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广州三水土地拍卖:3150元/平米 楼面地价创新高

https://m.biud.com.cn 2014年05月30日14:46 家居装修知识网  

  本周,备受瞩目的云东海街道白云路北侧1号地块之三、四宗地的联合出让终于落槌。三水云东海新城开发投资有限公司(以下简称“云东海城投”)以24.54亿元的总底价竞得这两宗位于三水新城核心区的地块。此前,今年三水商住用地的“第一拍”,与上述两宗地相邻的白云路北侧1号地块之二,亦为该竞买人收入囊中。

  上半年连续三宗相邻用地出让,楼面地价均为3150元/平方米左右,起始价均超过12亿元,总占地面积达到58.5万平方米,为历年来三水土地市场所罕见。

  现象:白云路北侧两地块楼面地价再创新高

  近年来三水罕见的“3”字头楼面地价首先出现在去年12月,当时三水淼城建设投资公司以底价约6亿元竞得三水新城范围内、云东海街道西南林果场一地块,面积超10万平方米,楼面价约3000.17元/平方米。

  不过,今年年初成交的去年最后一宗商住用地出让,楼面地价不足1100元/平方米,当时三块位于西南街道新城启动区的地块,为佛山城际轨道实业有限公司以6.41亿元竞得。

  因此,根据现有资料统计,云东海城投今年以38.86亿元的总价分两次拿下白云路北侧1号三宗地块,可谓创下近年三水土地交易楼面地价新高,三地块楼面地价均为3150元/平方米左右,最高触及3151元/平方米。

  业内:两宗地块预计会建低密度住宅

  对于白云路北侧1号三宗地块3150元/平方米的楼面地价,业内不乏认为地价过高的声音。

  根据楼盘成本估算公式,“楼面地价+4000元”会大致接近目前商品房的开发成本。照此估算,白云路北侧相关地块开发后,其售房价格至少要超过7000元/平方米左右开发商才不会亏本。而开发商要达到市场一般的利润率,其售房价格很可能要过万元。

  不过,根据规划设计要点,白云路北侧三宗地块和保利所拿地块有较为明显的区别。根据土地出让资料,白云路北侧1号三宗地块容积率均要求为1.0<FAR≤2.0,建筑密度≤20%,绿地率≥45%,建筑层数≤11层,最高不得超过50米。业内人士分析,这些参数显示两宗地块预计会建设低密度住宅,产品结构可能包括联排别墅及中低层花园洋房。而用地规划类似的云东海高尔夫花园等项目,目前在售的联排别墅产品多在10000多元/平方米。

  观察:竞买人背景引关注

  除了庞大的土地成交总价、创新高的楼面地价,白云路北侧1号三宗地块的竞买人也备受瞩目。

  云东海城投,这个对很多人而言还有点陌生的名字,在今年过年后拿下首宗地块后迅速进入了大众的视野。根据官方披露的信息,云东海城投的组建,就是为了统筹推进三水新城建设、开发与运营,由三水新城与区公资办联手合作打造的投融资平台。

  其实,地方政府投融资平台已不算是新鲜事物,通过招拍挂拿地也并不鲜见。近年来各地设立的投融资平台层出不穷,其目的主要是为了破解城市发展的资金难题,给市政设施、公用事业和城市建设等方面融资。而政府层面,则通过注入资金、土地、股权等多方面资产,为方便其融资创造条件。

  不过,传统的平台融资模式存在重融资而轻运营的弊端,容易出现还款能力不强等问题,从而也影响其融资能力和融资规模,并会集聚债务风险。因此,地方投融资平台为了发展壮大、做实做强,很多也在考虑如何保证可持续运营的问题。

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