北京市住房和城乡建设委员会和北京市通州区人民政府日前发布了通州区史上最严楼市限购令。业内人士认为，政策从多个方面防范了炒房需求的出现。

  抑制炒房需求

  亚豪机构市场总监郭毅表示，自去年北京通州区住宅双重限购之后，区域内商住产品开始凸显优势，项目入市积极性提升因此拉动整体成交不断攀升。而进入4月之 后，随着通州商住限购传言的散布，通州区域成交进入一个新高峰，4月通州区共实现成交6601套，市场成交占比高达44%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此前在北京通州副中心建设背景下，部分投资投机客瞄准市场机遇，积极购房，进而转手套利。现在来看，此类物业的投资价值在弱化，一定程度上和此前通州普通住宅购房政策收紧的思路是一致的。

  另外，为了防范企业炒房，此次政策规定企业购置商办项目，接盘者必须为机构，而不允许是个人。这便打消了此类企业购房转让给个人的想法，从各个关口防范了炒房需求的出现。

  严跃进表示，仍需要警惕两个风险：一是顺义和大兴后续类似商务型公寓的炒房热或出现，使得这两个区后续需要警惕此类炒房风险，相关数据监控工作应积极部署起来；二是可能引发通州周边如燕郊等城市购房市场热，此类城市后续也应继续收紧相关政策。

  高端产品供应料增加

  从潜在供应情况来看，郭毅表示，2016年前5个月北京住宅用地仅出让5宗，且今后出让宅地将遵循“90/70”原则。潜在供应的稀缺以及土地成本的上涨，使得这类现有的城区住宅项目，尤其是主打中大户型产品普宅项目价格仍将不断攀升。

  戴德梁行北中国区研究主管陆明表示，一季度密集推出的住房公积金账户存款利率上调、房地产交易环节契税下降、放宽境外个人在京购买住房的限制条件等利好政策 将刺激购房需求释放，改善性需求的占比也将进一步加大。2015年北京新增住宅用地楼面单价同比上涨15%，预计在土地市场的带动下，未来高端产品供应量 将继续增加。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，一方面，在经历了多年快速规模化发展之后，目前北京整体可供应住宅用地缺乏，宅地稀缺造成了北京土地价格持续攀高，这也 使得新房项目呈现豪宅化趋势；另一方面，2014年底“限高令”的解除，多年积压的供需两端的豪宅需求在2015年集中释放，豪宅项目的热销，也刺激了高 价地的成交，这将使得2016年至2017年，北京将迎来豪宅入市的高峰。

  “未来住宅市场发展，对于一线城市而言，是刚需春天即将过去，高端市场的春天已然来临，这是供需两端合力的结果。”明源地产研究院副院长、房企转型与创新研究 专家刘策认为，从供应端来看，开发商拿地价格越来越高，甚至新增土地楼面价格已超过区域商品房均价，导致房企只能将大部分新增土地规划建设成高端产品，以 提升产品溢价，获得正利润；从需求端来看，随着家庭结构的变化，一线城市改善型购房者将逐渐占据市场主力，私营业主、互联网、金融业等高管成为高端住宅主 要购买人群。另外，一线城市房价逐年上涨，使得之前购房人群获得了巨大资产增值，也在很大程度上提升了改善型产品的购买力。

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