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17万个老旧小区改造，8大机会浮出水面，7种方式抢位！

https://m.biud.com.cn 2019年08月27日10:38 家居装修知识网

由于房地产市场疲软、棚改退坡等因素，老旧小区改造或将成为房地产市场的关键因素，而建材市场也将相应发生变化，利好管材、瓷砖、涂料、防水等建材品类。

据住建部公布的信息，经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。根据国务院参事仇保兴的初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额预计高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

据住建部数据，全国待改造老旧小区面积约40亿平，依据北京市旧改技术经济指标，华泰证券测算出投资强度为246元/㎡，考虑材料人工涨价及加项等因素，预计投资强度望达300-400元/㎡(不含电梯)，对应总市场空间1.2-1.6万亿元。

何况，我国尚有约5千亿左右的住房公共维修基金，沉淀在各级财政和房管局账户中，有观点认为，这些钱可以合理地用起来。

有些人觉得旧改这事跟自己没关系，蛋糕都被极少数人抢走了，自己没有能力插一手。如果你一开始就持这种观念，还没出发就已经失败了。

努力不一定成功，但不努力一定不成功。身边已经有一些典型的例子，不少商家成功在老旧小区打开局面。

我们先看老旧小区到底要改什么？根据政府两会及三部委发文，老旧小区改造涉及的范围包括供排水、供电、供气、供暖、绿化、照明、围墙等基础设施，小区内配套养老抚幼、无障碍、便民等服务设施（包括电梯），包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新。

简单来讲，就是要加装电梯、维修道路、翻新管网、翻新装饰外墙、完善防水、楼道修缮、入户装修翻新、门禁改造等，对应的产品包括管材、防水材料、瓷砖、吊顶、人造板、外墙涂料、内墙涂料、五金、保温材料、照明、门禁等，当然还有像水泥、玻璃等材料需求。

国家从政策层面推动旧房改造，我们没必要只盯着政府抛出的招标蛋糕，老旧小区改造里，有一部分是财政承担，主要是公共设施的建设，这类订单在每个城市里，确实只属于少部分人，但借着这股改造风，有不少业主会做室内的装修翻新，早点切入布局，拿单的机会不少会。

具体来看，旧改带来的机会可以做这样一个划分，涉及户外的改造与室内翻新两部分，据大材研究梳理，至少包括8种机会：

1、外墙改造，这主要是外墙涂料的机会，一般不是业主个人的事儿，而是要由业委会、物业、社区、街道及旧改资金的支持，有的地方可能是动用大修资金，有的地方会有地方财政补贴，普遍采用招标的形式，要想拿这部分订单，往往要竞标才行。

2、防水改造，带动防水涂料、防水施工等市场，这个防水既有室内的防水改造，由业主自己买单；还有就是小区公共区域的改造，由小区公共资金解决，多由物业或业委会出面招标。

3、户外地砖的翻新，这个主要是建筑陶瓷企业、石材企业的机会，比如小区范围内的地面整治，小区周边的路面改造等，要么是小区操刀，要么是财政负责，要看责任所属。

4、内墙翻新改造，意味着做内墙涂料、壁纸、壁布等企业迎来一轮机会，内墙的翻新并不仅是业主家里的重新涂刷，还有小区里的公共区域内墙翻新，比如小区大厅、走廊等内墙。这方面的知名品牌包括：三棵树、多乐士、立邦、嘉宝莉、美涂士等。

5、照明，一个是小区公共区域的照明，很多老小区几乎没有可靠的照明，夜间出行很不方便，要么照明灯具质量很差，存在隐患，这次改造会做一些改变。还有就是很多家里的照明，这是刚需，而且比较高频，不时都有人在买灯具。

6、各种五金产品的需求量非常大，比如门锁、拉手等，由于门窗改造量不会小，自然能带动门窗五金的销售量。另外，五金普遍存在于卫浴、厨电、水暖、家具配件等产品上，会明显受益于旧改。

7、管材，比如上下水管线、排水管道、居民家中所用的水管等，这方面的企业很多，比如比如像联塑、日丰、伟星、保利、东生、美尔固、金牛、金德、中洁、索邦等，是比较知名的。

8、智慧社区，有些地方步子迈得比较大的，会考虑将智能家居引入小区里，比如采用更智能的门禁、安防等；比如在小区里安排智能养老床位，安装健康监测等设备。

值得注意的是，老旧小区带来的需求里面，有两种情况：

一个是政府与小区物业操持的公共改造项目，会集中爆发，拿下几个单子就不错。

另一种情况是业主个人的翻新装修，不是集中爆发，比较分散，要掌握营销部署，才能获取一定量的项目。

建议是，要想抓住老旧小区的市场需求，可以从如下七个方向切入：

1、针对政府发起的老旧小区改造，需要了解本地政策，参加对应的招标。

2、针对由小区物业、业委会等负责的项目，跟各个小区的物业、业委会、社区、街道办等主管人员建立紧密联系，获取改造的进度。

3、卖场和商家联合推行家具建材以旧换新，免费拆卸回收旧建材，用以旧换新的方式激活业主翻新改造需求。

4、推出专门面向老旧小区的产品套餐、翻新改造方案，根据不同老旧小区的情况，设计不同价位，不同服务内容，当成独立业务安排专业团队运营。

5、针对老旧小区策划适配的营销策略，比如免费的家居维保、根据户型提供对应的翻新方案与效果图、充分发挥老带新的优势等。

6、如果是厂家，可以针对旧房市场推出专门的产品系列，为有旧房改造需求的用户打造特别定制款。

7、联手相关品类，一起开发老旧小区市场。大家都有自己的客户资源，拿出来共享，一起挖掘。（来源：大材研究，首席分析师：邓超明）