对于下一步政府该如何做才能促进房地产回归正常，四位专家的说法虽然不完全一致，但意见在一点上十分统一，那就是对“限购”、“限贷”该调整了。

调控降不了房价

陈宝存：目前已经有很多地区的限购政策开始松动，但是对于一线城市来说短期内松动的可能性并不大。十八届三中全会之后包括2013年出台的“国五条”实际上都在修正楼市调控政策，2013年可以说是调控最淡的一年，但是成效机制要建立时间还很长，调控降房价并没有太大的希望。从土地供应量上来说，例如北京，几乎不可能再出现像天通苑、回龙观这样大面积大范围的土地供应，房企圈地难度肯定是加大的，城市尤其是城市中心土地供应下降，这就造成土地出让中楼面地价大涨，这种供需矛盾，尤其是一线大城市的供需矛盾并不是短时期内可以解决的。

对首套刚需先定向宽松

张宏伟：下一步调控房地产市场可以从三个方面着手。

第一，应该针对自住的首套刚需市场出台一些定向宽松的措施。具体来讲，包括贷款利率、贷款额度等。

第二，房企再融资可以进一步开放。

第三，现在各个地方政府都在进行国企改革，而房地产行业为主的一些企业现在还未有所动作，或表现还未很明显。可以从国企改革和地方的一些国企重组角度来考虑。

从2014年调控思路来看，住建部之前的表态也暗示今年调控基调正在发生微妙变化，即调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段，比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行。而对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，政策调控允许“试探性”的定向宽松政策出台。同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。如果按照上述“双向调控”思路的说法，在市场成交量走低的市场背景下，对于库存量偏大的城市或区域，不排除地方性一些“微调”的定向宽松政策出台。

短期内来看，当前政策层面应该是基本围绕“自住需求”进行点式微调，仍然是支持合理的市场需求，而不是直接放松二套房贷执行标准、加强对房企信贷上的支持或实行限购的城市限购逐步退出等这些尺度较大的措施。

不支持“限购”和“限贷”

郭晓武：我个人对“限购”和“限贷”一直是不支持的，这种调控手段仍然属于“需求调控”的层面，并没有触及根本，实际上这种措施也违背了十八届三中全会反复强调的“市场应当在资源配置中占据主导性作用”的原则，限制了居民房屋改善性需求的购房条件，应当在扩大供给和加大保障房建设的基础上，建立符合经济规律的长效机制，用市场化手段进行引导。另一方面来说，重点一线大城市短期来取消“限购”也确实不太现实。

避免调控政策的短期化

邓郁松：我认为房地产一定要回归正常，对房地产市场既不要过度地鼓励，也不要人为地抑制，让市场更好地发挥自身的作用。把更持续地改善居民的居住水平作为我们最重要的目标。在此基础上，我们要防范各种风险，要针对各种风险产生的原因，制定有针对性的、长期的政策措施。

我们一定要避免调控政策的短期化，因为调控政策一旦短期化之后，看似解决了的一些问题可能会带来新的问题，所以我们一定要从长期发展的角度，重新审视我们现在房地产方面的政策，不断地优化、完善，更好地保证房地产市场的持续稳定。

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