曾多次出现在北京土地招拍挂市场的碧桂园，日前如愿获得位于丰台区花乡的两宗商业金融用地。然而，就在各方热议碧桂园终于进京之际，却传来碧桂园退地风声，对此碧桂园表示确实在重新核算项目的成本和价值，一旦决定近期将对外公布。对于一向擅长运作郊区大盘的碧桂园来说，面对如此高昂的地价，未来如何开发、销售以及后续的资金问题，的确也是横亘在其面前的一道难题，今天的犹豫和迟疑也不难理解。

　　退地疑云

　　显而易见，碧桂园对于其在北京城区市场的首次落子是格外谨慎的。

　　10月21日，碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地，溢价率均超140%，综合楼面价为2.9万元/平方米。然而，几天之后，有市场消息指，主导举牌的金茂在竞拍中的最终报价超出了碧桂园授权金额，碧桂园告诉本报记者，土地价格和资金问题让其不得不重新核算项目成本和价值。

　　花乡四合庄地块位于丰台区中南部，今年内该区域已经出让了多宗地块，其中，今年9月，中铁置业集团和中铁投资集团以11亿元竞得区域内一宗商业金融用地，楼面价为1.82万元/平方米，今年7月，金融街以17.6亿元也竞得相邻地块，楼面价为1.6万元/平方米。

　　相比较来看，碧桂园和金茂此次买地的价格要远高于之前的成交价，短短几个月内便创区域新高。

　　机构也并不看好此次投资。全球著名投行瑞信集团近日发表研究报告指出，因碧桂园持有一线城市的土地储备所付价格太高，新项目或为毛利和资产净值带来负面影响。因此下调碧桂园资产净值的预测。

　　除此之外，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，以联合体方式拿地，对于碧桂园打造一线城市项目品牌的意义也不大，甚至品牌的影响力容易被更为知名的高端项目运营方金茂所掌握；另一方面，对于此类商业金融产品的开发来说，碧桂园自然没有太多优势。

　　严跃进预计，碧桂园进军一线城市的目标非常明确，后续可能还会继续单独拿地，或者待融资计划到位后，还会尝试高价拿地。

　　截至记者发稿，碧桂园方面尚未给出明确的答复，无疑，碧桂园的“退地”将给合作伙伴金茂带来较大压力，无论是由金茂单独完成或者再找“下家”合作，这都会影响项目的进程。

　　多种进京路径

　　碧桂园一向以经济圈来展开区域布局，原来主要盘踞在经济圈的潜力城市，以高性价比的项目来吸引核心城市的人群跨区域置业。今年以来，集团正式吹响进军一二线城市的号角。

　　从未在北京公开土地市场有所斩获的碧桂园，继去年打造位于京西十渡的碧桂园九龙湾之后，今年又于京北再造度假楼盘碧桂园官厅湖和金山岭·长城河谷项目，同时还以收购方式进入燕郊市场。

　　在一线城市事业部直接负责人、碧桂园集团联席总裁朱荣斌看来，未来三四线城市依然是碧桂园的主战场，但作为千亿级企业，不进入一线城市对碧桂园来说是不完整的。

　　事实上，几乎每一个开发商都有类似的北京“情结”，对于开发商来说，只有进入北京，才意味着能更好地向全国发展和辐射，如果不进京，就很难做到全国性公司。不过，在各自的进京路上，有的一举成名，有的却越挫越勇。

　　龙湖地产2005年首次进京，以“农村包围城市”的模式，凭借滟澜山、香醍漫步等几个郊区别墅项目的先后亮相，在北京站稳脚跟；闽企泰禾2010年借壳上市之后便开始疯狂抢夺土地，屡屡斩获“地王”，被业界与当年的顺驰联想在一起，然而时移世易，当年的“地王”纷纷解套，现在的泰禾已经做得风生水起。

　　恒大进京路也颇为坎坷，2013年，以几乎不赚钱的保障房为敲门砖，以品牌价值胜过实际销售意义为代价，才叩响了进京的大门。

　　在进京赶考成功的企业经验中，如果首个项目没有一炮打响，后期的考验将格外艰难。万科、绿地、富力、合生等都验证了这条规律，因此，碧桂园对其在北京首秀的谨慎，也就不难理解。

　　多重风险

　　中原地产研究部统计数据显示：截至10月上半月，一线城市累计土地成交额3018.37亿元，成交楼面价8263元/平米，同比上涨8.3%，其中，9月成交额达588.78亿元，创今年来新高，环比8月涨188%。

　　市场升温，对于一二线城市的土地资源，房企的看多情绪有增无减，导致地价居高不下。然而，开发商们极尽所能想挤进来的北京市场，却是风险重重。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，从碧桂园的公司体制来看，其跟投制度与全产业链体系是企业能够得以发展的根本，而这其中的关键词是高周转与低成本，但是在北京，尤其是在高地价高房价背景下的北京市场，这一优势却很难奏效。而碧桂园要想真正进京，就必然要对公司运营模式做出一定改变，以适应北京市场，这也是当下很多“南方系”房企所面临的抉择。而即便做出改变，由于经验不足，在项目运营中仍有可能出现未知风险。

　　此外，据亚豪机构统计数据显示，今年已出让的29宗宅地中，楼面价超3万元/平方米的达13宗，加上正在出让的土地，年内土地楼面价超3万元/平方米的宅地将达到18宗以上。郭毅认为，这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力，另一方面也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度却相对较慢，因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。

　　京华时报记者潘秀林

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