上半年，北京二手住宅交易量和交易均价在3月份冲高后，迎来楼市拐点，持续下行。受二季度量价双回落的影响，2014年上半年北京全市二手住宅网签量仅44508万套，环比大跌34%，同比大跌53.3%，大幅萎缩至2009年以来的最低谷。二手住宅均价为30814元/平米，与2013年全年的房价相比上涨7%，但房价涨幅明显回落，并创2009年来新低。

上半年金融系统对购房按揭贷款的持续收紧，是造成购房需求观望、楼市整体降温的根本原因。北京二手房市场供求比已从去年上半年的1:10.4下降到目前的1:4.7，市场逐渐向“买方市场”转移。二季度以来，北京二手房业主的报价已经开始出现松动，出现了5%-15%不等的议价空间，也出现了部分业主通过帮助购房人承担部分税费的形式来力促房屋成交。

我认为，下半年北京楼市将逐步复苏走出阴霾，有购房需求的家庭也将迎来难得的置业良机。

一方面，在央行和银监会对差别化信贷政策的积极倡导下，目前已经有部分银行给出了利率优惠，放款速度也有明显加快。这有利于购房需求逐步结束观望，出手购房。

另一方面，不动产统一登记进程的加快，反腐力度的加大，自住型商品房和保障房的大量入市，以及新房将在下半年迎来供应高峰，都将促使二手房价延续二季度以来稳中有降的势头。随着房价的回落，一旦房价降至刚需人群的心理价位，这部分潜在的购房需求将会入市。

但是，也应看到，作为一线城市的北京，存在着大量潜在的刚性购房需求，所以，为避免楼市的报复性反弹，全面放开限购的可能性很低，贷款的优惠力度也将有限，所以，虽然下半年北京二手楼市将好过上半年，但是楼市交易量出现根本好转的可能性不大。

□胡景晖（伟业我爱我家集团副总裁）

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