广州楼市成交超七成为刚需 “穗六条”满半年 投资客占比已不足一成 国土房管局称调控政策不变
去年11月18日广州正式出台“穗六条”楼市新政，从限购、限贷等方面加码调控，迄今已满半年。虽然近期二、三线城市频频传出放松调控的消息，但是在北京、上海等一线城市未有动静的情况下，广州也始终未有动作。广州市国土房管局相关负责人昨日也向本报记者表示，广州将继续严格执行国家相关调控政策，调控政策暂时未有改变。
投资客比例下降 占市场不足一成
去年11月18日广州正式出台“穗六条”楼市新政。虽然“穗六条”出台半年来广州楼市的销售金额和销售面积出现下降，但是从买家占比类型来看，随着今年外围区域楼盘掀起打折促销潮，全市和外围近郊区域的二手市场中，首次置业买家的比例仍然维持在六成左右，而改善型换房比例则有所增加，大概在三成左右。两者合计，整体刚需买家的比例依然在上升，成为二手楼市成交的稳定器，而投资客的比例则在持续下降，目前已跌至不足市场的一成。
数据显示，“穗六条”对二手楼市的冲击要大于一手楼市。中心城区成交量下降尤其明显。不过，综合满堂红、中原地产、合富置业三大中介的最新房价数据，广州二手楼市的整体成交均价依然在2.1万元/平方米左右高位徘徊。
目前二手市场上一次性付款的买家保持在四成左右，一次性付款的套均总价继续保持250万元上下。一次性付款比例保持较高位，主要有三方面原因：一是房贷收紧，房贷难度加大、放款时间较慢以及利率提高；二是一次性付款的买家大部分属于二次及以上置业，部分“卖一买一”，不少买家难获“首套房贷”的优惠；三是业主更青睐一次性付款的买家。
【变化一】 “双合同”回归“单合同”
广州正式出台“穗六条”楼市新政以来，楼市网签价格由于受“限价”政策影响，从去年下半年开始就有不少楼盘采用“双合同”形式，导致网签价格比实际售价低了不少，也加重了买家的首付购房负担。不过，新的一年，限价标准有所提高，这也使得不少楼盘重新回到单合同方式。
“我们早已不需要签双合同了。”南沙区某楼盘的销售人员告诉记者，楼盘目前的定价为12000~13000元/平方米，价格远在限价标准之下，即使带精装修，楼盘也不需要签“双合同”。
而进入本月，广州核心区也有楼盘正式告别“双合同”。“我们这个月促成了十几单成交，全部都不用签‘双合同’了。”代理了海珠区某一手楼盘销售的中介人员陈先生向记者透露，该楼盘目前定价最低2.9万元/平方米起，在所在区域上调了指导价、回归“单合同”后，还是吸引了一些买家回归。
【变化二】 分期首付方式降低入市门槛
“2万抵10万”、“认筹享9.5折”、“零首付”、“一成首付”……五一前后，各大楼盘各种样式的优惠促销和活动层出不穷。其中，饱受关注的“分期付款”方式更是有蔓延的趋势。记者统计发现，目前广州已经有超过20个楼盘推出了不同形式的分期首付活动，期限从三四个月到一年，甚至两年都有。
另一方面，开发商的促销除了买家有优惠外，开发商也别出心裁，积极发动全民营销攻势，介绍买房的业主也可享受优惠。有开发商推出系列楼盘的促销计划。据悉，广州还有一家开发商推出只要成功推荐成交，旧业主也可获得万元大奖的促销措施。这些促销活动降低了刚需买家入市的门槛。
【变化三】 个别楼盘降价未引跟风效应
在市场主流依然主打促销牌的情况下，有大型房企已经开始调整价格，以抢占有限的市场份额。像某大型房企位于番禺的一个楼盘，虽然没有开售新货，但是销售人员近期已经开始致电拉客，除了推出2万元抵10万元的认筹优惠外，还表示将推出新一栋的单位，具体售价还未确定，但估计价格最低将达到1.6万元/平方米，而且装修标准与目前在售的其他栋单位一样，但现时在售单位对外报出的均价在2.1万元/平方米左右，相当于最大降幅达到5000元/平方米。
记者走访发现，在市区也有个别楼盘开始异动，像位于革新路、号称“现楼”出售的某楼盘上周更推出了最低25000元/平方米带精装修的“特价”单位，足足比之前的均价28000元/平方米下调了3000元/平方米。
然而，这些调价的举措暂时似乎还停留在个别楼盘促销行为的阶段。广州某龙头房企人士向记者表示，“明降”只会进一步加重市场的观望程度，所以多数房企不会跟风。
【变化四】 二手楼市有业主割价求售
有业内人士透露，近期广州二手住宅市场看楼量保持平稳而成交量也没有明显上升。有中介行更透露，5月上半月经其促成的全市二手住宅买卖宗数比4月同期减少近一成。“上个月我们整个片区所有中介加起来只开了十几张单。”白云区机场路附近的中介经纪邓先生向记者表示，进入4月之后，买家的观望情绪明显变得更加浓厚，有时候业主即使降价，也未必能够获得买家的青睐，反而“越降价越加剧买家的观望”。
合富置业市场经理梁燕明表示，现时就连珠江新城、滨江东这些业主心态普遍较强的传统核心区域，近期也出现一些价格较吸引的笋盘，主要都是业主出于资金周转或套现换房的需要所以割价求售。
满堂红研究部也透露，近期二手楼市的“卖方市场”确实开始转向，番禺、花都及增城等区域内的部分业主已开始主动降低放盘价，比春节前降幅约2%～3%。不过后续市场成交量能否触底反弹，关键要看小业主往下调整放盘价的情况会否从郊区向近郊区蔓延。
一线城市未见有限购松绑动作
满堂红市场研究部高级经理周峰分析，近段时间虽然不断有二、三线城市相继对其前期执行的调控政策作出放松，但北上广深这几个一线城市却不见任何动静。一方面一线城市属于上级主管部门的监测主力对象，有风向标的作用，牵一发而动全身，要考虑的细节问题太多。另一方面，以广州限购的10个区域为例，在今年前四个月的一手网签尚有3709宗/月，二手网签尚有4419宗/月，从数据看成交并不算太差，因此包括信贷、税费等限制政策便很难有效放松。
经纬行研究中心总监瞿中奇表示，随着今年多个二、三线城市传出楼盘降价消息，开发商以价换量的情况越演越烈，政府也终于坐不住了。目前全国有46个城市在执行限购政策，在楼市降温加剧的背景下，多个城市限购松绑的消息再一次不胫而走。传出“限购松绑”消息的城市大都具有以下几个特点：二、三线城市，楼市成交低迷，去库存周期长，房价走势呈下跌趋势，市场竞争激烈等。一线城市未见有限购松绑动作。
广州楼市将有8-10年高峰发展期
“广州楼市成交结构中，70%以上为刚需买家，投资、炒楼现象并不严重。楼价总体仍处于理性水平。”广东省房协理事赵卓文认为，相对于低迷的股票市场，进入下行通道的黄金投资及长期负收益的储蓄存款，对于大部分家庭而言，房产仍然是可依赖的投资产品。
中国家庭资产结构仍将以房产配置为主，中国房地产市场的成交量不会陷入冰点。即使在2008年全球金融危机最恐慌的时候，刚需买家仍然非常活跃。而广州作为国内一线房地产城市，2013年~2014年地价创出了历史新高、楼价创出了历史新高，成交结构中，豪宅占比创出了历史新高。在2014年经济增长放缓、“五限”政策尚未全面松绑、房贷资金收紧、市场信心动摇等多项因素的影响下，难以维持高位。不过，地铁的大量兴建和城市空间的拓展，令普通工薪阶层可以依托城市公共交通购买刚需产品，广州房地产市场未来仍将有8~10年高峰发展期。
“5月以来个别楼盘的价格下调了大概10%~15%，在这样的降幅下，购房者是愿意入市的。”方圆地产首席市场分析师邓浩志预期，目前政策已经开始进入有利于楼市发展的方向，预计政策利好将陆续有来。楼市的底部已经不远，预计三季度将是本轮楼市周期的底部，四季度开始进入周期性复苏。
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