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城市系列点评之成都:成交高居首位 房价微跌

https://m.biud.com.cn 2016年03月30日09:58 家居装修知识网  
  卖刚需也就赚个吆喝跑个流量,相对有限的改善市场才是成都房企角逐利润空间的重要“战场”!

  2015年成都商品住宅成交量达到2437万平方米,在十大城市中排在第一,但由于房价较低,成交金额仅名列全国第八,平均房价也在十大城市中排在末位。

  总体而言去年市场热度不高,2015年成交量仅同比上涨3%,但基本面仍算平衡,住宅年底存量1787万㎡,去化周期约8.2个月。去年下半年三次“双 降”和首套降首付之后,市场成交量价在“金九十银”有所表现,年底也出现翘尾行情,但随着政策刺激效果的递减,2016年的成都楼市走向仍不太乐观。

  整体来看,2015年成都市场呈七大特征:

  一、利好政策刺激不明显,住宅市场整体趋稳

  全年成都住宅成交面积约2437万平方米,同比微涨3%;供应则有显著增加,同比增长21%至2370万平方米;全市住宅成交价为每平方米7124元,小幅微跌。2015年房地产市场利好政策频出,但成都新房成交量并未有明显上涨。这样“波澜不惊”的数据背后,是这一年来多项政策出台以及企业主动降价的结果。

 二、刚需依旧独大,改善市场复苏明显

  面积段来看,70-90平方米产品是成都住宅市场的绝对成交主力,共计10.8万套,占比43%,其次是90-120平方米面积段,共成交8.05万套,占比32%。

  近年来,刚需依然占据成都房地产市场中绝对主流,小面积段产品备受市场青睐。虽在政策激励下,整体市场成交并未放大,但改善需求有明显的释放,成交占比较2014年放大5个百分点。

  总价段方面, 50-70万成交7.5万套,成交占比出现3.1个百分点的下滑;而70-100万和100-200万的改善型住宅产品成交占比均有不同程度上升。这表明虽然2015年的政策利好并未提振成都整体楼市,但对于改善型需求却有实在的刺激作用。

  从同比增速的增幅来看,高总价的增速显著高于低总价的产品成交增速,其中70-100万的产品同比增速增幅最大, 即改善型需求增速快速提升。成都30-50万的成交比例高达35.9%,这一定让北京、上海、深圳居民羡慕嫉妒恨了,京沪深仅够一个卫生间的钱,在成都就可以买一套房。

 三、土地市场低位运行,主城区备受青睐

  2015年大成都土地市场整体有所回暖,共成交土地建筑面积2822万平方米,同比上涨6%;成交楼板价为1910元/平方米,同比增长3%;成交金额538.9亿元,同比上涨9%。

  近三年,成都市土地成交规模整体低位运行。2015年成交建面略高于2014年同期,但仍处历史低位。但整体市场分化严重,优质地块房企争夺激烈,主城区和近郊土地市场最受房企青睐,量价齐升。

 四、商办市场库存不断追高

  近三年来,成都市商业办公的新增供应量持续走高,但成交量却直线下滑。2015年成都市商办供应合计702万平方米,成交共370万平方米,仅为供应的 一半,库存压力持续攀升。据2月底最新数据,成都商办库存高达1305万平方米,按近一年去化速度估算,需要3.5年方可去化完毕。其中购物中心总体量超 过700万平方米,位居全国城市首位;甲级办公楼存量约为260万平方米,若以2015年的净吸纳量(租约面积净增长+成交)估算,去化周期更是高达13 年。

 五、榜单门槛基本持平,区位和配套仍是销售核心

  2015年成都市住宅项目成交金额、成交面积排行门槛与去年基本持平,不乏有热销项目同时入榜面积榜和金额榜,其中世贸城分别摘得面积和金额的榜首,当之无愧的2015成都最热销项目。

  具体分析2015年热销的项目优势可以看到,除了产品定位精准、营销创新和性价比高是其核心的成功因素外,优越的区位和成熟的配套才是项目内在的最重要原因,如以恒大曹家巷广场、中海九号公馆等均是如此。

 六、二手房成交规模增长可观,发展空间大

  2015年二手房共成交7.3万套,共计682万平方米,成交套数和成交面积分别同比增长了54.5%和48.8%,套均面积也从2014年的89平方 米提升到了93平方米。受二手房营业税免征年限调整为两年政策及改善型需求释放影响,并且伴随着存量房市场的不断扩大,二手房市场规模也在不断扩大。

 七、经济指标出色,人口净流入稳步增长

  基本面来看,2015年成都GDP为10801.2亿元,同比增长7.9%,经济增速快于全国,城镇人均可支配收入也不断增加,利于成都楼市的复苏和平稳发展。

  成都作为西部经济中心,人口净流入逐年增多,利用经济增长与人口流入叠加带来的效应,成都的房地产市场已发展成为一个相对稳健的市场。经济和人口的增长都为成都房地产的长期持续发展保驾护航,成都楼市的繁荣发展可期。截至2015年底,成都商品住宅库存量为1787万平方米,去化周期降至8.2个月,整体市场供求关系仍相对和谐。

  展望2016年,成都房地产市场仍将平稳发展,继续以去库存为导向。住宅市场方面,刚需产品仍将是市场主力,成交继续以郊区为主,价格应该可以保持平 稳。商办市场供大于求格局很难扭转,未来商办去库存才是成都房地产市场最艰巨的任务。土地市场方面,2016年各大开发商还是会将重点放在郊区住宅地块, 以满足现在大量刚需置业群体需求。不过按今天的销售价格来看,卖刚需也就只能赚个吆喝跑个流量,而相对有限的改善市场才是成都房企角逐利润空间的重要“战 场”!

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