作为全球首只投资于内地物业的REITs（房地产投资信托基金），在港上市已满十年的越秀房产信托基金2015年交出了一张不俗的成绩单。

  2月23日，越秀房托发布2015年年报。数据显示，2015年，越秀房托的总资产已由45亿元跃升至293亿元，资产规模已进入亚洲房产基金前列。其旗下物业整体出租率也达到了97.3%。

  去年随着相关政策逐渐明朗，迟迟未能在国内落地的REITs也再次成为金融市场的热点。更有券商机构指出，随着REITs在内地发展提速，其将有望成为除股票、债券、货币以外的第四大金融资产。

  此番背景下，先行试水的越秀房托，或将为处于起步期的内地REITs提供借鉴经验。

  越秀房产基金样本

  年报显示，2015年，越秀房产基金收入总额按年上升8.8%至人民币17.1亿元，物业收入净额增加10.2%至人民币10.88亿元。投资物业组合之估值达人民币275.74亿元，较2014年底上升17%。基金可分派总额（包括额外项目）达人民币7.043亿元，按年上升6.3%。

  支撑以上业绩表现的是越秀房托所持有的优质物业。截至2015年12月31日，越秀房产基金所持有的产权面积合计约743106.2平方米，可供出租总面积487324.3平方米，共持有7项物业，而这七大物业均位于一线城市的核心区域，整体出租率达97.3%，按年上升2.2%。

  此外，出色的运营能力也功不可没。2015年，越秀房产基金针对其旗下不同的物业采取不同的管理策略。得益于此，其旗下七个项目的出租率和租金都有不同程度的提高。在广州甲级写字楼新增供应倍增的情况下，其业绩收入的重点广州国际金融中心年出租率仍达到97.3%，上升6.5%；全年创收达10亿，同比增长4.1%。

  对于新收购的物业上海宏嘉大厦，越秀房产基金执行董事林德良介绍称， 由于该项目靠近未来的上海证交所，越秀房托对其定位十分清晰，目标客户是成长型金融行业。该项目四个月业绩达到4300万，期末租金上升了7%。

  越秀房地产信托基金总裁刘永杰透露，未来越秀房托将更加积极地拓展投资收购。他指出，越秀房托的收购有两个原则，一是标的是分布在一线城市或核心二线城市核心地段的优质物业；二是标的业态主要包括写字楼、批发市场、好的公寓，同时也不排除收购综合体。

  而相较偏低的融资成本也为越秀房托收购优质标的提供保障。资料显示，2015年，越秀房产基金借款平均利率由年初的4.46%降至3.42%。21世纪经济报道记者查阅相关资料发现，即使在国内房企融资成本不断下降的背景下，越秀房产基金的借贷成本也低于国内房企的平均水平。

  REITs落地指日可待？

  实际上，随着2015年首个中国版REITs专业物业评估规范性文件《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》发布后，已经停滞多年的REITs项目再次走进公众的视线。目前，国内的类REITs产品也越见盛行。第一太平戴维斯近期报告指出，由于人民币汇率短期内仍然处于贬值通道，离岸资金池持续萎缩，国内开发商负债比例已经相对偏高。在此背景下，银行资产负债和信贷风险问题亟待解决，而资产证券化则适时地提供了“轻资产”渠道，加之市场上有不少成熟的物业，国内目前实际上已具备推行REITs的基本条件。

  国内的开发商对于REITs这一模式也已是蠢蠢欲动。包括万科、保利、富力、龙湖等开发商均对21世纪经济报道记者表示，未来有将其旗下商业地产证券化的计划。作为国内的龙头房企万科早于2015年6月就与鹏华基金合作了一款REITs产品。

  鹏华万科前海公馆信托投资基金进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。万科有关人士透露，万科前海公馆可租售面积5.5万平方米，其每月每平米收益为250元，且出租率已达100%，其预期投资回报率达8%。此外，万达也正在积极推进其旗下的REITs项目落地。

  但REITs真正落地中国仍存在阻力。第一太平戴维斯上海评估及专业服务部董事甘启善指出，目前国内相关的政策法规仍不完善，政府应该对相关政策进行细化，以保障REITs的稳定性和安全性。这些细节包括明确房地产及其相关资产投资比例，投资限制，负债限额，收益分配，税务优惠等。

  甘启善指出，由于REITs的产品的收益率是公开透明的，因此对于开发商自身的资产运营和管理能力也是一种考验。他提到，聘请专业的房地产资产管理公司使持有资产不断保值升值将是未来商业地产发展的趋势。

  另外，甘启善也提醒了未来国内REITs可能遇到的问题。他表示，由于境外投资者期望的回报率通常在7-8%，而中国内地的房地产投资回报率目前仅为5-7%，加之目前人民币汇率还不稳定，境外投资者可能会更加谨慎，国内REITs对于境外投资者的吸引力可能有限。

  甘启善分析称，“中国的房地产证券市场还很年轻，有很大的上升空间。中国的REITs也将对国内投资者充满吸引力，它将加速中国房地产证券化的进程，拓宽国内市场的投资渠道，我们也期待政策面能够在短期内得到完善。”

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