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于全：北京房价明年涨幅更大 刚需一定要抓紧
2015，多项利好新政轮番出台，拉动房地产市场全面复苏。北京楼市，量价齐涨，高端和商住成交双峰并峙。北京土地市场成交金额飙涨，地价领跑房价，顶豪项目遍地开花。
与此同时，开发商开始真正主动对话购房者，了解目标客群的居住需求，关注产品力。房企对互联网思维的探索，更进一步。站在2016年的风口，回望2015年，哪些是值得关注的重要趋势，又将如何深刻地影响着2016年的楼市。房天下独家对话京城操盘大佬，共同探讨2016年楼市之变。
江南集团董事长于全接受采访
以下是采访实录：
谈集团战略：17块地未来三五年内推出
记者：作为一家2004年成立的公司，短短十多年间江南集团就已经跻身中国房地产开发企业100强。江南集团的发展历程经历哪些发展阶段，未来战略是什么？
于总：江南集团成立于2004年，当时房地产市场比较宽松，我们抓住了机遇，当时拿了不少土地储备项目。我们在经历了2008年的金融危机，也经历了2009年、2010年快速发展期。目前，江南集团注册资金5亿，旗下有20多个子公司，项目主要分布在北京朝阳、昌平、通州和河北等地。
这么多年的经历，让我们集团也认识到哪里有风险，哪里没风险，我们集团取得如此稳步快速的发展主要得益于我们选择了正确的区域位置和项目定位。比如北京等一线城市，还有河北的固安、承德等挨着北京比较近地方，市场不会有问题。北京市场目前的销售还是比较乐观的，特别是做刚需改善性需求的产品。现在北京区域我们还有17块地没有建设，这些土地将会在未来三五年之间全力推出，所以我们的发展后劲还是比较大的。特别是固安，我们在固安有600多亩的储备土地，将会建设100多万平米的项目，2018年第二机场启用后，这个项目的前景非常乐观。
谈江南府项目：按4个五星级标准打造
记者：明年即将要推出的江南府是一个什么样项目？
于总：江南府是江南集团即将推出的高端项目，我们是按照4个五星级标准来打造这个项目的。首先，外装修、里装修全是欧式装修风格，五星级标准；其次，我们的园林是皇家园林，也是五星级标准打造；我们的物业管理是国贸物业，国贸物业是我们的战略合作伙伴，今后我们江南集团所有江南系的产品全部由国贸物业进行管理；最近我们刚和中建集团二局三公司建立了战略合作伙伴关系，今后江南系所有建筑都由中建来给我们建设。既然要打造高品质的产品，就必须得有高层次的战略合作伙伴来共同打造。
记者：与江南山水相比，江南府有哪些创新和升级？
于总：江南府将由过去的智能化小区升级为智慧化小区。比方夏天天气比较热的时候，业主下班之前，可以在办公室直接通过手机将家里的空调打开，这样回到家就会很舒适。另外，我们的空调系统是特制的，每一户都是独立新风，保证恒温恒湿，抗雾霾。在小区管理方面，加入红外线系统和旋转监控摄像头，使小区安全更加到位。我们的外装修都采用顶尖石材，全是欧式、雕花。内装修的厨具、石材、洁具等基本上做到国际高端产品。
记者：江南府项目的预计开盘价是多少？推盘计划是什么？
于总：预计4万左右，五星级标准的精装。现在开始排号，明年3到4月份左右第一期开始销售。我们的房子现在比我们周边的地价每平米还低1万多块钱，所以买我们房子的业主三五年以后房价肯定是翻倍的。
谈土地市场：拿高价地的房企是在赌未来
记者：今年北京土地市场非常火热，尤其丰台区域，北京地王前三甲都诞生在丰台，您对今年北京的土地市场怎么看？
于总：今年北京推地太少，地价摘牌都比较高。前一段时间开会，我也跟那些摘牌企业探讨这个问题，为什么摘地的价格比我房子的价格还高？高一万多，以后怎么卖？他们是在赌未来，拿高价地肯定有一定风险的，但是这说明北京市场还是有的。今后我认为房价肯定还得往上走，不往上走，这些高地价项目就赔大了，拍几十亿就得赔几十亿。
今年丰台的地价特别高，在宋家庄那边有一块地，楼面价应该是5万7，这个项目一推出，最起码8万以上， 8万只能保本，如果要赚一点钱就得卖9万10万。那个位置可以这么说，它的位置还不如江南府，江南府好歹是朝阳，东南角，那是正南边，所以说我们江南府升值潜力肯定可以。
谈2016年楼市走向：刚需一定要抓紧
记者：回顾整年您认为2015年北京楼市的关键趋势是什么？您怎样预测2016年楼市走向？
于总：2015年楼市我认为北京还是慢牛，往上走的，包括去化率、价格都往上走，甚至有一些老盘也往上走。随着中央经济工作会议的决定，2016年很多政策也会慢慢推出，2016年我认为比2015年更好。另外，丰台今年拍这么多地王，对2016年拉动销售也是非常有利的。现在存量越来越下降，因为供地少，新开盘楼盘也越来越少，物以稀为贵，我认为明年涨幅比今年还要乐观。
记者：基于这样的判断，您对网友或者2016年打算买房的购房者有什么样的建议？
于总：我觉得买房主要还是看位置、项目和产品。如果刚需我建议抓紧出手，以后涨的更离谱，深圳今年平均涨了40%，有一些地方40%都不止。目前供地紧张，地价这么高，开发商的房子顶多不赚钱卖，不可能赔钱卖，所以刚需一定要抓紧，改善的要加快，投资的我觉得也可以买一些目前价位不高有升值空间的房子，比如江南府卖4万多一点点，旁边地拍5万多，现在完全可以买过来投资。
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