住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购人，经过担保或信用增级后。以证券的形式出售给投资者的融资过程。使房地产业传统的融资模式“贷款—贷款收回—再贷款”，变为“贷款—贷款出售—再贷款”模式，其主要的特点是将原先不易为投资者接受、缺乏流动性但能够产生可预见现金流入的资产，转换成可以在市场上流通、容易为投资者接受的证券。它本质上就是将住房抵御贷款转换为可转让工具的过程，也就是将已经存在的信贷资产集中起来，并重新分割为证券进而转卖给投资者。

目前，住房抵押贷款证券化的模式有两种：一种是商业银行按一定标准形式抵押贷款组合，并以此形成的现金流作为偿付基础在资本市场上发行住房抵押贷款债券，向个人和机构投资者出售。另一种是商业银行把按一定标准形成的抵押贷款组合出售给“特定交易机构”，“特定交易机构”以此为基础发行债券向居民和机构投资者出售，筹集资金支付给出售抵押贷款组合的商业银行。前者没有发生抵押贷款资产所有权的转移，抵押贷款组合和由此发行的住房抵押贷款债券都体现在商业银行资产负债表上，因此，也叫表内住房抵押贷款证券化，后者抵押贷款组合通过“真实出售”，发生了抵押贷款资产所有权的转移，脱离了商业银行资产负债表，所发行的住房抵押贷款债券不再是商业银行的负债，而是“特定交易机构”的负债。因而也叫表外住房抵押贷款证券化。

住房抵押贷款证券化的过程是借款人先向银行申请贷款，银行在对借款人进行资信审查之后，若手续齐全，则以房屋产权作抵押，向借款人发放贷款，借款人按合同规定分期付款。银行对各借款人进行统计、整理，把借款期限相近的贷款组成一定金额之后，折算成债券数值，然后根据预期的现金沥入计算票面利率，委托证券公司发放债券，证券公司把债券销售给投资者之后，扣除必要的费用，将债券发行收入余额交还银行。

住房抵押贷款债券的四个主体是：借款人、银行、证券公司和投资者。各投资主体在住房贷款证券化中的作用分别是：贷款人向银行贷款，取得现金，并根据贷款协定按期偿还本息；投资者在二级市场购买债券，进行投资，获得到期收取本息的权利；银行的地位便从原来的住房贷款资金唯一供给者转变为中介服务的角色，主要作用是审查借款人的资信状况，收取借款人的付款，向逾期借款人催收款项，向违约借款人收回抵押品井出售抵押品，向住房贷款债券投资者支付款项。证券公司的主要作用便是住房贷款债券的承销。另外，市场的主体还包括保险公司、担保公司和政府有关机构，借款人在贷款时，由保险公司保险或由政府机构和担保公司担保。

住房抵押贷款证券化必须通过一个严谨有效的交易结构来保证融资的成功，要保证交易结构的严谨有效性，各市场主体之间必须满足以下几个条件：第一，借款人能提供稳定的现金流入，即按期还本付息；第二，借款人所取得的房屋产权必须真实有效，在贷款期间必须抵押给银行，为银行所拥有：第三，经营住房贷款债券的银行和证券公司必须有严格的法律限制和监督以及优惠的税收待遇；第四，投资者应具备投资住房贷款债券的知识。这四个条件的任何一个不具备，都会使住房贷款证券化面临很大交易结构的风险。