“五一”假期将至，楼市传统的“金三银四”仅剩尾巴。总体看来，今年三四月份济南房地产市场并没有大的“起色”，截至目前的成交量已经连续两周环比下跌。业内人士分析认为，今年“金三银四”恐怕要泡汤。
创单次开盘成交新低
3月末以来，济南出现开盘“扎堆”的情况，进入4月份，开盘和加推房源的楼盘仍不在少数，但成交情况却差别很大。
4月19日，位于东部凤凰路附近的一处楼盘开盘。前期该楼盘一直卖得不错，因此，开发商对此次开盘信心比较足。据了解，这次该楼盘共推出了两座楼120套左右的房源，从3月中旬开始认筹，经过1个多月的时间累计认筹了80组左右的客户，低于房源数量。
记者在现场了解到，实际成交量更是低于开发商和市场方面的预期。数据显示，开盘当天共成交了大约40组客户，开盘成交率不足40%，成交均价在9000元/平方米左右。
该楼盘一位负责人告诉记者，此次开盘成交情况，创下了该楼盘单次成交去化率的新低。
价格没变但成交在降
同一周的4月18日，位于济南西站片区核心区域的一家楼盘加推二期的182套房源。经过1个多月的认筹积蓄，到开盘时，累计认筹客户在60多组，仅为房源数量的三分之一；开盘当天仅成交约40套，开盘成交率仅为22%。其开盘成交均价为7100元/平方米，与前期相差不大。
“现在西站这边楼盘特别多，可以进行充分比较后再选房。”现场一位看房者的话或许可以解释低成交率的原因。
当然，也有的楼盘情况还算正常，开盘成交率维持在七八成。价格是否符合心理预期是导致差异的重要原因。
成交量预计下降三成
楼市成交素有“金三银四”的说法，每年三四月份和九十月份是楼市成交的两个主要时期。从今年三月份的情况看，济南住宅成交下降了三成。从4月份的情况看，市场成交仍无明显起色，成交量预计环比三月份下降。
来自济南建设部门每日网签数据显示，4月前三个周新建商品住宅网签量分别为1037套、804套和761套，连续三周网签量环比下跌。最后一周网签量则有所上升。数据显示，4月21-4月28日，网签量超过1600套。对此，有业内人士将其归结为网签数据的“滞后”。
据记者了解，在当前信贷收紧的情况下，许多购房者因为不符合贷款等条件而退房。3月份每日网签量加起来总量为4559套，而建设部门公布的最终网签数量为3924套。业内预计，4月份实际网签成交量在4000套以下，无论是同比还是环比，都会出现成交下滑的情况。
去年三四月份成交量约11000套，今年三四月份预计8000套左右，同比将下跌25%-30%。
“今年的‘金三银四’恐怕要泡汤。”克而瑞集团济南机构相关人士分析说。
政策动向
济南没有给限购松绑的打算
近日，无锡出台了购房60平方米即落户的消息，被认为是“绕道”救市、变相松绑限购政策。除无锡外，温州、杭州、佛山、长沙等多个城市也相继出现限购松绑的传闻。自国家出台“双向调控”政策后，未再明确提及严格执行限购政策等说法，不少地产人士由此认为部分城市限购可能松绑。
在一部分地产人士看来，限购如果松绑，将极大释放需求，从而带来房地产市场的又一次春天。那么，济南的限购政策走向如何呢？
“目前济南没有任何修改限购政策的消息和打算。”济南市建设部门相关负责人明确表示，也没有进行任何有关限购政策调整的调研。
由此可以看出，济南目前和未来一段时间内，限购政策不大可能进行调整。
对于外来限购政策的走向，上述负责人表示，这有待于国家出台较为明确的政策和措施，济南的限购政策才会随之调整，否则不会自己进行变动。
对此，业内人士分析认为，虽然出现成交下滑，但济南房地产市场还较为稳定。从1-3月份的房价情况看，虽然涨幅有所回落，但仍处于稳步上涨状态。这不同于无锡、杭州、温州等地，那些地方调整限购政策的“愿望”来自房价出现了下降。
综合来看，济南目前尚不具备调整限购政策的客观条件和“动力”。
去年供不应求今年供大于求
买卖双方博弈的天平开始向购房者倾斜
数据显示，在已经过去的16个周里，济南新建商品住宅成交约12493套，平均每周780套，同比下降27%。相比去年同期，今年前4个月周平均成交量下降近300套。
克而瑞信息集团济南机构相关人士指出，今年前16周，只有5个周普通住宅成交套数超过1000套，其中只有两个周的成交套数超过去年周成交套数的平均值。而究其原因，除了网签滞后的原因，市场观望情绪日渐浓厚不可忽视。
省城房产评论人士赵鲁梁指出，成交量在下滑的同时，供应量却在大幅增加。
根据济南市建设部门发布的数据，去年一季度市场新批供应量为6185套、67.2万平方米。而去年一季度的总成交量为13938套、157万平方米。
可以说，去年新增供应量远低于成交总量，市场呈现较为严重的“供不应求”，致使不少楼盘出现了开盘售罄的火热局面。
数据显示，今年1-3月份，济南各月新增批准供应量为4742套(51.4万平方米)、2237套(25万平方米)、4742套(51.3万平方米)，4月份的新增数量虽然没出，但预计不在少数。
一季度新增供应总量为11721套、127万平方米，而成交量为9569套、100万平方米。整体来看，市场已经由去年的严重供不应求转为供大于求。
去年四季度，济南新房成交15576套，今年一季度成交环比减少6000套，下跌了38%。数据显示，从去年12月份开始，市场供求关系开始发生改变。
“这种供求关系的逆转，必然带来市场存量房的不断增加，买卖双方博弈的天平开始向着购房者一方倾斜。”省城资深地产人士梁伟分析认为。
部分开发商会做出价格让步
专家称，济南房价在一定时期内不会大幅波动
4月16日，济南共有9宗土地挂牌截止，其中有2宗土地因无人报名“流拍”，另外7宗土地全部底价成交，土地市场也呈现和住宅市场类似的“倒春寒”现象。去年底和今年1月初，土地大批上市，成交也较为火热。业内人士分析认为，住宅市场的成交下滑态势，势必逐步传导至土地市场。
2013年，济南市成交土地775万平方米，成交金额420.2亿元。各项数据与2012年相比均大幅跃升，创下土地市场近年来的最好成绩。在今年1月份，济南土地市场迎来一波少见的成交热潮，4741亩的成交量接近去年半年的额度。其中，住宅成交3539亩，预计建成后供应量为500多万平米。
去年以来加上今年一季度成交的土地，住宅用地的总供应量应在万亩以上，按照当前济南的平均容积率计算，其形成的住宅供应面积预计在1500万平方米左右。
去年新增供应近600万平方米，创下历年新高，因此，今年预计总量在800万平方米以上，供应量将“触顶”。从以往年份来看，每年的住宅成交量在四五百万平方米。
具体来看，去年济南土地成交总价前十的项目中，8宗居住用地中的7宗已经进入或即将进入市场，包括了中海、绿地、龙湖、绿地等大企业开发的项目。未来同一区域内竞争将进一步加剧。
“供应大幅增加，而需求却仍然处于一种被‘绑着’的状态，势必带来市场存量房进一步增加，房企的压力逐步加大。”百居安总经理熊良顶认为，在当前的市场氛围下，需求无法进一步扩大。
业内人士分析认为，随着销售压力的不断增加，部分对资金要求较为迫切的开发商会在价格上逐步“让步”，尤其是在供应量较大的济南西站片区和东部等区域，可能会出现“价格战”；有的开发商会直接做出降价行为，卖方的分化将进一步加剧。由于济南市场没有出现普遍滞销和断崖式下跌，因此，多数楼盘的房价在一段时期内不会出现大幅下调。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，济南房价上涨一直呈现稳步攀升状态，没有出现大起大落，其在调整时也不会出现较大幅度下滑。
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