“2010年中国旅游地产项目1380个，到了2014年旅游地产项目有7965个，这里面非常繁荣，但是其中能够赚钱的项目却并不多。在我们看来，这些膨胀的项目更需要精细化的运作，而我们就是希望可以做好精品旅游地产。”近日，中弘股份副总裁金洁在“第一财经地产汇”活动现场接受《中国房地产金融》记者采访时表示。
虽然国内旅游地产投资、开发热情多年来持续高涨，但旅游地产项目的大面积亏损，也是行业内不得不面临的一大严峻考验。对此，金洁认为，规范的管理和持续的运营或许可以慢慢破解旅游地产中的亏损魔咒。“未来，我们或许可以通过金融化手段，不断变轻自己的资产，以及扩大自己的规模。”
待开挖的旅游地产金矿
旅游地产投资潮自上世纪90年代初期便已出现，但时至今日，这一领域依然有着强大的开发前景与“钱景”。
上世纪90年代初期，旅游地产投资处于初步阶段，大多以个人开发为主，投资标的集中于自然景观附近的住宅和宾馆。“在那个时候，酒店业的发展其实也比较少。”金洁告诉我们，当时很多人出去旅游，都是到一些海边城市或者有山有水的地方，比如黄山、九华山、五台山或者是三亚、秦皇岛等。
但从2000年至2006年，国内旅游地产投资出现了资源整合现象，一些大型的旅游地产项目逐步现身。最典型的项目就是博鳌，这一海南省琼海市内一个不知名的小镇，因为一场盛大的国际性盛会，一夜之间响彻国内。之后，得益于此，博鳌成为国内典型的以会议度假为主题的旅游城市。
2006年到2010年，旅游地产和城市规划、产业紧密结合，一些新兴的旅游企业也呈现出较为典型的运作模式，其中深圳华侨城堪称这一发展阶段中的经典案例。从深圳湾畔的一片滩涂地起步，华侨城至今已在全国拥有17个大型综合旅游项目。最新数字显示，其30年来累计接待游客突破3亿人次，年接待游客量约3000万人次，是国内最大的旅游开发品牌。
2010年至今，我们看到国内又出现了新的模式，即旅游综合体，唯一最具代表性的可能就是万达。虽然国内旅游地产投资发展这么多年，但在金洁看来，中国的旅游地产依然处于初步阶段。“我们的很多旅游地产项目还是遵循着传统地产的运作模式，即以地产销售为主，运营部分为辅。”
中国旅游研究院的数据显示，2014年我国旅游业实现了新跨越，国内旅游人数高达36.11亿人次，同比增长10.67%。谈及旅游，必然不得不考虑交通、娱乐、住宿、餐饮这四大要素。在中国人的传统思想中，一旦外出旅游，针对上述四大要素，首先考虑的必然是“安定”。尤其在陌生城市中，大多游客都会率先确定好落脚点，再考虑吃喝游玩。因此，“住宿”也变成了旅游城市一项重要的经济担当。
对此，安居客的一份报告指出，考虑到旅游业的快速发展和住宿对旅游业的重要性，不少投资者都在旅游城市购置了房产。在投资者看来，旅游城市的房产既具有居住型的特点，又有商用型的特点，还有投资型的特点。无论从哪个方面考虑，都具有较大的升值空间。而随着大量投资者的涌现，也掀起了旅游地产的新一轮高潮。
旅游地产开发四大玩法
金洁告诉记者，目前中国的旅游地产大概聚焦为四种模式。
第一种模式是旅游主题地产，提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊，依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。例如华侨城、观澜湖都是做这类产品的开发商。
第二种模式则是文化创意综合旅游地产，比如万达、迪士尼等。“目前很多开发商都会选择做文化创意综合旅游地产，通过将文化、旅游和地产有机结合，打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区。”在金洁看来，在这些文化旅游区内，可以通过商业、住宅、酒店、公寓、商务等项目的导入，逐步趋于多元化、综合化，同步实现项目的总体开发收益。以万达为例，在桂林、西双版纳等城市区域建立了自有的综合旅游地产。
第三种模式则是旅游小镇模式，比如乌镇模式、丽江模式。这些小镇既提供旅游服务功能，又为当地居民提供公共生活服务，充分利用小城镇的历史文化遗产及自然景观等资源，以促进当地的经济增长。
第四种模式则是旅游度假地产模式，一般这类地产项目都远离市区，完善的配套是项目开发的前提。“这一模式大多先做旅游后做地产，增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性，变观光为度假，实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键。”目前很多海南旅游地产项目就是按照这一模式来开发运作，比如海口、三亚等。
大面积亏损魔咒
不过，虽然开发热情高涨，但旅游地产大面积亏损也是不得不面临的一大严峻考验。
“在我国，旅游地产起步较晚，相关的政策法规也不够完善。旅游地产项目选址一般都是在生态环境良好的区域，大部分都是‘生地’，还要面临一些国家政策法规的约束，如：基本农田保护政策、森林保护区、水源保护地等，以及与当地村民的沟通协商。从开发建设到运营，所需程序繁琐。没有当地政府的强力支持，一些工作很难开展。”金洁指出。
而和开发普通住宅快速回笼资金不同，旅游地产项目一般开发期限都在3-5年才能形成项目规模效应，而大部分项目前期基础设施落后，配套设施不完善，不能像市区住宅楼盘一样进行预售，业主对此类的旅游地产项目需求不旺盛，加之过长的开发时间，加大了市场风险。
“旅游地产由于规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题，通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局，拓展多元的投资融资途径。”金洁认为这才是解决之道。
2015年12月，中弘股份宣布其控股子公司长白山保护开发区新奇世界体育投资发展有限公司（以下简称长白山新奇公司），与国际管理集团IMG新加坡有限公司在华指定管理方天轴商务管理咨询（北京）有限公司签约，委托后者为“天池雪”滑雪场的运营管理公司，负责滑雪场的整体规划、建设开发及项目开业后的运营工作。
这家一直专注旅游地产的开发商在2015年7月就与吉林省长白山开发建设(集团)有限责任公司共同组建了长白山新奇公司，分别持股70%和30%。长白山新奇公司的主营业务为以自营资金进行体育、旅游投资和相关项目开发及咨询业务。目前该公司已投资9000万元，基本建设完成“天池雪”原生态滑雪场项目。
金洁希望，规范的管理和持续的运营可以慢慢破解旅游地产带来的亏损魔咒，未来通过金融化手段不断变轻自己的资产，不断扩大自己的规模。
相关知识
旅游地产亏损魔咒
《中国房地产金融》2016年第1期目录
燕郊深陷地产魔咒 房价一年跳涨6000元/平
地产圈最大的魔咒
闲置旅游地产有待盘活 或成下一个投资风口
一线调查：权力寻租“魔咒” 燕郊贪腐“难局”
"杜拉拉"破解五一消费"魔咒" 让消费者提前过节
保利“和熹会”的养老赌局:旅游地产+商业酒店
三亚楼市量价齐跌 旅游地产泡沫或将破裂
房企扎堆旅游地产高烧不退 年均烧钱超万亿