解决物业管理收费难的初探（论文）
在社会主义市场经济下，房屋管理正发生着深刻的改革。物业管理正逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。对于这一新事物，一方面，多数房屋居住者的思想观念，不能一蹴而就从计划经济中转变过来；另一方面，房地产开发商在项目运作上和物业管理公司在实施物业管理过程中，存在诸多问题和不规范的行为，因而产生一系列利益冲突，出现问题。在这之中，物业管理收费难可以认为是一个非常重要的问题。


　　一、物业管理收费难的原因


　　通过近年来的实践，笔者认为物业管理收费难的问题是多重矛盾交错、积累的结果，解决这一问题非一朝一夕，尤其是在现阶段，由于法规不健全、配套不完善，解决这一问题更是一个艰巨的任务。物业管理收费难的原因可从以下几方面透视。



　　（一）宣传不适度，人们对“物业管理”产生了各种偏颇的认识


　　在计划经济体制下，我国住房采用的是福利制社会分配体系，人们居住公有住宅。住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。


　　居民习惯的是“只享受、不（少）付费”。根本不认识和理解物业管理的概念。我国实行社会主义市场经济后，人们不仅获取住房的方式发生了变化，而且物业管理也随之出现。因此，就产生了如何认识和实践物业管理。根据市场经济的要求，人们在得到住房、成为业主后，要与物业管理公司签订《物业管理公约》，依照“谁消费、谁付费”的原则，明确各种交纳的费用。业主对于支付了大笔房款后，仍要按期交纳管理费，难免不产生思想抵触。尽管政府根据物业管理要求相继出台一系列收费法规，但是，物业管理在计划经济下无人认知。经济过渡后的初期，建立在物业管理概念基础上的这些法规怎能一下深入人心，让广大业主充分认可。近来，媒体加大了宣传力度，但是，在国内，物业管理存在的类型多、收费标准多等现象，例如住宅物就划分成经济适用住房、普通居住小区和高档公寓等多种类型；收费标准制定有政府定价、政府指导价和市场调节价。这些概念，物业管理专业人士在理解和使用上都难免出现差错。媒体报道尽管是加大了力度，但是宣传的准确度难于把握。这些在客观上造成管理费用征收困难。

　　（二）物业管理费用透明度差


　　企业是以获取利润为目的的组织。物业管理公司是服务性的企业，物业管理肯定要获取利润。这利润来源于物业管理费收取。如果科学地测算物业管理费，使之透明地运作。那么，物业管理费将不难收取。但是，事实并非如此。物业管理公司不愿将物业管理费的运作完全透明。原因是：一方面，根据经济学的一般观点，物业管理费应是生产成本加上合理的利润率。问题出在生产成本的确定。我们知道，生产成本受企业自身条件和生产产品数量规模的影响。

　　具体反映在物业企业：1、物业公司实力。例如，如果某物业管理公司有多个物业项目，它将某固定资产设备用在多个项目，但是，每个项目都分别一样地提取折旧，这样，生产成本必定会加大。2、物业公司经营的物业项目规模。物业的规模有大小。在符合规模的项目中，物业公司不按照规模效益计算物业费。采取不规模经济的方法加大生产成本。另一方面，有些物业公司存在“多收费少服务，甚至收费不服务”等不道德职业行为。这些都影响和阻碍着物业管理费透明性运作。这与业主（消费者）明明白白地消费要求，大相径庭，物业管理费怎好收取？ 　　（三）开发商难兑现的高承诺


　　人们生活水平的提高，对物业管理档次的要求在不断提高。为了迎合消费者、保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺。待业主进驻后，发现实际状况与之差距甚远。于是，业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费，以此作为挽回损失的手段。

　　（四）建筑工程遗留问题多，物业管理不能服务到位


　　建筑工程问题多，已成为社会高度关注的焦点。有些建筑工程问题，直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。例如，保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响了物业公司对小区社会治安管理。开发项目分期开业，造成边入住、边施工，导致对居住小区不能实施封闭式管理、前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。居民由此产生的各种意见，都有可能造成物理管理费收取困难。

　　（五）国家法规不健全、不完善，不能充分适应物业管理的发展


　　在《北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（京价＜房＞字〔1997〕第196号）中，将普通住宅划分为甲、乙、一般住宅三个档次。这个划分标准只考虑到物业管理的传统做法，以及依据1992年市政府有关部门颁布的“七五——八五期间住宅设计标准”而制定的。现在，一方面市政府有关



　　（六）物业公司过多地承担社会公用部门责任，造成收取费用风险加大


　　目前，社会公用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。供暖、供水、供电、供气以及有线电视等费用，本应由社会公用部门向业主直接收取，但是他们凭借市场的优势地位，责令由物业管理公司来承担，使物业公司充当成“第一缴款人”的角色，使物业公司经营风险过大。在这种形势下，业主对上述的某项服务不满意，就断然采取不交费。由此也造成物业公司收费困难。


　　经济改革的不断深入，失业及职业的不稳定性增加，业主道德风险问题越发突出，也为物业管理公司收费带来困难。


　　二、从案例谈避免物业管理收费难的基本设想


　　为了方便，我们对所谈项目隐去名称。以××项目称谓。该项目建筑面积45000平方米，是属集会所、公寓、写字楼于一体的高档外销综合物业。现大厦处于施工收尾阶段，物业公司正着手制订物业管理方案。为减少物业管理公司与业主之间的纠纷，避免物业管理收费难的问题出现，笔者提出如下设想：


　　（一）物业管理公司应作好的早期介入工作


　　物业管理的早期介入，越来越被各方人士广泛重视。早期介入既是为日后作好物业管理打下基础，又可以协助开发商把握好工程质量。物业公司早期介入的工作重点是制订《工程服务计划》。其包括：

　　1、对建安工程、附属工程和室外工程进行补充设计漏项、完善使用功能；


　　2、优化系统设计、完善设计细节；


　　3、对绿化设计和变更设计进行审核补充设计；


　　4、参与房屋建筑设备和电气设备的选型；


　　5、对土建结构、隐蔽工程、装饰装修、设备安装和系统调试进行工程监理。


　　根据《工程服务计划》进行有效地组织和实施，可以减少工程规划设计和施工遗留的问题，弥补建管脱节造成的对物业管理的先天不足，最大限度地避免业主入住后因施工质量及配套设施不完善而造成的不满和由此产生的纠纷，从而为物业管理费的收取打下良好基础。


　　（二）努力履行开发商物业服务的承诺


　　项目的开发商，在楼书和广告宣传中，已明确承诺了“五星级”酒店式服务标准。同时，出资组建了物业管理公司。为此，物业管理公司理应想方设法地为开发商履行承诺，这就需要物业管理公司必须在管理和服务向国际标准看齐，在规范化服务和个性化服务上，真正做到以为业主服务为中心、以业主满意为标准。同时，也为物业管理费的收取营造良好氛围。


　　（三）弥补《大厦使用、管理、维修公约》中的缺陷和失误


　　众所周知，《房屋使用、管理、维修公约》是一种维护开发企业、产权人和物业管理企业的合法权益的约束性文件。由于项目的开发商在制订公约时因急于办理预售许可证，忽略了《公约》中在此方面应包括的实质性内容。另外，随着政府主管部门有关物业管理的新政策法规不断出台，原公约有些内容已不再适用。因此，十分必要做出修改和补充；对大厦共用部位、共用设施及配套设施要作较为详尽的描述，明确其包含内容，便于进行经营及管理；需进一步充实业主的权利和义务的内容，在有关法律法规规定的范围内使其更加全面，加强可遵守性、可操作性；对管理公司职责的内容规定需具体化、细致化；进一步明确写字楼物业管理费的构成；根据市房地局（1997）第485号文件，应相应修改产权人大会及业主管委会的组成、职责等内容；根据市房地局、市财政局1999年10月发出的“关于归集共用部位、共用设施设备维修基金的通知”的精神，原公约中需增加有关共用部位、共用设施设备维修基金的交纳时间、地点、标准、程序以及用途的相关规定。


　　物业管理公司按照公约规定承担向业主及使用人收取供暖、供水、供电以及有线电视等费用责任，实际上是承担了公用事业的责任，也就承担了风险。为规避风险，必须要妥善处理此类责任不清的问题。结合本项目有三项选择：

　　1、彻底改变计量办法，实行“卡式”一步到位的收取方式；


　　2、进行管理硬件升级，将自动抄表系统上网，实行“网上”一步到位的收取方式；

　　3、制订约束性条款，实施有效控制