方米的两居、三居产品，也正是对接区域内的刚改、刚需人群。

“政策导向的刺激使得大兴区的购房需求得以集中释放，也吸引了项目的不断入市。”任启鑫如是说。

丰台：高端盘崭露头角

除大兴区之外，10月入市量较大的当属丰台区，当月共有5个项目预计入市，包括钓云台、福海棠华苑等3个住宅项目，以及鲁能·钓鱼台美高梅公馆、中奥广场首站两个商住项目，其中钓云台项目单套售价高达千万元起。

“以往丰台区在北京房地产版图当中一直处于被冷落的"配角"地位，从住宅存量来看，目前丰台区商品住宅存量仅在3000套左右，仅占到全市住宅存量的3%。”，任启鑫表示。

但伴随着城区可开发土地的日益减少，丰台重新受到市场关注。丰台区内位于三、四环的高价地的集中推出，再次拉升了丰台区的市场热度。并且受到土地成本的拉升，这类项目多将以豪宅产品面世，使得丰台区作为“高端新贵”的姿态初露端倪。

今年10月，丰台区将有天恒金融街公园懿府、钓云台等中高端项目入市。

此外，丰台三、四环之间还有已入市的龙湖西宸原著，尚未入市的泰禾西局地块、愗源夏家胡同地块、华润亚林西地块、中铁建方兴石榴庄地块等高价地，以及将于9月底出让的樊家村“准地王”地块。随着这些项目的逐渐入市，丰台将成为继东坝之后新兴的“豪宅区”。

购房贴士

算账 首套房商贷利率4.87%

今年以来，购房政策和贷款政策方面多次向购房者倾斜，为购房者带来诸多利好。

经过年内四次降息，目前商业贷款首套房年利率最低为4.87%。北京公积金贷款5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。从中国近20次房贷利率变化看，无论是商贷还是公积金贷款的年利率都刷新了最低纪录。

同时，北京公积金个人贷款可贷金额从80万元上调到120万元。9月14日起，在北京拥有1套住房并已结清公积金贷款的，二套房公积金贷款最低首付款比例从30%降到20%。

这些政策均为刚需和改善型购房者带来资金方面的利好。业内提醒购房者，要抓住楼市的窗口期，选择合适的房源。

挑选 商住房考虑层高配套

今年以来，商住产品受到购房者和投资者的持续关注。不过在选择商住产品时，要认真甄别产品的设计以及周边的配套交通等因素。

目前市场在售的商住项目大多是层高为4.9米的LOFT户型，由于要给首层预留较大高度作为日常生活工作使用，这样往往导致上层过于逼仄。建议优先考虑层高超过5米的商住项目。

同时，对于自住型购房者来说，商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，居住成本略高。同时，商住楼因为具有办公用途，所以居住环境和人员也较复杂，居住的舒适性不免打了折扣。

此外，商住项目的土地使用年限一般只有四五十年，无论是将商住楼看做是作为过渡阶段的使用还是投资置业，都应结合项目年限作出考量。

提醒 环北京优选品牌房企

京津冀协同发展背景下，不少置业者将目光投到环北京区域。不过在选择环北京区域楼盘时，建议购房者详细了解项目所在区域的规划和发展前景，避免被开发商的说辞一叶障目。

同时，最近两年，环北京区域有开发商跑路、楼盘烂尾的现象时有发生。置业者在环北京区域购置房产时，一定要选择五证俱全的品牌开发商推出的项目。

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