2020年前年均需供应商品房1100万平方米

　　文/记者赖伟行

　　广州楼市走向近期可谓扑朔迷离，继红五月不红之后，刚刚结束的端午小长假又出现了大盘亚运城大幅降价的情况，降价潮似乎有一触即发的迹象。然而，楼市今后何去何从？短期会否绝地反击？长远又会否一蹶不振？这些问题都需要核心数据——供求关系来说话。

　　数据显示，广州楼市当前无论是供求比还是去化周期，虽然仍处在平衡区间，但都处于上升趋势，楼价已存在一定下降的压力。

　　本报记者昨日获悉，广州市国土房管局曾组织研究，对2020年前广州楼市每年的新增供应量进行分析，以常住人口增长情况进行估算，未来数年广州楼市每年需要供应商品房约1100万平方米。而近年来，年均实际网签量约为700多万平方米，供应与真实需求之间其实存在不小缺口。

　　分析：楼市或还有8~10年高峰期

　　广东省房协理事赵卓文认为，只要广州的人口仍在不断地增加，市场需求就将仍然旺盛。

　　而随着增城、从化并入市区，新黄埔区的设立，也会令广州房地产市场空间拓宽。由于地铁的大量兴建和城市空间的拓展，令普通工薪阶层可以依托城市公共交通，购买刚需产品，广州房地产市场未来仍将有8~10年的高峰发展期。

　　满堂红研究部高级经理周峰分析，如果以限购前的成交量估算广州楼市的真实需求，那么年成交量在7万套~8万套才是一个较为合理的数字。只是限购后，需求被抑制和推迟。

　　这些论据都表明广州楼市的承接力不会在近几年快速枯竭。不过，周峰认为，如果广州常住人口增速下滑的情况持续，随着“80后”“90后”的购房在2019年~2020年左右可能将出现真实需求难以为继的状况。

　　此外，过去几年广州十区土地价格、楼价急升，令发展商产品定位越来越高，当前广州大户型、高价格的豪宅占比越来越大，短期内将令楼市成交量难以放大，广州楼盘“打折促销”，“以价换量”将成为常态。

　　短期：楼市供求失衡逐步显现

　　克而瑞研究中心通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)，对城市风险进行对比分析数据显示：目前广州的库存消化周期仍在不到13个月的水平，而今年以来的供求比为1.2左右，仍处于较为平衡的区间。

　　另一方面，根据阳光家缘昨日的最新数据，广州目前全市可售未售面积为868.85万平方米、63243套住宅，比4月末提升了70多万平方米，已经达到近两年来的最高水平。而从4月开始，开发商的竞争在大幅加剧，正是由于供求比引发的。

　　“其实目前关于供求比的平衡区间，没有一个统一的标准。从利润上来说，0.8~1.2都是可以接受范围内。”克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰说。

　　长期：

　　刚性需求仍在积累

　　新增建设用地供应不足

　　国际物业顾问机构DTZ戴德梁行长年关注广州楼市，根据其提供的数据，每四年，广州户籍人口可以增长100万，这意味着刚性需求还在不断积累。

　　记者昨日从广州市国土房管局获得的独家数据中了解到，目前，广州市居民自有住房率已经达到95%左右，而人均居住面积更从1999年的12.44平方米提高到了2012年的22.5平方米，短短14年间每个人的居住面积提高了10平方米，比1999年提高了近八成。住房占居民家庭全部财产的平均比重已超过50%，是居民家庭财产增长最快的部分。

　　不过，随着广州常住人口的增加，住房需求仍在不断增长。而从供应端来看，近年来，广州商品住房用地供应缺口较大。以2007年~2011年为例，全市新建商品住房成交量平均每年约为700多万平方米。同期，全市十区年均供应商品住宅用地211万平方米、建筑面积404万平方米，供需缺口约300万平方米。

　　夹心层买不起商品房

　　正研究制定解决政策

　　今年，广州市国土房管局已表态，将抓紧制定出台解决“夹心层”住房困难问题的政策方案。

　　广州户籍人口中中等收入(家庭年人均可支配收入20663元~91844元)家庭约为142万户，占比超过五成，无自有产权住房或家庭人均自有产权住房不足15平方米的中等收入家庭有约22万户。

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