东北振兴 沿海先行 产城融合去库存

  “化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一。2016年6月15日,以“东北振兴，沿海先行，家在沿海，乐享未来”为主题的中国三四线城市房地产健康发展高峰论坛在营口市召开。本次论坛得到了营口市人民政府的大力支持，由辽宁(营口)沿海产业基地主办、上海易居房地产研究院和五矿地产共同承办。

  论坛上，营口市人民政府副秘书长王志波发表致辞，介绍了营口市出台的一系列促进房地产市场健康发展的措施，涉及外来大学生就业落户及农民工市民化进程，城市基础设施及公共服务和商业配套建设等。他认为：房地产业关联性、带动性强，对于拉动地方经济增长、优化经济结构、增加地方财税收入具有重要作用；论坛主办方、辽宁(营口)沿海产业基地党工委副书记、管委会常务副主任张渤在发表主旨演讲时表示：营口房地产业的发展，某种程度上代表了一部分三四线城市房地产发展的现状，在营口举办以“东北振兴，沿海先行，家在沿海，乐享生活”为主题的中国三四线城市房地产健康发展高峰论坛，其意义在于，借助论坛这一积聚学界精英和行业代表的平台，为营口及其他三四线城市房地产健康发展问诊把脉。

  全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭，华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳，原招商蛇口副总裁王晞在论坛上分别进行主题演讲。上海易居房地产研究院在论坛上首次发布《中国房地产库存报告（2010—2016年）》。上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁在发布报告时表示，易居研究院作为行业内最早发布库存报告的房地产专业智库，持续研究和定期发布报告达五年，从最初的35城到现在的60城，不断延伸覆盖面和深化应用，为越来越多的城市及开发企业所关注。可以预见，在积极贯彻中央去库存政策的推进下，库存报告发布将对未来三四线城市房地产健康发展产生积极的影响。

  三四线城市在去库存化下求突围

  今年以来国家出台了新一轮密集的调控政策，彰显了中央发出去库存号令，促进房地产业健康发展的决心。《中国房地产库存报告（2010—2016年）》显示，2010-2014年三四线城市总体上呈现出库存规模持续上升的态势，这和国家统计局公布的待售面积数据总体攀升的态势有很大的相似性。但到了2015年，受一二线城市房地产市场活跃的影响，三四线城市的库存持续攀升态势有所改变，这和农民工购房、三大城市群周边的四线城市交易趋向活跃等有密切的关联度。截止到2016年4月的统计，三四线城市库存去化周期已收窄至15个月左右的水平，无锡、昆山等三四线城市去库存效果更为明显。

  全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭在论坛上演讲并表示，三四线城市房地产去库存，在2、3年时间基本上可以解决，有些城市还可能快一点。三四线城市去库存任务虽然艰巨，但在供给、需求双向全面发力，市场、政府双轨同时着力的条件下，仍可突围。

  产城融合：沿海产业基地新蓝图

  论坛上，辽宁(营口)沿海产业基地党工委副书记、管委会常务副主任张渤在主旨演讲中回顾了沿海产业基地十年间的发展，“十年前，时任辽宁省委书记的国务院总理李克强亲自圈点了辽宁（营口）沿海产业基地的开发和建设，一批又一批的创业者在这片贫瘠的土地上播种了无数梦想。如今的产业基地已逐渐成为新一轮转型升级的先导区、体制机制的创新区、产城融合的示范区、装备制造的集聚区、新型材料的加工区、电子信息的试验区和滨海旅游的生态区。”

  演讲中，张渤提出：产业和人口的引入对释放房地产市场需求至关重要，而沿海产业基地在产业引入方面具有得天独厚的优势。首先，土地成本相对较低。沿海产业基地总规划面积120平方公里，拥有连片平坦的工业用地，具备了承接大项目布局的先决条件，而且产权清晰利于开发；其次，产业基地的物流条件相对较好。距沈阳、大连均约160公里，车程两小时内可走通辽宁11个城市，同时距辽宁中部城市群的最近出海口——营口港仅25公里。而营口兰旗机场也于今年2月正式通航，现已开通营口至上海、哈尔滨的往返航线。“可以说，我们沿海产业基地海、陆、空运输便捷，物流通畅，是承接国内外产业转移的最优地带。”

  截至目前，沿海产业基地共落实总投资千万元以上计划开（复）工项目74个。而近期，产业基地又刚刚与海润光伏签订了投资额为50亿“沿海科技创新创业生态产业园”项目。可以预见，随着这些产业项目的不断引入，人口将逐渐聚集，必将有效地释放房地产市场需求。例如，以高精铝及加工材项目为依托的营口忠旺铝业现有产业工人5000余人，全部投产后将达到2万余人。

  沿海产业基地率先发力去库存

  从论坛获悉，在房地产开发方面，沿海产业基地目前已开发24个商品住宅项目，达到出售条件的商品住宅总建筑面积约206.4万平方米，累计销售98万平方米，近三年年均去化约20万平方米，有效库存约90万平方米。

  今年上半年，为响应国家去库存战略，辽宁省、营口市先后发布了去库存的相关政策，辽宁省提出“力争用2-3年时间将房地产库存调整到合理水平”，营口市政府也在加强房地产供给侧结构调整，扩大有效需求等方面提出了诸多措施。沿海产业基地作为振兴东北经济的重要抓手，同时作为营口未来新的政治、经济、文化、教育和商贸休闲中心，完全可以率先发力，成为三四线城市去库存的典范。

  针对沿海产业基地的去库存问题，易居研究院综合研究中心总经理崔霁提出了六方面的建议：一是成立去库存工作小组，调配人力、物力，组织精干力量，推动基地的去库存工作顺利推进；二是严格控制乃至暂停新增土地供应，科学制定沿海产业基地未来的土地供应计划；三是鼓励和引导园区的企业团购基地项目，组织举办形式多样的房交会；四是不仅要重视招商引资，更要做好产业升级，吸引更多的中高端人才；五是不断完善城市基础设施、公共服务设施和商业服务设施；六是加快农民工市民化进程。

  央企五矿推动园区产业深度转型

  论坛上，有关人士介绍，虽然沿海产业基地现状库存存在一定时间的去化，但适销对路的产品去化较好，如沿海产业基地的洋房销售量占商品住宅总销售量的八成。其中由五矿地产打造的五矿·铂海湾项目，现已开发三期，洋房产品总建筑面积8.9万平方米，去化约8成，占沿海产业基地洋房销售总面积的10%。该项目之所以能够成为沿海产业基地的标杆，是因为项目定位科学，不断创新产品以适应市场需求，同时积极采取营销策略及多项去库存措施。

  2007年3月，为响应国务院关于“振兴东北老工业基地”的号召，中国五矿集团公司与辽宁省、营口市进行战略合作，投身开发位于沿海产业基地的五矿（营口）产业园。五矿（营口）产业园总占地30.4平方公里，重点发展以装备制造、电子信息及光电、新能源、新材料应用等四大主导产业，以及现代物流和现代商贸服务两个支撑产业。此外，为了提升和完善园区的居住和商务配套，五矿集团先行先试，还在辽宁（营口）沿海产业基地建设了五星级酒店——五矿豪生大酒店，产业居住配套——五矿•铂海岸以及中高端商品住宅——五矿•铂海湾。

  华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在论坛上表示，五矿作为央企，响应号召入驻沿海，是有战略眼光和魄力的。在当前东北二次振兴战略背景下，五矿将肩负历史使命，不仅招商引资，还将推动园区产业深度转型，同时促进产业发展与城市建设同步推进。

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