◎张宏伟

　　今年的“双十一”，我国网络零售额再创历史新高。然而，正如之前预期，极短时间内产生数以亿计的包裹，之后的物流、配送环节势必还会像往年一样出现延迟的现象。

　　事实上，针对物流、配送环节的薄弱，电商们不是没有采取措施。“电商企业+自建物流园区”的运营配送中心已成大势所趋。但从实际效果看，剧增的数亿个包裹，仍然不是上述“电商企业+自建物流园区”等措施短期内就可以有效缓解的。对于电商来讲，其物流构架的得失值得思考，但这同时在一定程度上给房企提供了转型物流地产的机会。

　　据中国仓储协会估算，截至2012年底，全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。但有统计显示，截至2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微，难以满足电商零售行业高速发展所产生的需求。

　　绿地集团、万通控股、合生创展等嗅觉灵敏的开发商，考虑到物流地产的投资回报、市场实际需求与企业的战略转型，近年来开始陆续进军物流地产。复星、华夏幸福、富力及万科等其他房企也不示弱，积极涉足物流领域。

　　从物流地产投资回报的角度来看，资料显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约44亿元，其中上海独占九成，平均投资回报率高达6.7%，远高于商业地产的4.5%和高档住宅的3%；而全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。这无疑是其转型的驱动力。

　　然而，国内房企进军物流地产并非易事。据观察，近年来，外资物流地产运营商进入国内市场，占据了70%以上的市场份额。这些企业不仅拥有丰富的开发运营经验，背后更拥有强大的融资渠道，国内地产商要从这些外资巨头手上分一杯羹实为不易。

　　笔者认为，房企积极布局物流地产当有三点思考：

　　首先，无论是电商企业还是房企开发运营的物流产业园区，要想提高物流运作效率和送达准确率应先解决管理问题。主要途径是通过对商品货物堆放分区的科学性、易存取性的精细化管理，提高物流企业对仓储与库存管理的运作能力；还要通过供应链方式的创新，科学管控物流配送服务商。

　　其次，房企开发运营的物流产业园区，做好“最后一公里”的专业化服务、构建社区O2O平台最关键。房企有着掌握客户入口的先天性优势，当开发项目进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，房企的物业公司可以借机构建社区O2O平台，展开与零售商家尤其是社区周边商家的合作，通过APP将商家引到线上，构建“社区一公里微商圈”，在此基础上获得社区增值服务收入的分成。

　　第三，房企可以借力电商企业一起开发物流园区，根据网购的需要提供更多的“个性化”服务。

　　房企开发的物流园区在考虑成本的基础上应该尽可能开发针对企业的特殊服务套餐。通过推出个性化服务套餐，一方面可以提高物流配送工作效率，另外也是物流企业新的业务增长点。

　　这样，当房企开发的物流园区面对巨大物流、配送量时，方可通过短期租借仓库或提前准备、科学管控物流配送服务商等个性化措施及时处理，尽量减少配送时间误差与问题投诉。

　　因此，对于房企开发物流产业园区来讲，当自身力量有所短缺之时，可通过参股、合作或品牌、技术输出的形式，借力电商企业一起开发物流园区，满足电商在物流上的个性化需求。这也许是房企在物流地产上的一条出路。

　　(作者为同策咨询研究中心总监)

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