目前，商务地产投资热度不减，其溢价收益的重要组成部分就是产品溢价。专家介绍，对于房地产而言，租金水平决定溢价能力；而租金的决定因素包括土地的价值、产品的品质及运营的优劣势。

  依据国外经验，良好的运营模式，即资产管理，带给商务地产的价值增值占比，高达80%。虽然中国目前尚未达到这个比例，但运营的重要性仍然不可忽视，且未来运营所占比例将越来越大。从这个层面来说，良好的运营模式，对于商务地产有巨大的价值；资产管理也逐渐成为高端写字楼不得不考虑的因素。

  北京三大商务区PK 资产管理重要性凸显

  北京的商务区，长期处于CBD、金融街和中关村三足鼎立的状态。然而，从三者的发展现状来看，格局似乎正在演变为金融街独大。

  据悉，2013年，北京市甲级写字楼租金水平整体呈现出下跌趋势。在此背景下，CBD区域内的写字楼租金价格大幅下滑。相反，金融街写字楼租金仍然保持着强势增长的趋势，租金水平大幅高于中关村和CBD，稳居全市第一，并在年底达到503.1元/平方米/月。在相同时间节点，中关村写字楼租金仅200余元/平方米/月，CBD写字楼租金也不足400元/平方米/月。

  同时，大幅上涨的租金并未对金融街的空置率造成影响。业内人士介绍，2013年第一季度，金融街空置率低于2%，此后三个季度不及1%。“金融街写字楼的空置率常年维持在很低的水平，且大幅低于中关村和CBD的空置率水平。”

  此外，金融街的企业结构明显优于CBD和中关村。相关数据显示，CBD区域内的企业行业众多，但各个行业联系不紧密，没有形成聚集效应，缺乏主导行业引领区域发展，未来区域的发展目标和定位也甚为模糊。中关村以创新型中小微企业为主，质量参差不齐，低端产业比重不低，束缚区域未来发展。相反，金融街以金融机构、通讯公司、网络公司为主，具有较强的产业集群特征；同时，该区写字楼客户以优质巨头中外资企业为主，商务办公环境较好。

  专家介绍，高质企业热捧的金融街，能够在三足鼎立的北京商务区格局中脱颖而出，其资产管理模式功不可没。与中关村及CBD不同，北京金融街区域的商办物业基本由金融街控股一家开发，区域规划和布局，乃至后期物业运营管理，也基本由金融街控股一家包办。这也造成了无论从物业品质，区域规划布局合理性，后期运营管理水平上，北京金融街的整体水平均高于其他两大商务区，并最终在租金这一数据上得到最终体现。

  “金融街的脱颖而出，与其整体资产管理水平能保持高水平的稳定有关。”商业地产专家，高和资本董事长苏鑫如是称。

  金融街(长安)中心进驻京西 “4C”模式再复制

  近日，金融街(长安)中心销售中心揭幕，京西片区开发体量最大、唯一紧邻长安街的项目面世在即。

  有市场人士认为，该项目的体量及绝佳区位，很有可能使其在未来成为一个新的商务区地标性建筑。目前，项目所处的新首钢规划区规划建筑面积高达803.64万平方米，作为北京老城八区内仅余的大幅连片待开发地块，新首钢规划区的启动将改变北京商务地产的格局，并在长安街起点位置，形成继北京金融街、CBD之后的长安街第三商务区。

  金融街(长安)中心在长安街第三商务区的地位，与国贸在CBD的重要性及标志意义相似。

  而作为区域内未来的地标性项目，金融街控股也希望在金融街(长安)中心上复制已多次被证明成功的金融街模式。“4C资产管理服务体系”便是其中之一，这一模式由金融街控股对其过去多年开发运营北京金融街区域物业的经验总结而来，是一种已被证明成功的资产管理模式范本。

  此外，金融街控股还将按照“金融街中心”产品系的规范标准打造金融街(长安)中心项目，这一产品系之下，目前已有包括华北最高楼津门津塔在内的多个知名建筑。

  业内人士认为，作为区域内核心地标项目，金融街(长安)中心的定调或许会引发金融街模式在未来长安街第三商务区中的大规模复制和盛行，也将为商务区整体开发及运营管理水平提供保障。

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