最近一段时间，京津冀一体化成为关注的热点，但京津冀一体化涉及多省市的合作，重大基础设施建设，职能调整，产业迁移，人口分流等等问题，若无中央层面的协调，任何规划就难以避免单相思之嫌；另外，如果不解决交通的同城化，京津冀一体化就是空谈。
近日，保定被曝出楼市“虚火”，售货员也兼职炒房，房价有所下跌。北京春季房展在一片观望中开幕，环北京项目再次“火了”，纷纷组团参展。相对于北京市场成交数据的惨淡，业内纷纷表态房价不会下降。业内资深人士叶檀认为，房价涨跌，只要央行掌握稳健的货币政策，只要税费合理，只要去除食利群体，价格就是市场的事，市场说了算。
莫走珠三角等城市老路
市场应更理智
北京万科副总经理肖劲在2014北京春季房展会上表示，天宫院万科橙项目实际上不是毛坯，政府给批的价格是毛坯的，但是随后给客户提供的精装服务,是选配项。未来北京的房价应该还是平稳上涨。万科希望能够借京津冀一体化机会多获取土地，多发展。
北京房地产协会秘书长陈志也表示，自住型商品房的推出，对北京市场确实已经产生了影响。自住型商品房的推出，补充了单靠保障房不能解决的供应问题，长期看来对于稳定房价是个重要因素。媒体把所谓的“低于市场预期开盘”解读为降价是没有道理的。
业内资深人士叶檀认为，“固安、保定房价上涨不足担忧。这相当于股市题材短炒，有了首都经济圈、第二机场、副中心等概念，房价短期蹿升。从长期来看，随着首都经济的成型，以中心城市的核心为圆点，房价呈水波纹向外扩散。东京也好，首尔也好，莫不如此。”真正要担心的是重走珠三角等城市老路，利用身份不平等，形成级差地租，把本地居民培养成不思进取的食租群体。
叶檀认为，对保定来说，如果幸运降临到头上，在话题提出20年后真的成为承接北京市部分央企、部分产业的中心，可以想象，当地就像突然发了一笔横财——有消费能力的群体进入城市，顺利融入北京产业集群，北京的某些资源可以“与有荣焉”——还有比天上掉馅饼更幸福的事吗？
在一定程度上，保定、廊坊等地可以像当初的珠三角各城镇一样，成为食利城市，拥有当地户籍的人顺利晋升为食利群体。“北漂”无法在北京市内存身，源源不断地进入外围城市居住，制造产业链在香河等地铺开，当地居民借机建造城中村、建造仓储厂房宿舍，等着租客上门。
时势不同，食利型的城市、食利型的生财之道绝不应、也不会再现于当下。
WTO时代中国贸易拍马当先拉动当地GDP的经济结构已经不复存在，大量资金、企业进入固安等地重建制造产业链，还不如在中西部城市、甚至在东南亚寻找更便宜的安身立命之所。北京周边需要创新经济(310358,基金吧)、绿色循环经济，固安等地除了离北京近一些，在市场制度变革、人才储备等方面乏善可陈。而现在资金与企业看中的就是成本，制度与人力环境，就目前的软硬件来看，进入廊坊或者固安，与进入成都、武汉等城市没有太大区别。
京津冀面临的挑战最大
另外，从市场角度分析，中原地产分析师张大伟认为，在北京楼市出现调整迹象的当下，承接北京溢出投资需求的周围区域市场不太可能比北京更热。历史上也从来没有出现过，环北京周围区域房地产市场，与北京楼市发展不同步的现象。
张大伟认为，京津冀等区域楼市应谨防通州在2010-2011年出现的市场暴跌风险。他认为，在没有利好落地的情况下，房价先涨，非常不利于经济发展。当地即使是会发展承接北京部分功能的区域，主要居住人群依然是当地人，房价高了对收入相对较低的当地人更不是好事。
城市群内部也面临严峻的制度挑战，其中京津冀面临的挑战最大。京津冀城市群，内部差距很大，周边的小农经济围绕着北京与天津，尤其是北京，对周边地区而言具有魔术般的吸引力。这既是优势也是劣势，优势在于保定等城市的洼地效应，很容易吸引产业资金进入，劣势在于由于区间城市差距过大，导致区内要素流通不畅，企业与投资者不会听从号召主动从北京迁居河北，至今区内的差距没有明显缩小。
京津冀各城市间的户籍、福利藩篱拆除后，市场会做出自己的选择。一些早有艺术家落户的小城市更适合成为艺术中心，有大产业的地区必有畅通的轨道、公路、水路交通，有聚集在一起的物流公司与金融机构，河北的重化工业在严厉的环保压力下，会催生出环保产业。还要坚决地拆除城市的隐性围城，让城市成为人流物流自由之地，城市才能回归正常的商业经济属性，才能摆脱食利道路，走向权责利相称的健康轨道。
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