2014，我们站在希望的起点上， 2014年将是中国全面落实十八届三中全会精神、全面推行结构性改革的第一年，将是近20年来政治、社会、经济最为复杂的一年。承接宏观经济变革，面对“自住型商品房”发展的新契机，更加坚强的开发商如何抢抓机遇加速扩张？如何在挑战中与新宏观经济接轨？如何在发展浪潮中超越自身？

2014年3月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2014第十四届中国房地产发展年会在北京盛大召开。本届年会主题为“政策与市场的博弈”，将汇聚国内知名经济学家、政府官员、专家学者、投行基金、地产大腕等业内人士，共同探讨2014改革创新背景下的中国房地产创新发展之路。搜房网独家采访金隅房地产经纪有限公司总经理王坚，大话2014年“政策与市场博弈”下的北京楼市发展。

金隅房地产经纪有限公司总经理 王坚

搜房网讯 2014年北京大力发展自住型商品房，保证商品住宅供应用地50%以上用于建设自住房，王坚表示自住型商品房是商品房的一种，与公租房、廉租房、保障房、经济适用房、普通商品房共同构成住宅产品的大类，这几大类产品对应了不同的购房需求人群。自住型商品房是商品房市场细分的结果，精准化去化商品房购房者，对刚需购房者利好。同时，自住型商品房是政府规划北京商品房市场，完善商品房的序列化。王坚认为政策规定“5年内不得转让自住型商品房，如5年后转让需缴纳30%的增值收益”是合理的，无论5年后北京房价涨跌，30%增值收益都是客观存在的。

目前北京共有32个自住商品房地块，涵盖北京11个区域，其中朝阳8个；顺义6个；大兴、昌平各4个；通州、丰台、门头沟各2个、房山、密云、平谷各1个。谈到自住型商品房地块是否会成为2014年土地挂牌出让的主角，解宇靖认为是有可能的，北京市2014年大力发展自住型商品房的政策导向，会使得自住型商品房地块成为2014年土地挂牌出让很重要的一块。北京作为特大型城市代表，各种性质土地繁多，政府大力发展自住型商品房，为解决一部分客观存在的刚性购房需求。谈到品牌房企联合体拿地，王坚解释道，在日益激烈的市场竞争中，单个房企很难做到使某个地块利润最大化，所以出现强强联合，利益均分的情况，虽然大家的利润有多有少，但规模做起来了。自住型商品房的推行对房企既是机遇也是挑战，王坚认为房企决定是否参与自住型商品房地块的角逐，取决于市场对地块的认知，因不同企业资金状况、发展阶段、发展策略不同需要具体问题具体分析。

2014年个人住房信息联网工作将被纳入不动产统一登记制度设计之中，王坚认为不动产统一登记既然已经启动，必然得到政府部门的高效执行，虽不能准确说会在哪个时间实现，但不动产统一登记是必然的。不动产统一登记会对社会生活的各个方面产生一定影响，至于具化到房产税，两者有一定的关联性，但具体影响要看政府的宏观考量。

2013年楼市火爆异常， 2014年首月北京住宅成交遇冷，较去年同期下滑46%。不少业内人士预言，2014年房地产增量将放缓，王坚反驳道，首先这与春节相关，去年春节是二月份，今年春节是一月份，所以节后统计成交数据下滑是正常的。第二，这与自住型商品房有关，2013年自住型商品房发展火热，分流了普通商品房的客群，使更多刚需购房者排号购买自住型商品房，更多人处于观望状态。至于说到2014年房地产增量放缓要看这个增量是单纯考量纯商品房，还是将自住型商品房纳入考量体系。如果宏观的看，不过是刚需购房者的分流细化，市场上实际的刚需购房需求仍在增长。如果是纯商品房统计，放缓是必然的，自住型商品房切掉了很大一块的市场蛋糕。

房山新城、通州新城、顺义新城、亦庄新城等新城区域因满足人口外溢的住房需求，加之配套相对完善，所以有业内人士预言北京进入新城大时代。对此王坚表示认同，北京外来人口及流动人口决定了北京成为世界性的特大型城市，传统的北京城区无法满足人口活动需求，自然需要新城进行疏解。北京近郊区伴随北京交通等配套大力发展，自身配套也逐步完善，新城的发展代表未来城市发展的方向，将承载主城区的部分功能。

中国房地产发展年会已连续举办13届，王坚认为搜房的发展年会每年办的都非常有特色，都会对房地产市场已发生的事件进行总结归纳，并对新的一年进行展望，好像是业内一场思想风暴，年会办的非常有意义。希望搜房的年会能一直持续下去，成为大家了解北京房地产市场走势的权威途径。

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