去年广州出让各类用地149宗，土地出让金创历史新高。合富房地产经济研究院7日发布了2015年广州土地市场分析报告。报告显示，2015年广州商住用地出让建筑面积同比持平，平均楼面地价同比下降21%至8144元/平方米，主要是地价较低的外围区域商住地出让面积占比提高，拉低了全市地价均价。该报告还指出，广州全市十几个地王项目将在2016年集中入市，预计将抬高住宅成交价格。

　　2015年广州土地出让情况

　　用地类型宗数（宗）用地面积（万m2）总建筑面积（万m2）平均容积率出让金额（亿元）单位地价（元/m2）商住用地37269.26707.593.52576.258144商服用地4771.78293.535.73330.7411268工业用地55215.27— —2.4219.09887公共用地625.1741.421.577.721863其他用地43.709.932.562.592605总计149545.291486.563.76907.035597

　　注：工业用地单位地价为单位用地面积地价，其余用地为单位建筑面积地价。数据来源：合富研究院监测

　　焦点一：土地出让金创历史新高

　　数据显示，2015年广州出让各类用地149宗，用地面积545.29万平方米，同比下降15.4%，建筑面积约1486.56万平方米，出让金额907.03亿元，同比增长7.4%，创历史新高。

　　其中，商住用地36宗，用地面积269.26万平方米，建筑面积707.59万平方米，同比略增，创历年新高，但与全年商品住房成交1100万平方米有约400万平方米缺口；商业用地45宗，用地面积71.78万平方米，建筑面积293.53万平方米，同比增长19.7%。

　　合富房地产经济研究院的统计数据显示，2015年广州商住用地平均楼面地价为8144元/平方米，最高为26217元/平方米；商服用地平均楼面地价为11268元/平方米，最高为18000元/平方米；商住用地平均最高容积率为3.52，商服用地平均最高容积率为5.73。

　　2015年广州各类用地出让金额907.03亿元，同比增长7.4%。其中，住宅用地出让金额576.25亿元，占62%；商服用地出让金额330.74亿元，占35%；其他用地出让金额仅29.4亿元，仅占3%。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，2015年广州出让的商住用地平均地块面积同2014年相比较大、容积率减小、单价下降。“主要原因在于这两年成交的商住用地区域分布不同，存在结构性差异。2015年出让的商住用地以外围区域为主，少量中心区域地块，而2014年有相当部分地块来自中心区域荔湾和天河。”

　　值得一提的是，2015年商住用地出让建筑面积同比持平，平均楼面地价同比下降21%至8144元/平方米。平均楼面地价下降主要是2015年外围区域商住地出让面积占比提高，而外围地价较低引起的。

　　龙斌说，2013年是地王之年，海珠、天河、黄埔、萝岗、花都、南沙等区域均有单价地王诞生；2014年全国房地产市场进入调整期，但地块起始价相对上涨，加上该年许多出让地块位于中心城区，地价有较大幅度上升，特别是2014年广钢新城地块和天河牛奶厂地块楼面地价拉升不少；2015年表面上看地价水平是下降了，实际上是结构性下调，同区域地块出让起始价仍是往上走的。

　　焦点二：地王项目扎堆入市或抬高房价

　　从各区域看，2015年广州越秀、从化区无商住用地供应；中心区域商住用地成交194.09万平方米，占全市27.4%，同比大幅下降56%；外围区域商住用地成交513.49万平方米，占全市72.6%，同比大幅增长近1倍；黄埔、花都、增城、海珠区商住用地成交量依次排全市前四位，占比均超过10%。

　　2015年中心区域商住用地出让金额占全市55.7%，外围区域因其出让量大出让金额也占44.3%。海珠商住用地成交金额最多，达152.79亿元，占全市28.4%；黄埔区出让金额贡献也不小，为121.01亿元，占全市21%。

　　合富房地产经济研究院分析，从近三年的情况来看，商住用地出让主要集中在外围区域黄埔、增城、南沙，以及中心区域荔湾、天河、海珠，未来两三年新建商品住房的供应将来自这些区域；番禺、从化供应以存量为主。

　　2015年广州各区商住用地楼面地价较2014年整体保持平稳，旧黄埔和萝岗区合并拉低了新黄埔区的平均楼面地价。

　　合富房地产经济研究院表示，全市十几个地王项目将在2016年集中入市。当前近几年商住地王项目逐步入市，不少项目地价占房价比例超过60%，甚至超过80%（如南玻地块），这些项目开发商面临很大挑战和资金风险，如果房价长期保持平稳，项目盈亏可能出现问题，不利于行业的发展。从这一角度，只要市场允许，开发商必然采取调高房价的措施。

　　中原地产也分析认为，“地王”可能将拉动成交价的上涨。

　　焦点三：海珠、天河商服用地楼面地价刷新纪录

　　去年，琶洲互联网创新集聚区大批地块亮相，掀起了广州商业服务业用地出让高潮。

　　报告指出，2015年广州出让的商服用地平均地块面积同2014年相比小很多，而容积率和单价大幅提升，主要原因是出让区域不同。2015年出让的商住用地以中心区域海珠和天河区为主，少量外围区域地块。

　　2015年，广州中心区域商服用地成交214.92万平方米，占全市71.3%，同比大幅增长4倍；外围区域商服用地成交86.11万平方米，占全市28.7%，同比大幅下降57.5%；海珠、天河区商服用地成交量在90万平方米以上，依次排全市前二位，占比均超过30%。

　　合富房地产经济研究院分析称，从近两年的情况来看，商服用地出让主要集中在海珠、天河、黄埔、南沙、花都、番禺等区，未来两三年供应将来自这些区域；从化商服用地供应较少，与其城市发展现状和方向相关。

　　2015年，海珠、天河商服用地楼面地价创新高，其他成交区域均有不同程度的上升。 南方日报记者 郑佳欣

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