到今年11月下旬,北京土地市场年内已经累计出让了100宗地块,总成交金额达到了1920.77亿元,相比2014年的土地市场,去年全年北京公开出让142宗地块实现成交金额则只有1917亿元。
今年在北京拿地的这些企业中,北京天恒置业集团频频出现在土地竞买现场,斩获尤丰。
北京天恒今年参与拿下了6宗地块,成交总金额216.76亿元,这些地块分别位于北京南城的房山区、丰台区和大兴区。
北京天恒今年在土地市场高调拿地,这家隶属北京市西城区国资委旗下的本地房地产国企,其实从去年开始就已经决定“爆发”。
为此,记者于日前专访了北京天恒置业集团地产运营事业部总经理周兴,其向记者揭示了两年内在北京房地产市场跑出的一匹“黑马”。
重度布局南城
“天恒并不是在北京房地产市场突然冒出来的。”周兴说,事实是,天恒是北京一家有着久远房地产开发历史的老牌房企,公司及其前身从事房地产开发有着30多年的经验。
公开资料显示,北京天恒置业集团在2001年更名,前身是北京市西城城建开发集团,后经北京市西城区国资委改制,北京天恒成为一家有限公司,并由西城区国资委全资控股。
北京天恒在北京也一直拥有房地产开发项目,旗下楼盘包括位于柔怀的天恒•半山世家,房山区天恒•乐活城、天恒乐墅、天恒乐Do,丰台区天恒公园懿府项目。
市场化的商品房项目开发只是北京天恒房地产业务的一部分,作为西城区国资委旗下的房地产国企,也一直承担着棚改和土地一级开发等政府工程类房地产业务。
记者了解到,到2014年底,北京天恒承担了房山区长阳站7号地西城区旧城保护定向安置房、桃源项目、丰盛危改小区项目、百万庄北里居民住房改善项目、西直门内大街市政道路拆迁项目、大玉胡同项目等12个保障房和土地一级开发项目,总投资接近300亿元。
“政府公益类项目和市场化项目是北京天恒房地产开发业务的‘两条腿’,市场化项目开发一直维持在一个中等偏低的水平,扩张规模不是特别快。”周兴告诉记者。
北京天恒从2013年底开始在房地产二级项目开发上发力。周兴介绍,天恒之前基本上保持每两年一次的拿地节奏,但是从2013年开始,公司在土地市场开始加速。
根据北京市国土局网站土地市场成交信息汇总记录,过去近十年间,北京天恒已经通过与其他房企合作或单独拿下了北京土地市场的11宗地块。
这11宗地块的总成交价达到了288.68亿元。除了今年参与拿下6宗地块外,其在2014年拿下了2宗地块,成交总金额61.3亿元,另外公司分别在2013年、2008年和2006年各拿下了1宗地块。
周兴认为天恒在土地近两年突然扩张,其实是“厚积薄发”的结果。
“天恒在此之前为扩张做了很多准备,比如资金、人员、组织构架和机制,另外政府和市场的许可,也非常重要。”周兴说,去年北京土地市场比较冷,天恒在北京拿了两块地,所以比较抢眼,今年则更加抢眼。
虽然天恒近两年在北京土地市场表现积极,但在周兴看来,并不意味公司是在盲目拿地。他说,现在北京土地市场竞争非常激烈,真正拿到一块地之前招投标次数至少十次甚至以上。虽然天恒招投标频率很高,但每一块地都不是志在必得的心态,而是基于理性决策的基础之上。
以去年北京天恒拿下两宗地块为例,周兴回顾去年土地市场分析说,2014年北京土地市场冷热交替,冷淡期一直从4月份持续到10月份,北京天恒拿下的两宗地块时间分别是5月初和9月初,两宗地块位于大兴区西红门和丰台区南苑乡。
“去年拿地的时点分别是土地市场低谷和市场热度刚开始反弹的初期,天恒踩准了拿地时机。”周兴评价说。
今年的北京土地市场全年火爆,并无淡季,因此,天恒今年继续拿地的动机,则又有所不同。周兴说主要与公司的区域聚焦和整体战略布局有关系。
“今年天恒拿地的策略比较明显,也就是集中在南城,这是基于我们对北京整个房地产市场的分析。”周兴说。
根据记者统计,北京天恒拿下的这些土地集中分布在房山区、丰台区和大兴区。北京天恒过去在房山区累计拿下了7宗地块,为此北京天恒与合作伙伴一起砸下了117.33亿元；其在丰台区拿下了2宗地块,成交总金额128.15亿元；另外在大兴区拿下了2宗地块,成交总金额达到了43.2亿元。
北京天恒选择布局南城的依据是北京未来会面临非首都功能的疏解,但这种功能疏散并不意味着迁出北京,应该是分梯度疏解,大量城市功能要从北京核心区外溢到非核心区,比如四环以外。
“这些功能疏解需要承接空间,北京东南西北四环到六环之间除了南城以外,其他区域的机会都比较小。”周兴说,“天恒就是聚焦北京南城,南城是投资机会所在,投资逻辑比较清晰。”
而天恒在北京集中拿地背后更宏大的背景是,市场已经对北京和一线城市的投资价值形成共识:一线城市不仅是有安全性的“避风港”,其投资价值还会进一步上升。今年一线城市土地市场和房屋销售火爆就是例证。
但另一方面,周兴认为,相比同行和区域内的其他地块,作为投资更加谨慎的国企,天恒今年在北京拿地价格相对较低,在地价相对高的环境里公司选择的是价格相对低的地块。
“比如在今年丰台区陆续出让的土地中,天恒拿到的地块单价是较低的。”他说。
北京天恒今年10月底联合中粮地产和首创以总价近86亿元拿下丰台区南苑乡槐房村地块,按照业内人士测算,该地块商品住宅部分折合楼面价约为5万元/平方米。
而在相隔三天时间后,华润招商华侨城联合体以83.4亿元总价拿下毗邻地块,楼面价达到了5.6万元/平方米,并且随后一周时间里发酵出“由于土地最终价格超过预算,华润置地和招商地产计划退出”的消息。
发力北京不怕晚
另一个让业内感兴趣的问题是,虽然天恒聚焦北京,但如今的北京市场,土地价格在成本端挤占过多,这些出让地块动辄几十亿元的高总价,让不少行业内的标杆房企都望而却步,此时选择在北京市场做大规模的天恒,时机选择是否过晚。
“天恒还是有着国企的发展特点,就是相对稳健,但不是保守,过分保守其实是没有拓展机会的。”周兴这样解释,之所以选择近两年开始扩张,一是因为天恒的发展是聚焦北京市场,而公司对北京未来三到五年的房地产市场充满信心,“很多人问天恒选择现在的扩张时点是不是有点晚,但是因为我们对北京的后市看好,所以也并不意味着前几年没有拿地扩张,接下来就没有机会。”
另一个原因则是北京天恒在战略和发展定位上的调整。
周兴向记者介绍,现在天恒房地产开发的产品线很长,土地储备既有六环以外,也有四环附近,既有纯住宅用地,也有商办用地,而这又与公司战略密切相关。
“经过几年的研判,天恒的战略比较清晰,公司在2013年末和2014年初就提出了‘城镇运营商’的定位,这其实也就是相关多元化的概念。”周兴告诉记者,天恒过去长期90%以上的产品线都集中在住宅,但现在天恒已经开发了中高端、刚需项目以及养老地产、商业地产、产业地产和旅游地产,“城镇运营商的定位要求公司是多业态的,另外也有规模上的要求。”
他说,北京天恒战略定位的城镇运营商,其实强调了两个方面,一是规模要求,另一个就是城镇运营是多功能和复合型的,尤其是服务功能。城镇运营商显然不是一次性建设。
据了解,北京天恒为履行集团战略也在组织结构上做了调整,集团成立了地产运营事业部,主要负责市场化项目开发和投资；城区项目事业部主要负责政府投资类的地产开发项目；商业运营事业部主要负责公司开发的项目后续运营；另外还成立了物业事业部,天恒在金融方面也在做一些安排,目前处在筹建和研究阶段。
现在天恒对公司战略的解释是“城镇运营商、五指合拳”,集团业务发展的五个方向最终形成支撑城镇运营商战略的合力,最后集团业务会形成以地产开发为核心的多个发展维度。
北京天恒在资本扩充上,获得了西城区国资委的全力支持,这家公司发起成立时注册资本仅为1980万元,随后北京市西城区政府对公司进行了多次增资,到今年8月中旬北京天恒进行的最近一次增加注册资本18.21亿元,公司的注册资本已经达到了85.4亿元。
“西城区国资委的资本支持,多是支持政府类工程项目。”周兴说,西城区承担了非常重要的非首都核心功能疏散任务,而且未来会继续一起承担。
北京天恒近两年的房地产二级开发项目上频繁出手,巨大的土地投资也意味着公司在短期内耗费了大量的资本支出。
“天恒市场化项目的资金也是得到保障的,毕竟作为国企运营都比较稳健,国资部门对公司的负债监管非常严格。”周兴说。
他也进一步介绍,天恒是在各种资源调配整齐以后才开始爆发,包括资金。
“现金流的安全是天恒做投资决策放在第一位的考量因素。”周兴这样向记者强调,天恒各种融资渠道和销售回款的匹配程度比较高,投资与回款的匹配程度也很好,虽然投资和销售回款之间存在时间差,但融资同样有还款周期。“天恒投资、回款和融资的匹配度非常好,安全系数也很高。”
按照北京天恒的规划,公司未来在项目拓展上,会采取“三条腿走路”。一是天恒自己单独拿地；第二种是联合拿地,这会成为天恒未来获取项目的固定模式之一；另外天恒则希望在项目并购上有所作为。不过周兴介绍,因为项目并购比较复杂,目前为止公司还没有特别成功的并购案例,但这会是北京天恒未来探索的方向。
北京天恒虽然承担了北京市大量的土地一级开发,但并不意味着容易形成房地产二级联动开发的机会。另一方面,北京天恒也更喜欢与其他企业合作拿地开发。
在今年北京天恒新增的6宗土地储备里,有4宗土地是与其他房地产企业结成联合体后获得,与北京天恒一起拿地的合作伙伴包括了中粮地产和首创置业。
“天恒选择合作伙伴的标准比较清晰,首先会选择标杆房地产企业。”周兴说,“现在房地产市场竞争白热化,项目和地块价值只有最大化,才能安全有效地规避风险和实现相应的利润追求。要与合作伙伴形成完全的优势互补。”
在联合拿地以后,北京天恒与合作伙伴选择的操盘模式是联合开发,周兴解释说,“如果单方来做,其实就是财务投资,也不能形成项目开发上的优势互补。”
据公开资料,2014年北京天恒营业收入中房屋销售收入约为17.2亿元,但周兴表示,公司销售规模会急剧上升,明年在北京市场会成为一个销售额达百亿级的房地产企业。
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