案情回顾

　　2015年3月，董先生与某信息公司签了由某开发商开发的房屋团购协议，约定董先生支付8000元团购费，享受总房款8%的团购优惠，并与购房时的现场优惠累加计算。

　　同日，董先生与开发商签订房屋认购书，购买该小区房屋一套，并约定如参加团购，将享受购房款折扣及费用减免优惠，解释权在开发商。协议签定后，董先生依约向信息公司支付8000元团购费，认购定金5万元。在签订房屋买卖合同过程中，董先生与开发商就房屋价格计算方式发生争议。董先生认为，团购优惠应与购房优惠累加计算。开发商认为，参加团购是享受购房优惠的前提，该购房优惠价格已经将团购优惠包含在内，遂引发诉讼。

　　时报记者 刘纯

　　法庭回顾

　　原告诉称：信息公司受被告之委托，就被告开发的商品小区组织团购，言明参加团购可享受总房款8%的团购优惠外，还可享受购房时的现场优惠，故两个优惠应当累加计算，现被告解释购房优惠已包括团购优惠之内。由于条件的变动，使原告受到不实情况之诱惑，故要求解除协议，退还定金5万元。

　　被告辩称：参加团购是购房时的优惠，购房优惠是另一种的优惠条件，既已享受了优惠，不能重复享受，且协议约定被告拥有解释权。

　　法院经审理后查明：签订房屋买卖合同过程中，双方因房屋价格计算方式发生分歧。由于系被告提供的格式合同，因此，应当以原告针对合同的理解解释为准。被告认为，参加团购是享受购房优惠的前提，该购房优惠价格已将团购优惠包含在内，两者不能叠加，且协议约定解释权在于被告。于是双方最终未订立商品房买卖合同。

　　法院认为：房屋认购书中被告承诺的购房优惠并未明确表明是否已包含了先前团购优惠，双方无法就优惠后的实际价格达成一致意见，最终导致双方未能签订房屋买卖合同，属于法律上规定的不能归责于双方的事由，购房定金应退还。

　　律师点评

　　在本案中，由于约定不明，原、被告双方因购房优惠与团购优惠关系的理解及运用发生了分歧，从而就房屋实际购房价格无法达成一致意见，使双方未能订立购房合同。买卖房屋的目的无法成就，属于不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未订立的情形，双方予以返还。

　　事实上，在当今社会上导致不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未订立的情形，不局限于上述一种情况。为此，律师提醒，房屋认购书、中介合同等实质为预约合同，违反约定内容将承担相应的违约责任，产生不可归责行为，双方返还。因此，对于房屋的价款计算、付款条件、贷款的数额、成立的条件，应当进行明确约定，从而保证房屋买卖活动的顺利进行，同时方便追究违约责任。

　　相关链接

　　1.《合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。 第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

　　2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

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