租约刚刚到期的业主黄小姐为了租客续租不得不同意不加租,而刚刚放盘不久的陈先生为避免空租期而把租金降低了300元/月。据了解,春节将至,广州二手租赁市场出现量升价跌态势,1月成交宗数环比涨9%,租金环比下滑11.2%。市场人士分析,年后租赁市场虽然有望回暖,但租赁回报率有可能继续走低。

  租赁均价跌一成以上

  在2016年首月,二手住宅租赁呈现出量涨价跌的态势。据中原地产最新研究报告显示,自2015年12月下滑8.9%后,2016年1月二手住宅租赁宗数环比涨9%,回稳至去年11月时的水平。其中,番禺、海珠、白云区租赁宗数环比均有不同程度的上涨。

  成交大增的原因是有需求的租客赶在春节前租下房子。中原地产多家分行主管表示,虽然近期也有不少租客会退租或者考虑年后再重新租房,但也有不少有经验的租客选择提前租房,以免节后返城还要忙于奔波看楼。中原地产逸景路二分行高级营业经理何小芳表示,提前租房的租客也考虑到目前的租价会较年后便宜200~300元/月,算起来仍是划算。中原地产寺右新马路分行高级营业经理邹宇则透露,在越秀五羊新城板块,不少租客选择续租,租盘供应量减少:“提前租房的群体主要是珠江新城的上班族以及孩子在周边上学的陪读家长。”

  然而,租赁均价却出现10%以上的跌幅。据中原数据,1月份广州全市租金均价为46.9元/㎡/月,环比下跌11.2%,其中荔湾区是“领跌”的区域。有中介人士告诉记者,这与业主放低预期有关:“节后的返城看房潮集中在元宵节后,距今有接近20天,如果业主不降低预期,房子可能空置。”

  租赁回报率或继续走低

  “2015年罕有地出现平均楼价升幅不及平均租金升幅的情形,虽然给了非投资类客户有积极入市的动力,但这并不是常态。” 满堂红链家市场部高级经理周峰对广州租赁市场进行分析,称2015年全年广州市9区二手住宅平均租金为48.4元/平方米·月,同比上升2.8%,同年二手住宅均价同比上涨2.3%,“假设出租期满12个月,2015年全年的住宅出租回报率为2.8%,与2014年持平。”

  分析数据可发现,2015年面积区间回报率最高的是30平方米以下的小单间,为4.0%,比2014年提高0.5个百分点;144平方米以上的非普通住宅出租回报率则比2014年回落0.1个百分点,数值是2.7%,这也是2015年出租回报率唯一出现同比回落的面积区间。

  周峰认为,受广州限购政策持续执行的影响,投资客购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降,以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法,但在目前信贷利率相对较低的前提下,能有效抵抗政策的冲击,小业主只要持有物业到政策适度放松的时间段,便可获得更多溢价转售的机会。不过他提醒称,不排除未来一段时间租赁回报率还有继续走低的可能性。

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