23年前，北京市一位副市长的临时动仪，不经意间成就了如今一个交通发达、楼群林立的现代化“卫星城”——亦庄。
1990年，北京市政府筹备要搞一个大的经济技术开发区。消息传出，远近郊各县纷纷行动，力争这一蓝图上的开发区能够花落自家地盘。当时参加开发区选址竞争的有十多处，具有相当实力的有通州的张家湾和梨园，海淀的西三旗、永丰，昌平的沙河等。
到了1991年，时任北京市副市长的张百发来到亦庄，他在视察了当地的地势地貌、了解到京津塘高速已经于前一年通车这一情况后，一锤定音：“多好的地理位置呀，我对这片土地是一见钟情——你们看如何？”随行的其他工作人员对亦庄的印象亦感不错，纷纷道：我们也有同感。张百发笑道：“既然如此，我们就别再翻来覆去地讨论选址问题了”。由此开始，“亦庄工业小区”进入了火热的建设历程。
区域定位之变：从开发区到宜居新城
最早的亦庄，只是一个北京郊区的小村庄，随着陆陆续续的厂房建设，很多大型企业落户亦庄，这里的人气才被拉动。”一位家住亦庄的“土著居民”向记者表示道。
人们真正认识亦庄是从被批准为国家经济技术开发区开始的。最初基于开发区入驻国内企业的产业支撑，亦庄吸引了大量人口流入，更多的人聚集在这片热土上开始安居生活，盘动了区域土地资源。在2000年前后，以鹿鸣苑、听涛雅苑为代表的首批商品住宅出现在亦庄。
紧接着在2003年左右，亦庄出现了第一个开发高峰期。此时的亦庄开发区云集了大批外企，如资生堂、诺基亚、GE、SMC、ABD、奔驰等，随之而来的是一批收入较高、对居住品质也有一定要求的外企管理层人员。旺盛需求之下，旭辉地产、金地集团等多家品牌地产商纷纷亦庄跑马圈地，亲爱的villa、金地格林小镇、一栋洋房、瀛海名居等，档次较高的项目受到市场的热捧。
随着工业园区的发展，生活住房需求也随之加大。但2005年后，亦庄核心区域土地已供应殆尽，2009年时整个北京东南区域内仅有金色漫香林、天鹅堡、林肯公园等少量住宅在售，供需十分紧张。
顺应天时地利，在旺盛的市场需求的呼唤下，地理上紧邻亦庄、行政关系上隶属通州的马驹桥区域，开始作为亦庄的生活配套区出现了引人瞩目的崛起——合生·世界村、富力·尚悦居以及亲密别墅等品牌开发商精心打造的住宅产品在该区域内集中出现，而“大亦庄”由此开始进入人们的视野。
可以看出，亦庄楼市正是契合开发区每一个发展重要节点，由此才孕育出一个健康的市场环境。目前，亦庄区域内已有4200多家注册企业，60多家世界五百强企业，这为亦庄楼市提供了强大的市场需求。这片热土开始受到国内品牌房企和购房者的关注。
正是得益于产业带动楼市的发展模式，为区域奠定了扎实的基础，成就了今天亦庄火爆的房地产市场。伟业我爱我家副总胡景辉表示：“亦庄的飞速发展主要得益于区域的整体规划，制造业等传统产业在亦庄的发展中扮演了重要的角色，在推动亦庄经济发展的同时，也为亦庄楼市带来了大量的需求。”
价值标尺之变：不断升温的土地
“亦庄地价破2万了。”这一标志性新闻，成为一段时间行业热议的话题。8月14日，北京市国土局再一次人声鼎沸。其中，最受瞩目的当属位于亦庄新城的B01R1-1地块，吸引了招商、万科、中海等数十家房企，经过66轮激烈竞拍，融创与葛洲坝联合体成功杀出重围，以20.4亿元加配建8.25万平方限价房，将其收入囊中，溢价率49.45%。记者大致算了算这块纯商品房楼面价接近了每平方米2.8万元。
土地市场活跃与否往往被认为是观察楼市冷热的一个窗口，它间接反映出当前区域内的价值热度。亦庄地价进入2万元时代并非偶然。经过多年来不断落地的政策和发展利好，亦庄已经成为京城楼市上炙手可热的区域。观察亦庄近1年的土地市场我们就不难发现，这是“地价-房价”阶梯式上涨的必然结果。
回顾历史，在2012年9月29日一天之内，亦庄就有两处地块拍出，其中保利融创联合体以20.2亿元、融创恒基和保利联合体以10.6亿元分别有所斩获，两处地块的溢价率均达到36%，楼面价达到每平米1.5万元。
到了2013年1月31日，方兴地产分别以18亿元和17.3亿元连下两城夺得亦庄两地块。扣除保障房面积后，两地块楼面价已逼近每平米1.7万元。
再到如今的融创葛洲坝联合体以每平方米2.8万元的亦庄拿地，可以看出这片区域地价上涨是水涨船高之下水到渠成的结果。特别是随着五环内土地供应的稀缺，可开发的项目越来越少，北京土地市场已经向五六环间推移。
“北京过去充分发展了西边、北边且已近饱和状态，从目前东南西北同环的房价高低就可以看出此点。近些年政府有意开始大力发展东南方向，东边的通州新城已然成为较成熟的区域，就连燕郊也从几年前的3000元每平米涨到现在的10000余元，而南边相对处在价值洼地阶段。”远洋天著副总经理徐海伦说道。
据北京土地数据中心显示，2012年商品住宅供地五环内占比5.6%，五六环间占比54.4%，六环外22.8%（不含远郊），六环外17.2%（远郊）。由此可见五六环间已经成为商品住宅的主要供地区域，而五环内只占了5.6%。值得注意的是，据安家记者统计，2012年北京土地市场共有163块土地挂牌出售成交，其中有37块土地成交是来自亦庄区域。
楼市品质之变：升级换代进行时
如今，亦庄已经形成了国内一流的产业集群，并聚集了大量的高知人才在这里工作。这让整个亦庄在区域发展起步上、规格上、档次上与其他区域相比有先天优势。人们都有“就近工作，就近居住”的心里诉求，随着高素质人群的汇聚，亦庄区域就存在着大量对于高品质商品房的需求。越来越多的品牌房企们敏锐的感觉到未来亦庄住宅产业的蓬勃商机，陆续策马扬鞭抢占亦庄市场，这就进一步促成了区域内住宅品质向着更好的方向发展。
2008年，合生创展进入亦庄，在马驹桥开发了合生世界花园、合生世界村。2009年，远洋地产在大羊坊开始运作纯别墅项目远洋天著。2010年富力地产于旧宫筹备综合体项目盛悦居。同年，中信地产划定南海子公园区域，发展大盘中信新城......如今，入驻亦庄的知名房企已经多达十几个，这其中不乏万科、保利、融创等大型房企。于是更多的房企大佬开始入驻亦庄，开启了区域地产新纪元。
远洋天著和亦庄金茂悦的出现对于亦庄的住宅市场是一个标志性事件。“品牌开发商+高端物业”的特质，标志着亦庄区域住宅市场摆脱了“刚需型物业唱主角”的发展阶段，进入到不同层次物业并存、高端奢侈性物业占有一席之地的繁荣、成熟阶段。
通过对北京住建委的数据进行分析，《安家》记者发现，目前亦庄市场90平米以下产品存量较少，仅占整体市场的28%，大量的刚需消化了较小户型。而存量户型主要以三居为主，约占总体的31%，二居存量占总体27%。从上述库存情况也同样反映出，亦庄市场开始由过去的刚需向舒适型豪宅进阶。
业内人士纵论亦庄楼市价值
中国房地产业协会副会长朱中一：经过20多年的发展，亦庄具备了高新技术产业的发展条件和宜居的生活条件，新城规划也被确定下来。亦庄地区规划好、绿化好，有着优美的环境，同时该地区还能和相关产业协调发展，人们既可以居住，又可以创业，这就是亦庄的优势所在。
天鹅堡项目总经理张岩：亦庄是国家级开发区、先进制造业基地，现在的亦庄新城已由原先的工业开发区转型为科技开发区，包括商业、交通、市政基础设施、文化、教育、医疗都逐步完善起来，再加上轨道建设的跟进，亦庄发展前景非常广阔。
合生世界村、世界花园策划经理赖秋韵：与其他区域相比，目前亦庄区域客户的经济实力、受教育程度更高，人文环境良好，因此楼盘定位更为高端，产品上有LOFT、大户型公寓、别墅，主题公园、会所、酒店、高尔夫球场分布密集，总体而言更适应中产阶级的需求。
伟业顾问营销总监张轶群：经过了07年到10年的快速发展，整个亦庄的城市配套和发展充分完善。到了12、13年，随着中信府、远洋天著和金茂悦的出现，带动了整个东南片区城市的发展，有理由相信未来亦庄会变成一个真正的国际化新城。
乐天玛特华北区开发总经理李范成：现在北京已经由发展五环到发展六环了，政府规划也到了这个城市边缘区。亦庄作为通州之后发展的新区，之前主要是基础的商业服务，现在随着亦庄居住档次和人群的进化，商业方面也出现了明显的升级换代。
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