易居研究院最新发布《2015-2016年度全国房地产市场报告》
2015年：探明底部复苏上行 2016年：政策风暖市场向上
中房网讯 在2015年12月30日下午举办的“易居论坛”上，上海易居房地产研究院最新发布《2015-2016年度全国房地产市场报告》，报告对2016年的展望总结为：政策风暖，市场向上。
报告指出：2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大，三四线城市市场依然偏弱。中国经济新常态的发展模式，需要房地产新常态发展模式做配合。总体上看，中国房地产市场的基本面正趋于好转，2015年的市场逻辑也将在2016年继续得到演绎。尤其考虑到2016年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好，我们认为乐观的情绪较之2015年会增强。基于这样一个大方向的判断，我们对2016年各个指标进行了逐个分析和预判。回顾过去几年的全国房地产市场年报：2013年底，我们预测2014年特征为：高位振荡，逐步降温；2014年底，我们预测2015年特征为：探明底部，复苏上行；展望2016年，我们预测其特征为：政策风暖，市场向上。2016年全国房地产市场依然是机遇和挑战、守正和出新、坚守和转型并存的大时代。
一、市场供应
1、全国房地产开发企业土地购置面积预计2016年增长8%左右
2016年土地市场将触底反弹，实现正增长，土地成交面积增幅预计在8%左右。主要原因：一是2015年商品房市场整体反弹，销售量稳步回升，销售回款明显增加，房企资金状况有所改善；二是2015年房市温和回暖，受销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做准备；三是2015年土地购置量降幅明显，造成基期值较低。此外，考虑库存压力依旧较为严重，尤其是广大三四线城市，多数城市的房企在土地购置方面仍持谨慎态度，所以2016年全国土地成交面积不易大增。
2、20个典型城市土地成交建筑面积预计2016年增长10%左右
2016年全国20个典型城市经营性土地成交面积预计将在2015年基础上有所提升，增幅为10%左右。主要原因：一是2015年各大房企拿地规模不大，而且主要集中在第四季度，预计2016年会积极补仓，尤其在重点一二线城市；二是大型房企资金面正在改善，有能力和动力拿地。所以我们预判20个典型城市购地增幅将大于全国平均水平。
3、全国房地产开发投资预计2016年增长4%左右
2016年全国房地产投资增速企稳反弹，但幅度有限，预计全年同比增幅为4%左右。主要原因：一是经济由高速增长过渡到中高速增长，固定资产投资增幅持续下滑，房地产开发投资增速也受到一定程度制约；二是预计2016年土地购置面积稳步增长，新开工量保持平稳，从而带来开发投资同比小幅增长；三是由于2015年土地购置面积及新开工量大幅下滑，将影响到2016年的施工量，进而影响开发投资的增速，所以不会显著反弹。
4、全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2016年基本持平
2016年全国房地产开发企业房屋新开工面积预计与2015年持平。主要原因：一是2015年全国开发企业购地面积大幅下滑，制约了2016年的新开工面积增长；二是预计2016年房企资金压力有所缓和，新开工量和复工量基本平稳；三是2015年新开工面积延续上一年下跌趋势，连续两年下跌，基期值已较低，所以2016年同比不会继续大跌了；四是预计2016年房企土地购置面积增长8%，对新开工起到一定的托底作用。
5、房地产业金融环境预计2016年将保持宽松
根据易居房地产研究院建立的全国房地产业金融环境测评模型，2015年前三季度，全国房地产业金融环境指数为0.7，较上半年升0.59个百分点，较去年同期上升1.21个百分点，进入宽松区间，延续了上半年触底反弹以来的上行态势。主要是受银行间市场同业拆借月加权平均利率明显下降、房企到位资金增速上升、个人购房贷款加权平均利率下降等因素的影响。根据中央和地方的政策导向及市场走势，预计2016年影响房地产业金融环境指数的主要指标将继续利好房地产市场的发展，房地产业金融环境指数仍将处于宽松区间。
二、市场成交
1、全国商品房销售面积预计2016年增长5%左右
2016年全国商品房销售面积可能持续小幅增长，预计全年同比增幅为5%，成交量将创历史新高。主要原因：一是2015年商品房销售面积同比由降转增，当前正在复苏的上升通道中，根据以往走势，复苏还将延续一段时间；二是经济下行压力仍大，需要房地产市场复苏，货币政策和房地产政策仍将继续放松，商品房成交继续上行；三是中央明确化解房地产库存，将陆续出台针对三四线城市去库存的政策，帮助农民工在城市购房，三四线城市成交量将有所反弹；四是经过2015年大增后，一线和部分二线城市面临新增供应不足以及需求短期被透支的问题，所以制约了全国销售增幅。
2、25个典型城市商品住宅成交量预计2016年增长2%左右
2016年25个大中城市商品住宅成交面积维持小幅增长态势，预计增长2%左右。主要原因：一是2015年住房需求有效释放，大增近三成，使得2016年成交量难以继续大幅增长；二是市场基本面和政策皆稳中偏暖，成交量不会出现所谓的断崖式下跌。所以，以一二线城市为主的25个典型城市的成交量总体上呈现高位振荡中微增的状态。
三、市场价格
1、全国房地产开发企业土地购置价格预计2016年增长10%左右
预计2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大，全年增长10%左右。主要原因：一是2015年房市进入复苏通道中，2016年地市也将进入升温通道；二是从成交结构上看，地价最高的一线城市土地供应有限，价格继续大涨，地价较低的三四线城市则接近土地开发成本，跌无可跌，稳中有升是大势；三是2015年土地购置价格基数较高，2016年涨幅不会太高，但总体上增长幅度可能会大于2015年。
2、全国商品房成交均价预计2016年增长7%左右
预计2016年全国商品房成交均价继续上升，全年增幅为7%左右。主要原因：一是随着财税、货币信贷和楼市政策环境的进一步宽松，商品房成交量稳步增长，多数城市库存压力减小，供求关系改善有利于房价上涨；二是价格变化滞后于成交量，2016年成交量增速放缓，价格涨幅将基本持平，将高于成交量增速；三是经过2015年大涨后，一线城市房价涨幅趋缓，略微制约了2016年房价涨幅。
3、70个大中城市房价指数环比增幅预计2016年三季度见顶
预计2016年70个大中城市房价将继续上涨，源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月份，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季度见顶，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2016年年底达6.6%左右。
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