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华远35.4亿夺苹果园地块 华润联合体收下昌平两宗土地
搜房网讯 2015年11月23日下午，石景山苹果园商业用地因多家竞拍，最终经过96轮竞拍，华远以35.4亿元夺魁，楼面价达2.87万，起始楼面价1.3万元，苹果园地块周边公寓签约均价在3.5-4万元之间，竞拍过程中已溢价率超过100%。
华润+未来科技城分别以起价33亿和17.2亿拿得小汤山“CP05-0801-0018”地块、小汤山CP05-0801-0011。
今日，石景山区苹果园交通枢纽M、N地块引得城建兴云联合体、首创、旭辉永同昌联合体、龙湖、华远、K2、碧桂园、和昌、金地商置共9家关注。龙湖、城建、华远、碧桂园几家大型房企鏖战96轮，期间还出现“北京土著”城建、华远叫板“外来户”碧桂园的戏码。最终，华远以35.4亿夺魁。
今日地块信息
昌平区小汤山镇(未来科技城北区)CP05-0801-0018、0020、0021地块为F2公建混合住宅用地、F3其他类多功能用地，土地面积90996.108平方米，建筑控制规模343161平方米；挂牌出让起始价为33亿元，竞价阶梯为2000万元整，竞买保证金为99000万元。
昌平区小汤山镇(未来科技城北区)CP05-0801-0011、0013、0015、0017地块为F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地，土地面积42685.772平方米，建筑控制规模124350平方米；挂牌出让起始价为12.61亿元，竞价阶梯为650万元整，竞买保证金为38000万元。
石景山区苹果园交通枢纽M、N地块为B4综合性商业金融服务业用地，土地面积35244.935平方米，建筑控制规模123357平方米；挂牌出让起始价为16亿元，竞价阶梯为800万元整，竞买保证金为4.8亿元。
昌平今年土拍概览
苹果园地块的争夺异常激烈，包括华远、龙湖、城建、碧桂园、几家大型房企都加入争夺战当中。有专家分析，该地块宗地折合纯土地楼面价13000元/平方米，纯住宅部分楼面价约2万/平方米，溢价率26.99%。
2015年10月，北京连续推出几十宗地块，其中就包括昌平南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）0303-07地块，该地块位于北六环外，被龙湖联合体以14.25亿元的总价、配建4.56万平方米“人才公租房”的代价摘得。专家分析该地块溢价率达50%，折合楼面价2.75万/平方米。
四天前的11月19日，昌平区再出让3宗地块，国瑞以44.97亿、配建8万平限价房连拿昌平GZT-05-1、GZT-05-2两个住宅地块，其楼面价高达3.65万/㎡、4.3万/㎡，直接刷新了北七家板块的单价记录。当天的商业地块，由保利、未来科技城联合体，以该地块起拍价为42亿拍得，专家分析楼面价为1.2万/平。
商业地产未饱和 需求或将上升
近年来，住宅市场经历多轮政策调整，而商业地产却鲜有政策束缚，发展空间相对自由。为此，很多城市商业地产市场发展迅猛，一时间各类商场、写字楼拔地而起，但受到市场需求和产品同质化影响，商业地产项目空置率较高，市场趋于饱和，有些城市甚至出现泡沫。
北京的商业地产饱和则是相对的，而非绝对，无论是办公楼市场还是零售市场，处于核心商圈，开发运营策略有合理而有针对性的物业仍处于稀缺状态。
某地产研究中心数据显示，从北京商服用地的成交来看，随着城市新区的规划和发展，近郊成为商服用地供应和交易的主战场。2014年北京近郊共成交用地171.68万平方米，占城市总成交量的91.67%。在此背景下，商业用房销售新增供应也多集中在城市核心区之外。
业内专家分析称，“对于一线城市而言，商业和办公的去库存周期都在持续增加，但这不意味着此类城市已经面临饱和。随着灵活租赁模式的推进，最典型的是后续为了配合创客空间的打造，不排除一些商业和写字楼物业存在招租模式的转变。在政策优惠力度增加的情况下，对于此类物业的需求会继续上升，进而缩小空置率。
北京楼市被“豪宅”持续加剧
今年早些时候，北京丰台区已经拍出7宗住宅性质用地，此前6宗地块的纯商住宅的楼面价格最低也超过4万元/平方米，最高的樊家村地块甚至高达7.5万元/平方米。
楼面价高企的背后是拿地房企面临的风险。据一名业内人士介绍，目前北京的土地市场价格的高度，根本不能以成本来计算，“很多房企其实是在豪赌，赌北京房价未来仍会上涨，只有这样才有解套的机会。”
鉴于高昂的拿地成本，北京市场已经快速“被豪宅化”。据业内人士介绍，目前北京顶豪已经有近5000套的潜在供应，与每年最高200套的去化速度形成了强烈反差。
业内某资深人士就认为，决定市场走向的是供求关系，和城市并没有太大关系。尽管北京楼市整体向好，但仍然存在结构性失衡和区域性失衡，有局部风险。“频出的地王让项目被高端化之后，市场上出现了明显的高端供大于求、刚需供不应求的状态。”
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