中国房地产发展到今天，无论是政府、开发商还是市场，均不再认同暴涨和普涨。无论是投资还是刚需，每一个买房者都会为寻找一个价值洼地费尽心思。而每一次区域新概念的炒作，既是机会，又会是风险。

  从“一城九镇”，到“三城七镇”，上海郊区城镇房地产担负着为中心城市减负和分流的作用，同步实施的则是领先全国的上海大轨道交通战略，和长三角都市群的形成。但目前来看，三城七镇的房价已经有透支未来的嫌疑。受交通和生活设施落后的影响，在一些新型城镇，尤其是明显缺乏长期产业支撑的地方，将面临着房价滞涨甚至下跌的风险。可以预见的是，上海卫星城镇房地产市场，将会经过一个市场优胜劣汰的自然选择。笔者浅见，本文以临近上海的浏河镇为例，对影响上海周边城镇房地产走势的因素略做分析。

  从S20沪太路出发，仅25公里就到了浏河镇。浏河镇古称刘家港，建制于汉唐，滨江临海。元代因漕运发达，海贸隆昌，时称“六国码头”。浏河镇更因郑和从这里七下西洋而出名。现在的浏河则以餐饮、旅游和现代农业为支柱产业，人称“上海的后花园”。2010年，苏州市批准浏河镇设立“长江口旅游度假区”，并实行镇区合一。正因为如此优越的地理位置、生态条件和历史人文因素，浏河房地产近十年来保持着持续稳定的增长。

  据浏河当地最大的楼盘“高成上海假日”营销负责人介绍，浏河房产早期以投资为主，近年却是刚需占优，虽然浏河房价尚未大涨，但长期涨幅必定巨大。 “府前嘉苑”的施总则认为，浏河房地产将得益于交通的不断改善，如可能的七号线轨道延伸和沪通城际铁路的开通。而新近以“中式豪华别墅”震撼开盘的“御江南”，毫无疑问看好的是浏河长江口旅游度假区的大概念。

  那么究竟哪些是影响上海卫星城镇房价走势的因素呢？类似浏河镇这样的房地产板块长期走势会如何？

  影响卫星城镇房价的第一因素是轨道交通。像上海这样的超级大城市，交通对人们生活和工作的影响巨大。轨交房往往会提前数年启动，并保持均匀而快速的增长。但这类机会对大家往往是均等的。即便是跨市的昆山花桥，因为轨交11号线，3年涨了60%，达到上海郊环线水平。但是轨交房概念也是有风险的，尤其是离站点步行超过15分钟的单纯轨交房价值会急剧降低。

  影响房价的第二因素是区域振兴概念。进入2010年以来，上海房价平均涨幅并不太大，但区域热点不断。如宝山概念，临港新城概念等等。而新近火热的自贸区概念，除了让自贸区房一夜暴涨，还带动了临近的奉城镇受到追捧，而奉城镇板块价值此前一直未被很好挖掘。区域振兴房，往往短期涨幅过快，购买时机并不容易掌握。

  笔者认为，影响房价走势的第三因素是长期发展潜力。这类价值洼地往往最容易被人们忽视，但却最抗跌，最具有长期投资的价值。长期潜力因素包括：产业发展潜力、自然条件和历史文化因素等等。例如，这几年崛起的松江新城、嘉定新城，都是受益于大的产业前景。而像浏河镇这类，与市中心实际距离近，同时又兼具多种价值潜力的优势板块，目前仍然是入手的大好时机。

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