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四环边刚需房近乎绝迹 少量供应成争抢“硬通货”

https://m.biud.com.cn 2016年04月19日09:52 家居装修知识网  

搜房网数据监控中心统计,4月前两周北京共计有包括房山五矿•铭品、恒泰偶寓和通州新地国际家园、润枫领尚等12个项目1146套房源入市。其中户型面积在80-120平米左右的中小户型供应700套左右占比80%,且多分布于平谷、房山、顺义等远郊区县。刚需住宅仍是供应主力,但远离核心城区的趋势愈加明显。

实际上,刨除自住型商品房的供应,自2015年下半年起低总价小户型房源的供应就已经在四环板块近乎绝迹。在搜房网数据监控中心统计的前4月开盘中,将于4月末开盘的江南府是唯一的四环中小户型项目。

刚需者仍在 但刚需房已远走

亚豪机构统计的数据显示,从北京市场的供需结构看,2015年已经出现了明显的供应少于成交的现象,而这一现象在2016年表现的更加明显,一季度,成交商品住宅10354套,而商品住宅的供应量只有3202套,供需差高达1:3。

这其中,大量的刚需购房需求无处释放。在4-5环板块内,大量的刚需购房意向者被挤到了二手房领域。

“300多万买不了自住性商品房,在往大了买支付能力又不够,这些人怎么办?只能转向二手房”,北京房协秘书长陈志表示,房价的快速上涨和收入之间的快速背离带来了新的夹心层,这是需要关注的新现象。在供应结构上的短板,造成了刚需购房群体的集体“出走”。

与之相对的是,搜房网数据监控中心统计,4月集中供应的刚需房源多集中于房山、平谷、顺义等远郊区县,包括房山区五矿•铭品、恒泰偶寓和通州区新地国际家园、润枫领尚项目推盘项目价格与之前相比均有较大涨幅,整体去化率在八成左右。

在实际看房中,购房者的购房决策非常慎重,跟随就业机会的转移,住房需求也紧跟其后,地缘性客户在。随着北京城市功能的转移,包括通州、房山、大兴、昌平等在内的远郊区县,成为了承接刚需购房者的主要区域,也成为刚需项目的集中地。

搜房网数据调查显示,近七成购房者为首次置业的刚性需求购房者。受大市回暖的影响,多数刚需购房者将结束持币观望的态度。

要么离开新房,要么离开核心城区,这成了刚需购房者为数不多的选择。

豪宅围城:内城刚需项目奇货可居

统计数据显示,2016年一季度北京市别墅市场目前存量8139套,新增供应708套,同比上涨139%;成交993套,同比上涨196%;成交金额97.69亿元,同比上涨185%。中原地产首席研究员张大伟表示,北京预计在2016年待售的顶豪项目达到50个,住宅数量则超过3000套,年内豪宅市场库存将迫近万套大关。

从区域分布的情况看,大量的高价房源集中分布在4-6环板块内,造成了10万+豪宅扎堆推盘的壮观景象。而在豪宅围城的情况下,刚需住宅项目存在境况颇为微妙。一方面,奇货可居并不缺少客源。另一方面,其又以“泅渡者”的形象孤立。

在这方面,江南府项目无疑是一个大时代下的典型代表。

江南府项目正处在南北中轴线和东部发展带的黄金地段。目前区域可建设的用地应该是在473万平米,目前已建待建已经达到300万平米,完全建完了以后应该能够承载15万左右的人口。项目一期预计5月份开盘,开盘价格预计4万+,房源总价在350-500万左右,按三成比例首付在100左右。

江南府项目品牌总监韩靖告诉记者,项目一期计划5月份开盘,预计推盘量400套上下,但目前已经有超过600名精准购房者排卡抢购。“从去年四季度到今年一季度整个市场形势大好是前提,另外我们项目地处朝阳四环,房源二居总价300+万左右,户型集中在80-100平米左右。在这个范围内,刚需和改善型购房群体可选的项目并不多”,韩靖告诉记者除开盘时间外,购房者最为关注的是开盘期间价格是否会涨。

“从市场需求上来看的,近5年数据上观察到中小户型比较畅销的,主要因其面积小,总价低。江南府项目两居总价约为300多万元,三居总价约为450多万元,所以对购房者来说降低了购房压力”,韩靖表示。

在记者踩盘的当日,前往该项目售楼处看房的购房者络绎不绝,80平左右的金典户型显然是“硬通货”,成为购房者关注的热点。此外,精装修、科技住宅等特色,也为之锦上添花已达到豪宅的配置。

面粉告急:新增供应又贵又远

统计数据显示,2016年一季度北京市土地市场累计成交土地12宗,总成交额约228亿元。其中 ,成交经营性用地8宗,建筑规模约107万平方米,配建保障房约19万平方米,自住型商品房1.5万平方米。亚豪机构统计,2016年北京仅出让3宗住宅地块,楼面价均在4.5万/㎡以上,连京西六环外的门头沟都未能幸免。

“而就在2月23日,南五环外大兴黄村地块据测算商品房住宅的楼面价高达每平米4.7万元,预计未来售价在每平米8到10万元,再次将东南区域的地价推向一个新的高度”,韩靖表示,不断高企的地价,让购房者对于四环附近的新房价格上涨预期强烈。

3月31日,在昌平区南邵镇两地块的出让公告中,“7090”的政策再次出现,即地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。业内表示,从“7090”重现江湖,可以看出政府加大刚需房供应的态度。

北京国土局表示,将在住宅用地中提高中小套型普通商品住房比例,但并未明确回应是否所有宅地供应都得遵循9070原则。

土地供应呈现出中心城区供地量继续减少、土地集中供应向远郊区转移、保障房的土地供应占比减少等特点。“又贵又远”成为新增住宅用地的显著特点,也造成了刚需项目远走远郊的最大原因。销售热线:01087606666



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