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一线城市豪宅上演最后的疯狂?

https://m.biud.com.cn 2016年05月05日09:18 家居装修知识网  

  近日,上海易居房地产研究院发布的2016年一季度《一线城市豪宅市场研究报告》显示,一季度一线城市单价6.2万元以上豪宅(别墅+高端公寓)成交5791套,同比增长超过1.5倍。

  一、沪深豪宅成交同比增长依旧迅猛

  具体来看,一季度豪宅成交量同比增长超1.5倍。2016年一季度,一线城市豪宅成交5791套,占整个商品住宅成交量的5.8%,环比下降25%,同比增长151%。当季商品住宅成交100081套,环比下降22.8%,同比增长46.8%。环比来看,春节因素加上供应不足,成交量出现下滑。

  2016年一季度,成交均价6.2万元/平方米以上楼盘中,北京豪宅成交536套,占北京全部商品住宅成交总套数的2.7%;上海豪宅成交2932套,占上海全部商品住宅成交总套数的8.5%;广州豪宅成交56套,占广州全部商品住宅成交总套数的0.2%,属于城市顶级豪宅;深圳豪宅成交2267套,占深圳全部商品住宅成交总套数的13.3%,豪宅占比较大,可认为部分普通商品住宅豪宅化。环比增长来看,因春节因素以及2015年四季度增长较快,出现部分回调。同比来看,四个一线城市表现出一定的差异,北京和广州延续之前的下滑态势,降幅分别为7%和38%;同时,上海和深圳增长依旧非常迅猛,增幅分别为163%和330%。

  一季度豪宅成交结构中,上海成交套数占比50.6%,比2015年四季度下降0.3个百分点,依旧超过半数;深圳占比有所上升,从2015年四季度的38.9%上升到当前的39.1%。

 二、一线城市豪宅成交均价达8.3万/平方米

  在价格方面,一季度豪宅成交均价同比增长放缓。2016年一季度,一线城市豪宅成交均价8.3万元/平方米,环比增长8.5%,同比增长18.5%,比上个季度回落1.7个百分点。当季全部商品住宅成交均价同比上涨30.7%,明显快于豪宅增长幅度。豪宅均价涨幅相对较小,一方面与其基期值有关;另一方面也与自身增长动力高度相关。

  2016年一季度,北京、上海、深圳三个一线城市豪宅成交均价比较接近,成交均价约8.3万元/平方米。广州均价为7.7万元/平方米,低于其他三个一线城市,主要原因是广州房价整体相对其他三个城市较低。从各城市涨幅来看,深圳领涨,环比增长10.4%,同比增长44.3%。

 三、沪深豪宅项目在成交量TOP50占比超过94%

  2016年一季度,一线城市豪宅有成交记录的楼盘222个,相比四季度247个,减少了10.1%,在一季度一线城市豪宅成交量TOP50的排名中,北京、上海、深圳分别为276套、2358套、2142套,无广州项目,上海、深圳两地项目成交占比超94%。广州成交量最高排名在第74位,为天河区珠江新城的汇悦台项目,成交14套,合计4526平方米。一季度,成交量前十的项目仍然被上海、深圳包揽,合计成交2182套。

 四、豪宅成交均价门槛超16万元/平方米 上海包揽前三

  2016年一季度,一线城市豪宅TOP50的成交均价排名中,北京、上海、广州、深圳项目成交均价分别为11万元/平方米、11.5万元/平方米、9.3 万元/平方米、10.2万元/平方米。成交记录中,均价超过10万元/平方米的楼盘超过28个。一季度,一线城市豪宅项目成交均价前十名被北京上海包揽, 前三名更是被上海独占,成交均价都在16万元/平方米以上。总的来看,四个一线城市顶级豪宅中,上海单个楼盘涨幅相对较大,而北京涨幅较大的楼盘数量较多。

  五、一季度一线城市豪宅套均面积约166平方米

  2016年一季度,一线城市豪宅套均面积166平方米,环比上升3.8%,同比下降15.7%。其中,一线城市中广州同环比保持较高增长。

 六、未来豪宅退烧是必然趋势

  本轮豪宅市场的火爆有其内在动力和合理性。从市场角度来看,楼市正在复苏,加上投资投机需求比例增大,豪宅作为其中一类居住产品,必将随大势而行。从产品本身上说,居民收入的增长,住房市场化发展十几年催生的大量置换和改善需求,以及居民对高品质生活的向往等等,都为豪宅市场带来了强大需求动力。基于一线城市资源的稀缺性,加上当前投资可选择余地较少的情况下,豪宅市场热度还将散发余温,未来的需求可能更为温和。

  反观,从需求方面来看,过往年份积压的需求已持续释放一段时间,产品本身供应比较有限,而成交量最大的沪深3月分别出台了限购和信贷收紧的措施,导致高端改善型供需方都在逐步减少。未来退烧是必然趋势,预计二季度豪宅成交量将有所下滑。

 数据来源:CRIC、易居研究院

  执笔人:易居房地产研究院研究员 谢金龙

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