编者按
对楼市而言，刚刚过去的5月份有些黯淡。一线城市的成交数据给开发商泼了一头冷水，库存累积及资金链绷紧的压力之下，部分开发商已经选择在一线城市的外围区域降价以回笼资金。本报记者从北京、上海、广州等数个城市获得的反馈信息显示，开发商未来数月内将面临更大压力。
北京：新房成交量滑坡房企降价压力陡增
蔡胤
刚过去的5月，北京新建商品住宅供应不断放量，供销出现逆转，新增项目去化慢，库存不断攀升，价格下行压力较大。
据链家地产市场研究部统计，5月北京新建商品住宅(包含保障房)成交量为5336套，比4月下降12.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量为4284套，比4月上升0.8%，比去年同期下降23.5%。与两年前相比，今年同期更是相去甚远：2012年5月北京新房成交火爆，当月网签总量为10502套。
在去化减慢带来的现金流压力及中期业绩压力下，一些房企选择了在北京以价换量，楼盘降价促销的现象在北京持续蔓延。
成交低迷叠高库存
日前，在北京南郊大兴区域，保利首开熙悦春天项目销售人员向《第一财经日报》记者透露，该项目二期为70 ~97平方米的精装房，目前均价为2.2万~2.3万元/平方米，虽然部分特价房源低至2.1万元/平方米，但该项目开盘两月后，5月底仍有不少房源在售。
这是北京楼市成交低迷的冰山一角。
“2014年北京市场供销比出现逆转，在当前低迷的需求下，供应远大于需求，供销比变为1∶0.7，截至5月31日，商品住宅的库存量为77058套，与2014年初5.5万余套的历史低点相比，短短3月增加了约2.2万套，消化不掉的新增供应使库存量迅速走高。”据链家地产市场研究部张旭观察，北京4月份以来入市的项目，除了性价比较高的低价刚需项目热销，大部分项目的去化率并不是很高，成交周期拉长，开发商资金回收的周期也相对拉长，加速周转的压力较大。
张旭认为，5月份北京楼市毫无回暖迹象，尽管供应在大量入市，但是几乎没有带动成交，自4月至今，已连续两月维持在4000余套，当前的成交水平要追溯到2011年底。目前来看，观望周期还在继续，市场陷入低迷，价格下行压力较大。
无独有偶，5月22日，国际信用评级机构穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service，下称“穆迪”)提供给《第一财经日报》的报告称，该公司将中国房地产业展望从稳定调整为负面，未来 12 个月中国住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，流动性趋弱。在本次调整为负面之前，穆迪中国房地产业的展望自 2012 年 11 月以来一直为稳定。
截至4月底，穆迪跟踪的中国8 个一二线城市，库存约为14个月，接近此前的高点，即2012年2月大约 16 个月的库存。穆迪评价称，近年来新房开工项目较多，提高了开发商的未售库存水平，在销售增长放缓的情况下，库存水平将保持高位，而在展望期内，这样的高库存将削弱开发商的定价能力，并对其运营资本和利润率产生压力。
穆迪助理副总裁、分析师梁镇邦对包括本报在内的媒体表示，随着销售回款放慢，开发商的流动性会下降，2014年信用质量相对较弱的开发商的流动性会更脆弱，而再融资风险会上升。
在中原地产首席分析师张大伟看来，穆迪下调中国房地产业展望，对中国房地产市场影响仍然较大，可能会拉高房企海外融资的成本，金融机构对房地产的风险预期也将相应提高，而这对已面临资金压力的房企而言，无异于雪上加霜。
上月，一位不愿透露姓名的证券公司投行人士提供的一份融资材料显示，西部二线城市某小型开发商正在为其住宅项目融资，要求融资金额5000万元，融资期限为1 年，对融资利率的接受度高达16%。
大幅降价潮将到？
流动性压力下，一些房企选择了降价跑量，以换取现金流。就连一直被认为房价最为坚挺的北京，近期一些郊区楼盘也接连传出降价促销的消息。
5月间，本报记者走访发现，北京城建开发的海梓府项目将均价下调为3.2万~3.4万元/平方米，明显低于开盘时的3.5万~3.6万元/平方米，此外还推出了单价为2.88万元/平方米的100套团购房源。位于昌平的金融街控股开发的金色漫香苑则在进行尾盘促销，下调3000元/平方米。
尽管这类促销均发生在五环外的郊区，但值得注意的是，这类促销正在蔓延。在上述促销暗潮出现后，位于北京亦庄的珠江四季悦城接着抛出10套房“零首付”计划，虽然房源较少，但开启了北京市场几乎绝迹的“零首付”模式。
在北京，降低购房门槛的促销方式，也被品牌房企采用。5月底，方兴地产旗下的亦庄金茂悦项目推出30套“一成首付”房源，购房者可先交10%首付款，剩余首付款可在一定时间内交完。关于这一改善型项目的促销行为，方兴方面的解释是，迎合市场，以市场手段解决市场问题。
对于此类一线城市促销蔓延现象，同策咨询研究部总监张宏伟对本报记者表示，市场成交量普遍性下滑，房企负债和存货压力加大，房贷收紧局面并未实质改变，这些因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加。他认为，半年报业绩压顶，房企大幅降价潮即将来临。
近两个月部分房源的降价促销，使北京新房与年初相比成交均价出现下调。据链家地产市场研究部统计，5月北京商品住宅成交均价为2.53万元/平方米，与4月基本持平，同比上涨4.0%，与今年一季度相比下降8.8%。
关于房企目前的境遇，亚豪机构市场总监郭毅指出，目前市场处在销售低谷，去年土地出让的众多地块都将在今年转为库存，眼下开发商面临着资金和库存的双重压力。
对此，绿地集团董事长张玉良坦言，与前两年相比，今年房地产行业的资金情况会更加偏紧，市场的消化能力和增长能力也处于下滑趋势。但他强调，大型房企资金面会相对宽裕。
有人更为悲观。在5月23日清华经管学院中国企业家论坛上，SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示对住宅市场不看好，并认为不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。
北京二手房成交均价下滑
蔡胤
“幸好没有买南城那套二手房，同样的户型比去年降了30万。”家住北京通州的沈凌(化名)昨天对《第一财经日报》庆幸地说道。去年9月份，她在南三环看好一套97平方米的二手两居室，不含税总价290万元，当时因为税费高达30万元没能谈成，当她最近再去该小区看房时，同户型房源报价跌至260万元左右。这让她再度陷入观望。
如沈凌观察到的，刚过去的5月，北京二手住宅市场成交量进一步下滑，而在经过了一段时间的“有价无市”状态后，北京二手房成交均价也开始出现了较为明显的下滑。
机构统计数据称，5月北京市二手住宅共成交6929套，成交量环比上月下降9%，与去年同期相比下降5.5%。而5月北京二手房2.86万元/平方米的成交均价，环比4月下降了4.75%，降幅为自2012年2月以来最大。据机构分析，新增房源挂牌价情况、房源挂牌价下调比例、议价空间等多项指标，均体现出短期内北京二手房市场存在进一步下行的可能性。
在链家地产市场研究部张旭看来，5月北京二手房成交量环比下滑，成交量已经连续两个月低于8000套，市场持续低迷，观望情绪依然浓厚。
“业主出国”、“低价急售”是近期北京中介常挂在嘴边的话。高档住宅下跌百万无人接盘，只是北京二手房市场下调的一个缩影，在浓重的观望情绪下，北京二手房的成交均价也首现较大幅度下降。根据链家地产市场研究部统计，北京市二手住宅成交均价年内(1~5月)累计跌去3.1%。
自去年四季度起，北京市二手住宅成交均价一直保持在3万元/平方米左右小幅震荡，今年5月，是其成交均价滞涨趋势持续了8个月以后，首次出现较大幅度下滑。
链家地产市场研究部称，从各区域成交均价情况来看，5月北京中心城区(东城、西城)、外城四区(海淀、朝阳、丰台、石景山)及近郊区(大兴、通州、昌平、顺义)二手住宅成交均价环比降幅均超过3%，其中外城四区价格环比降幅最为明显，达到5.2%。
张旭认为，虽然近期北京市房地产市场各项指标表现并不乐观，成交疲软，但市场下行的趋势并不会一直持续下去。原因之一是北京市二手住宅市场需求量非常庞大，这为日后的市场恢复奠定了基础，只是目前买卖双方还在博弈当中；其次，市场重要影响因素之一的自住型商品房因其供应量有限，仅能满足极少数人的购房需求，绝大部分观望自住型商品房的购房者最终还是要回归普通二手住宅市场。
也有机构人士近期指出，央行[微博]5月发表关于满足首套房贷的相关表态，加上北京市已有个别银行放开首套房贷利率九折优惠，刚需受到积极刺激，进入三季度以后，北京楼市或将进入触底回升期。对此，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙的看法是，目前政策方面的传闻较多，购房者更加无所适从，央行要求支持个人基本住房尤其是首套房信贷的消息，对部分刚需购房者是个利好，但楼市整体向下调整的格局很难逆转。
上海：焦虑情绪蔓延“失色”红五月
柳九邦
“前两天，爱马仕给我发了一封特卖会的邀请函，我感到很惊讶。因为这个品牌此前似乎极少打折。对方给我的解释是‘卖掉是硬道理’。”说这番话的是易居中国董事局主席、乐居控股董事局执行主席周忻。这名“地产老兵”刚刚带领乐居控股在纽交所上市，然而，原本的庆功酒宴，被临时改成了首届房产移动电商峰会。
这样的变化显然和当下的楼市冷暖有关。周忻用爱马仕罕见促销的例子呼吁参与电商峰会的开发商以及中介公司代表——大家联合起来，开发商让利，中介代理公司卖力，把手头的房子尽快卖掉是硬道理。
给周忻提出“用论坛替代吃饭喝酒”建议的是乐居控股上海区域总经理杨雯婷。她说：“乐居上市之后，我们在北京做了一个特别高端的庆功晚宴。后来老板问我上海是否也要搞一个，我说现在开发商特别着急，他们都在琢磨怎么卖房子，怎么提高现在越来越下滑的转化和成交，我说喝酒吃饭就算了，大家谈一谈怎么办吧！”
显然，对于地产产业链上的人们来说，近期的楼市成交数据有些残酷。
金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，2014年5月，上海市商品住宅成交面积为59.55万平方米，环比上月下跌21.78%，比去年同期下跌了34.92%，成交均价为27596元/平方米，环比上月上涨6.48%，比去年同期上涨17.97%。值得一提的是，上海单月60万平方米的成交量已经和2012年的最低月度成交水平相当。
佑威机构执行董事黄志坚对《第一财经日报》记者表示，4月、5月商品住宅的成交量未能继续上升，反而是逐渐下行，是一个楼市遇冷确认的明显信号，对于这个信号市场应该给予高度重视，加上开发商融资和个人贷款变得相对困难，双重挤压下，将会产生价格下行的压力。
数据显示，2014年前5个月上海商品住宅累计成交了334.82万平方米，月均成交66.96万平方米，与去年前5个月商品住宅的月均成交量98.11万平方米相比，下跌了31.75%，与去年商品住宅的月均成交量106.54万平方米相比，更是下跌了37.15%。
值得一提的是，5月上海商品住宅成交价格的上扬，主要是产品的结构原因导致。“中高端商品住宅成交量跌幅小于低端商品住宅成交量跌幅，即成交权重变化导致价格上扬，而非项目涨价所致，这一点一定要分清，不能被误导。”黄志坚表示。
上海中原地产市场研究部总监宋会雍认为，上海楼市的现状是，市场处于焦虑之中，开发商都知道降价潮将至，但都不愿迈出第一步。据本报记者了解，除了浦东新区唐镇板块的某楼盘给出了“七二折”的大幅优惠外，其余楼盘在价格上基本按兵不动。
然而，一些开发商似乎并没有那么悲观。“上海的市场我们并不是很担心，市场不好，就少卖点，因为上海楼市短期看供过于求，但中长期看，还是供不应求的市场。”一位不愿透露姓名的开发商对记者称，现在二三线城市的楼盘才是老大难问题。
“现在这个行业很焦虑，都不知道该怎么办。各种各样的信息很复杂，有人说好，有人说不好。”阳光城(8.86, -0.32, -3.49%)集团副总裁王峰表示，“现在最大的问题是预期改变了，大家都认为不能买，问题是，有那么严重吗？但是，如果这个预期不调整的话，确实比较危险。”
不过，黄志坚认为，今年楼市存在变局的可能性不断在变大，开发商不应盲目乐观，应该充分地管理好现金流，开发商现金流不足的要坚决跑量，甚至需要大幅降价来撬动成交。
广州：降价从郊区开始
林小昭
即便是一线城市，也不是巍然不动。过去几年一直有“价格洼地”之称的广州，在这一轮的降价潮中，部分郊区盘的松动十分明显。
根据网易阳光家缘数据显示，5月份广州全市共成交5636套单位，环比4月的5206套微涨8%，不过与去年同期的7441套相比，下跌了24.2%。与前年的7668套相比下跌了26%。
价格方面，5月，全市一手房成交均价为16714元/平方米，比去年同期的13030元上涨了28%。不过考虑到去年网签限价以及销售结构等因素，这一数据没有太多的可比性。
“刚需盘与单价2万以下的楼盘成交还是比较好的，但总体成交量还是比预期的要差。”广州中原地产项目部总经理黄韬告诉《第一财经日报》，同比来看，今年5月广州成交量下降比较明显。
在成交量下跌的同时，价格尤其是郊区盘的价格出现明显松动。CRIC研究中心近日发布的一份《全国降价项目梳理》报告显示，全国已有六折优惠的楼盘出现，该报告选取的20个典型降价盘中，有8个位于广州。
这些盘主要位于广州郊区，其中，番禺板块尤为明显。例如敏捷地产开发的锦绣半岛，低至七折。同样是敏捷地产旗下的敏捷华美国际，打出了八二折。越秀地产位于番禺的可逸阳光和可逸江畔，也打出了八折和八二折。同样位于番禺的万科欧泊也低至七四折。
其中，刚需大盘万科欧泊猛然降价三成开售，均价约15000～16800元/平方米，并取得热销九成的战绩。而此前万科欧泊网签均价为21231元。
业主秦先生去年11月在该小区购买的一套90多平方米的房子，价格是2.2万/㎡。“去年最贵的还有两万五的。从去年到今年4月价格变化都不是很大。”秦先生告诉《第一财经日报》，5月份降价的盘有朝向、靠近马路、变电站等因素，如果扣除这些因素，降幅估计10%到20%之间。“幅度没有外界所想的那么大。”
部分楼盘的降价也引起了一些老业主的强烈反弹。例如，近日售价16000元至21000元的亚运城山海湾项目突然降价销售，每平方米只售9800元至12500元。导致老业主强烈反弹，封闭小区禁止销售员和看房客进入。但这些措施却难以阻挡看房者的热情，降价后房屋销售明显反弹，短短3天70多套房源就销售了四分之三。
而市中心的房价尽管仍比较稳定，但一些二手房也出现了一定程度的微调。记者在一家房产中介看到，该区域的大部分二手房均价比去年12月时均有1000元左右的下调。
在降价的同时，各家公司为宣传促销可谓开足了马力。例如，近期时代地产发起了“全员促销”行动，“时代旗下楼盘联动全线八八折让利风暴，现场更有六重惊喜大礼等您拿。八八折弱爆了，想在所有优惠的基础上再九八折嘛，联系微信……”5月份，该公司位于番禺的一个项目开盘，销售中心遍布叮当猫，神似游乐场以聚拢人气。
《第一财经日报》记者5月在广州多个电影院和汽车销售场所看到，这些地方已经完全被富力、万科等开发商的一幅幅广告牌占领。广州的主干道黄埔大道一直到东风路公交车站旁的广告屏，基本上被各大楼盘包揽。
在降价潮蔓延的同时，土地市场也呈现出不温不火的状态。5月21日，位于萝岗镇龙片区两宗旧厂改造的住宅用地和商业地，均被广东中泰国际集团以低价拿下，总价不足9亿元，折合楼面地价分别仅为4334元/平方米和3662元/平方米。
此前4月28日，广州推出一宗位于老城区海珠区的橡胶新村东部住宅地块，作为难得一见的广州老城区住宅地块曾引起更广泛关注，不过日前广州市国土房管局突然宣布该地块中止出让。业界分析主要是受到市场表现不佳的影响。
“降价超过10%，就会有比较明显的成交量的上涨。”黄韬说，接下来的6~8月，广州市的价格将继续深度调整，由于广州刚需仍比较旺盛，因此价格的回调有利于刚需的释放。
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