万柳书院预计5月开放实体样板区，有6个精装样板间展示。图为项目售楼处。资料图片

　　泰禾北京院子已签约42套，成交均价为67895元/平方米。二期取证还在等待中。资料图片

　　虽然北京高端住宅市场逐渐脱离主流楼市，走出“量跌价高”曲线，但随着整体楼市进入十字路口，刚需楼盘集体调低售价“跑量”，而由此引发的观望风也逐渐蔓延到中高端市场，但一批单价10万元以上的顶级豪宅正在积极备战今夏。

　　由于目前北京刚需盘的门槛已到了2万元/平方米以上，因此，多位业内人士指出，北京高端住宅的标准应由此前的4万元/平方米提升到5万元/平方米以上。据亚豪机构统计，按此新标准，北京目前共有57个在售的高端住宅项目。

　　目前，中高端楼盘的销售策略产生了分化，其中，均价5万/平方米以上的高端项目因土地稀少而更重视高利润的获得，积极备战，将走缓慢销售、价格趋高的路线；3万-5万元/平方米的项目或将更多地趋向走低利润、高周转路线。

　　10万元/平方米以上

　　顶级豪宅：积极筹备入市 走慢销节奏

　　值得市场关注的是，北京楼市上一批单价10万元以上的顶级豪宅项目已经在积极备战夏天，首先露面的将是2013年万科收购的北沿河项目和2012年中赫置地拍下的“万柳地王”。

　　“我们预计5月份开放实体样板区，有6个精装样板间展示，主打现代简约建筑风格。”中赫置地相关人士介绍，其位于海淀区万柳的万柳书院项目共301套房源，由于关注的客户量很大，需要预约才能参观样板间；至于取证入市的节点，目前还未确定。

　　上述中赫人士称，中赫·万柳书院的可售面积约为8.9万平方米，虽然还未确定最终价格，但参考周边二手房10万-11万元/平方米的报价，预期项目的售价应超过13.5万元/平方米，依此估算，万柳书院的整体货值超过120亿元。

　　而据业内人士估计，万科北沿河项目仅有20多套，预计售价将会超过万柳书院。

　　2013年中粮在孙河拍下的单价地王，年内或许无法亮相。中粮置地北京公司孙河项目总经理隋强坦言，孙河项目由于单价较高，在操作时确实感受到一定压力，但中粮在全国有很多高端项目的经验，“会力争在合理的时间内亮相”。

　　“顶级的高端项目不会太着急推出市场，销售速度慢是常态。钓鱼台七号院去年一年才卖了4套房，九章别墅也就卖了10套房。”北京城区一个高端项目营销负责人透露，他所在的项目今年前四月也就签约了1套房源。“很多项目只要单价近8万元，年成交都以个位数计算。”

　　业内人士指出，除了上述项目外，包括融创农展馆地块、骏豪中央公园广场等一批顶级豪宅也将启动入市，以满足新兴财富阶层的需求，可能对市场形成新刺激，引发成交反弹。

　　5万元-10万元/平方米

　　高端盘：量跌价高7盘新取证

　　记者从北京市住建委、亚豪机构了解到，截至4月23日，北京年内单价超过5万元/平方米的住宅项目共成交576套，同比去年同期的710套缩水了近1/4；成交面积为9万平方米，同比缩水了近4万平方米。而仅从4月1日-4月23日的数据看，成交下滑愈发明显。4月仅成交了90套房源，成交面积共1.36万平方米，同比分别大跌85%和118%。

　　据戴德梁行华北区研究部主管赵岩介绍，从去年四季度以来，北京高端住宅就进入了量跌价涨阶段，去年全年北京高端住宅签约量约3000套。

　　业内人士分析，北京优质土地资源短缺，高端市场供应量小，开发商推售也并不积极，此外，观望情绪也影响了市场成交，但高端住宅尤其是售价在6万以上的项目价格很少出现下跌。

　　今年以来，北京高端项目频频取证入市。记者从北京市住建委官网获悉，今年以来，新获批入市的拟售价格在5万元/平方米以上的项目共有7个，其中4月至今仅有九章别墅一个项目取证，共20套房源；3月则有天润福熙大道、华墅山（东方普罗旺斯四期）两个项目取证，1-2月有鸿坤、万科如园、紫辰院、泰禾北京院子四个项目取证。目前销售情况最好的是泰禾北京院子，已签约42套，成交均价为67895元/平方米。

　　“北京院子的单价一直比市场预期要稍低。”泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男表示，目前还在等待泰禾北京院子的二期取证，会根据蓄客情况来确定二期销售策略。

　　3万元-5万元/平方米

　　中高端项目：平价降价 加快推售

　　“市住建委要看你的地价、成本，报高了不批。”近期正在申请取证的一个开发商透露，此外由于二手房市场低迷，很多改善型客户也在观望，项目客群定位为改善型需求，因此希望能加快销售速度。

　　记者了解到，除了万科金域东郡外，近期入市的改善型中高端住宅项目也出现了不少“小步快跑”的现象。

　　“预计5月开盘，价格与上期一样，在每平方米4万元出头。”北京华侨城相关负责人告诉记者，5月即将推出的1号楼是项目的最后一栋楼，以大户型为主，并未提价；而上周入市的京投万科·西华府与华润公元九里，开盘价格也基本上和上期持平，推售房源套数都在100套左右。

　　值得一提的是，除了一些改善型项目采取了调低预期取证入市外，还有一些在售的项目也在酝酿降价。“听说旁边的竞争对手要降价了，我们肯定压力很大。”大兴某住宅项目营销负责人向记者透露，目前两个项目对外报价都在35000元/平方米以下，但由于产品品质不同，对方楼盘销售一直不好，但如果这次其降价在千元以上，势必引发区域内的连锁降价。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖

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