会议主题：地产世博年 新机遇新征程——2010年上海地产新视角高峰论坛

　　本论坛旨以世博会为契机，从精英层面考量世博对于城市、房企和大众的影响，尤其是世博对于城市基础设施建设的作用，对于房地产市场将来发展的深远意义。立足国际大都市上海，从城市发展和行业发展的角度，来诠释和理解世博中、以及后世博将会出现的上海。

　　而其中分论坛，“房价变化趋势与投资者策略调整”和实战对话“谁动了我的房价？”，将更加增加论坛的专业性以及对整个市场的引导性和预判价值。

　　活动时间：2010年4月21日14：00

　　活动地点：愚园路1号宏安瑞士大酒店

　　点击进入上海地产新视角高峰论坛专题报道

　　以下为现场直播报道>>

2010年上海地产新视角高峰论坛现场照片

　　【主持人 刘小庆】：各位来宾、朋友们，非常欢迎大家在今天这个非常的时刻，来到我们今天的论坛，下面让我们大家为青海玉树遇难的同胞默哀1分钟。完毕，请坐。

　　在确定召开这个论坛几天以前，国务院发出的一系列政策调控目前中国的房地产市场，但是我们的论坛还是继续举行，就像我们所有造房、卖房、买房的一样，都是在这个屋檐下，无论出台什么政策都是无法回避的，今天到场的很多著名的房地产企业人、研究机构的专家、长期的房地产研究的从业者，新闻工作者，或许不可能在今天把完全真实的想法表露出来，有些人是带着来多听、多看的心态，但是我们希望在今天的论坛结束之后，我们还是能够听到一些关于促进中国房地产市场健康发展的真实声音，中国地产新视角论坛是由搜狐房地产网举办的大型峰会，自从2005年举办以来，每次都吸引很多重量级的专家、学者、企业家来参加，被业界公认是业界内最高规格的高峰论坛。现在我们对重要嘉宾做一个简单的介绍：上海市城市经济学会常务副秘书长、上海市徐汇区政协委员高级经济师施蔷生先生、朗诗地产董事长田明、复地集团董事长范伟、新聚仁机构总经理任颂然、华映传媒有限公司董事长冯岚、华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平等。

　　到场的企业有复地集团、绿地集团、金地地产、招商地产、万科地产、保利地产、龙湖地产、中信泰富、合生创展、朗诗地产、凯德置地、大华集团、珠江地产、中粮地产、汤臣集团、新鸿基地产、富力地产、中华企业等。

　　出席本次论坛的还有搜狐焦点的搜狐焦点总经理曾伏虎先生、搜狐焦点华东区总监刘琛先生。另外今天的论坛将会通过搜狐微博全程直播，也欢迎大家在参与论坛的同时，将自己的观点通过搜狐的微博分享出来。

　　下面有请今天的主任搜狐焦点总经理曾伏虎先生致欢迎词。

搜狐焦点总经理 曾伏虎

　　【曾伏虎】：尊敬的各位专家、企业家、媒体朋友们，非常高兴大家能参加今天的2010年上海地产新视角高峰论坛，我向大家的到来表示最热烈的欢迎和诚挚的感谢。

　　再过9天，上海世博会就将举行了，这次世博会的主题是“城市，让生活更美好”，体现了时代性、普通性，我们相信上海的世博会凸显出自己的个性，延伸出城市上海所特有的文化脉搏，他们会营造出一个富有独特魅力的城市氛围，上海也通过这次世博会进改变我们城市的面貌，提升城市的功能，进一步提升城市的能级，从而把上海建设成为一个国际金融贸易航运中心奠定基础。

　　这次论坛立足于国际大都市上海，从城市发展和行业发展诠释和理解世博中和后出现上海房地产行业的格局和市场。因为从2008年的金融危机延伸到2010年一季度，这一段时间有着很大的意义，我们在这一年多的时间内，我们见证中国房地产自身的完善发展和突破，然而在这一段时间内也经历了房地产的起伏跌荡，楼市的走势已经成为是社会、政府，每一位百姓他们所关注的焦点，大家都非常的清楚，国务院最近出台了最严厉的政策组合拳，包括刚才主持人也在讲，可能对于刚刚推出的一系列政策，尤其是作为开发商的代表，大家不会说出最真实最想说的一部分，因为政政策的实施的力度和效果还没有能够得到最终的确认，但是政策的发布使上海楼市的发展方向有点变的扑朔迷离，希望大家可以通过我们今天的新视角论坛的平台，可以分享更多的行业观点，让意见可以得到交流，可以让大众听到更多中肯的建议，也希望我们这个平台可以一直成为促进中国房地产业发展有效沟通的平台。预祝今天的活动能够圆满的成功，希望大家可以在这里度过一个有意义有收获的下午。

　　【刘小庆】：下面进行第一个主题演讲，演讲的嘉宾是上海市城市经济学会常务副秘书长、上海市徐汇区政协委员高级经济师施蔷生先生。

上海市城市经济学会常务副秘书长、上海市徐汇区政协委员、高级经济师 施蔷生

　　【施蔷生】：今天是一个很特别的日子，在我们房地产非常敏感的时刻，我们今天的论坛是非常有意义的，我看到一本周刊，上面有一个封面文章，他对房地产的判断是野火烧不尽，春风吹又生。我在想，包括在今天论坛的基调，我感到有三个方面，一个是要理性的反思，现在是到了政府、社会、企业各方面理性反思的时候，反思我们的房地产产业对社会作出的贡献，或者它是不是有什么负面的效应，我们是不是也要有妥协，不仅仅是经济的问题，也不仅仅是一个社会的问题，某种意义上，已经上升到政治性的问题，在这个方面我们是不是要做妥协呢？在反思、妥协的时候，我们是不是要回顾一下，看一下我们的房地产市场，是怎样在城市化的背景下走上繁荣发展的，我今天演讲的题目是世博的城市建设与地产契机。

　　第一个讲一下城市化加速社会性流动。二不动产促进市场化选择，三流动和选择的初步反思。四流动和选择的简略演化，五流动和选择的最终走向。城市化加速流动，一个主题性的世纪影响，2010年上海世博会的主题为什么是城市让生活更美好，反映在三个方面，世博会是世界工业化、城市化的产物。第二城市化反映了人类发展的主流趋势，第三发展中国家城市化的速度逐步的加快，所以全球发达国家，已经有50多个城市举办过世博会，世博会的发展影响是不言而喻的。1800年城市人口只占全球人口的2%，进入1世纪，世界城市人口超过总人口55%，现在总人口是加速化，在现在的情况下我们的全球化、城市化、信息化。中国近代城市化的掠影，1858年第二次鸦片战争《天津条约》三口通商，上海、广州、福州，当时已经是相当，反映了20世纪初的情况，我看了以后很感叹，上海当时已经可以和纽约攀比，也是很著名的金融中心、经济中心，上海如果没有后来的混乱、内战、战事发生以及后来的文革，上海将在世界上面的地位是很难想象的。

　　另外上海城市化进程，1843年，《中英南京条约》，作为五口通商之一，现在我们进入了服务化的进程。1946年《大上海都市计划》规划范围突破了当时893平方公里的城市下去，其中在浦东建立大港区。1985年，国务院批准江苏、浙江的宝山、嘉定、川沙等10个县划入了上海。20世纪90年代末期，上海在向建设四个中心目标迈进，当时提出600多平方向6千多平方扩展，包括后来我们提出的一城九镇，一个中心城建设。改革开放以来的城市化，组团式的城市发展战略，在长三角城市群的背景下，搞组团式的城市发展战略。

　　第二城市化的特征是什么呢？流动性。中国已经进入了人口流动迁移最为活跃的时期，在过去30多年中，中国农村劳动力向非农产业转移了3亿多人，仅农民工人数就高大2.3亿，其中有15.亿左右进入城市，包括白领，不包括投资商。中国长期在外流动的人口数量相当于俄罗斯总人数的90%。大部分流动和转移，促进了中国的城市化水平的快速提高，在中国改革开放初期城市化水平不到20%，此后以每年1%的比例增长，09年中国城市化水平已经上升到48%左右。据预测，中国城市人口2025年中国城市人口将达到9.26亿，将有超过66%的人口生活在城市，城市GDP占全国GDP的比例将由目前的75%增加到95%，将出现221个100万人口的大城市，23个500万以上的人口大城市，8个人口超过千万的巨型城市，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆成都新增3.5亿多城市人口中将有超过2.4亿流动人口，城市消费在GDP中所占的比例将从05年的25%增加到33%，达到21.7万亿元，2030年中国城市人口将突破10亿。今天我们理性看待中国房地产，它的波段进展，它如何跟社会环境、发展相契合。为什么这届世博会选择了中国，选择了上海，这跟中国的改革开放，尤其跟上海的浦东的20年开发开放有关系的。现在我们对于马克思土地价值二元理论认识，包括土地增值的几个要素，还有上海土地的综合性，我们现在建设用地有效供给专家预测可以维持到2024年。市场化选择是土地资源的稀缺之路，具体情况就不讲了，只是点一下题。

　　下面讲一下流动和选择的简略演化。城市空间布局更趋合理，城市规划更注重产业，商业、就业的统筹兼顾徐汇滨江沿岸线8.4公里的新开发，里面包括服务业、商贸。包括徐家汇将打造知识型商圈，以文化支撑商业经济的发展。流动和选择的最终走向，我们要建设宜居环境，扩大公众参与，我感觉今年既是世博年也是公众参与年，在强调城市规划过程当中，上海现在在这一方面在城市动迁方面做的相当不错，最后一个就是达成价值共识，信仰价值观是最重要的问题。最终追求人、自然、社会和谐的问题，包括回归天人合一，让城市与自然共生。谢谢大家。

　　【刘小庆】：下面也是一个主题演讲，演讲之后是一个签约仪式，之后就是战略对话，我们会邀请我们的嘉宾来探讨政府出台的政策。下面有请朗诗地产董事长田明先生上台演讲。

朗诗地产董事长 田明

　　【田明】：各位来宾、女士们、先生们，大家下午好。我是朗诗地产的田明，2010年是低碳世博年，也是中国房地产调控之年，所以我在这里向各位简单介绍一下，朗诗地产的绿色实践。朗诗的绿色实践已经进行了6年了，04年是朗诗的绿色元年，当时我们刚刚成立，包括销售人员才有30多名，缺少品牌力，也缺乏经验，但是我们志气高昂，在付出巨大的代价取得了成功。在项目实践的基础上，朗诗确定了绿色科技发展战略，06年朗诗相继进入了无锡、杭州、苏州、常州、上海等长三角主要的城市，目前朗诗在开发有13个项目，这些项目全部都是节能建筑，节能均达到65%以上，超过了国家的标准，全部采用了太阳能、地缘热泵等节能设施，综合节能率达到80%，是节能率50%的3.2倍，这些项目都是精装修项目，同时室内的温度、湿度、空气清新度，室内物理指标均大幅度的提升，与普通住宅相比，朗诗住宅的节能效率节煤32.6公斤、减排二氧化碳90.5公斤，二氧化硫等其他的有1.6公斤，朗诗现有项目节能5千万kw·h。根据我们的查询，这一指标在国际上也居于首位。朗诗所有的项目都采用了地缘热泵。我们建立了上海朗诗建筑科技有限公司，建筑综合甲基设计院，我们有一支专业的施工队伍，我们持续绿色科技的测试和产品的验证性实验，朗诗设立了首席绿色建筑师这一高层级的技术管理岗位，岗位职责是根据公司颁发的绿色产品指引，对所有开发项目进行系统性的绿色审核。朗诗绿色科技住宅不同于常规住宅，有很多设备、设施在长期的运行，朗诗物业公司除了常规物业服务外，还有180人负责调试、运行服务的技术团队。我们交付时间最长的小区，高效稳定运行了4个寒暑，说明朗诗的绿色住宅是经过考验的成熟产品。9年客户满意度测评结果显示，朗诗业主的忠诚度、满意度、情感度都是在国内行业当中的标杆企业。最近三年朗诗资产周转率达到100%，高于行业平均水平很多，根据我们对56家上市以房地产位主业的公司测评，中国的房地产行业资产周转率平均为40%，朗诗的财务表现和绿色住宅获得成功，朗诗的努力得到社会和大众的关注。我们获得国家住宅与城乡建设华夏建设一等奖，科技部绿色生态建筑奖等一批绿色生态建筑的最高奖项，08年，我们还获得财政部可再生能源示范工程的补贴资金912万亿，朗诗是气侯组织，朗诗是中国绿色建筑与节能委员会发起成员单位，朗诗参与了中国之家低碳发展联盟。在朗诗的绿色实践当中，我们也遇到很多的困难和挑战，一是产品复杂程度急剧的提高导致了管理压力，朗诗住宅由于加入了精装修和节能系统，大大加大了困难，同时也对营销工作提出了很高的要求，业主的交售表现也差异非常大。近几年随着绿色经济的发展状况正在改装，政策体系不配套也是一个问题，由于绿色科技地产是新事物，政府高度重视，但是没有及时的完善配套，比如增加外墙的厚度，导致在容积率计算上面要吃亏，增加了技术系统和精装修这两个方面，增大了投入，要多缴税收，而且这两部分技术系统和精装修带来的产品附加值同样按照普通的毛坯房引进增值税。我们相信随着全社会对绿色低碳的意识越来越高，政策体系的完善，经过6年的实践，我们体会绿色地产要实现四个理念，绿色目标与商业目标均衡，技术性指标与人性化指标的均衡。绿色技术集成解决方案与居住行为方式的均衡。一次性建造成本与使用运行成本的均衡。目前达到430亿平方米既有建筑中95%以上为非节能建筑。每年新建的房屋面积占到世界总量的50%，仍然有90%以上的建筑没有达到国家的节能降耗的要求，建筑能耗占到中国全社会能耗总量的40%，建筑的能耗在香港地区占到社会能源消耗的58%，把建筑的建造和使用产生的能耗合并在一起。另外两大能源消耗，一个是交通，一个是制造，制造里面有很多钢铁、水泥、电梯等等这些制造，都是为建造服务的，交通运输里面相当一部分也是为了运输这些建筑材料而产生的消费，建筑消耗的社会能源比例上升。所以中国的建筑和房地产业节能减排的任务很兼具且任务巨大，我们感到自己在绿色道路上面才刚刚迈出一小步，今后我们将努力提高绿色思维能力，探索绿色的真正内涵，更广泛、更深入建设绿色理念，我们要避免小区的热导效应，形成良好的规划，尽可能做出更多的努力，加强雨水的收集，提高水资源的效率，更多采用节能降耗的材料，采用地缘热泵、风能、太阳能可再生能源，限制使用名贵的木材和天然的石材，禁止使用有毒和不可降耗的材料，研发更加支持行为节能的技术方案，追求使建筑全生命周期的资源和能源消耗最小化，以更加绿色的市满足人们不断提高的需求。我们坚定实施绿色使命，这个道路还任重而道远，未来朗诗将进入更多的城市，包括珠三角、环渤海、长江中上游的地区，不断推出适合当地的绿色建筑，朗诗主要投资开发住宅项目，我们不会开发豪宅目，因为豪宅路线不节约土地资源，住宅全装修覆盖率百分之百，在科技研发上面将加大绿色建筑研发的投入力度，持续打造绿色住宅的核心竞争力，推出更多绿色节能的建筑产品，每年安排的研发费用不低于2%，绝对值不低于1亿元。预计到今年年底，所有的项目将全部由朗诗建筑科技公司及其设计院整合完成。城市研发方面的技术人员，将达到150人，在这个平台上，形成更强大的技术整合研发能力，我们将做到不同城市的合作，与国内外知名的科技院校合作，加大绿色建筑实验区的实验力度，使其成为国家级的绿色建筑实验基地，坚持高效安全的绿色建筑，将物业服务打造成推广艺术生活理念的平台，建设绿色健康、可持续发展的人文社区，增强人们的环保意识，增加更多的具有绿色价值的建筑，促进绿色人居事业的发展。我们积极塑造绿色的企业文化，营造绿色的办公环境，创造绿色的人文环境，推动朗诗助学基金和朗诗绿色基金两个平台，朗诗绿色基金首期启动1千万资金，朗诗也将继续支持教育事业，朗诗将争取在2020年成为碳中和企业。谢谢大家。

　　【刘小庆】：谢谢田先生。我们非常赞赏有良心的开发商，但是在房产如此之热的情况下，开发商有没有良心有什么关系呢？没有关系。十年前我有一个好朋友开发了一个楼盘，他的绿化每平方米投入只有1块钱，现在也有人说了，中国房产的建筑寿命30年，所以我想新一轮的调整之后，像田先生这样的开发商，这样的作品和产品才可以在同类产品脱颖而出，才会让人知道什么是好东西，什么是值得购买的产品。

　　下面进行战略合作签约仪式。有请华映传媒有限公司董事长冯岚、新聚仁机构总经理任颂然、搜狐焦点总经理曾伏虎，搜狐焦点华东区总监刘琛先生上台，签署第一财经频道第一地产栏目和搜狐焦点的战略合作协议以及新聚仁机构和中国不动产研究中心的战略合作协议。
　　华映传媒旗下第一财经频道《第一地产》栏目与搜狐焦点网的合作，电视媒体与网络媒体达成线上线下的全面互动，把最权威的声音广泛传播。与此同时，中国不动产研究中心也与新聚仁机构正式宣告强强联合，届时将把提供最严谨全面的数据报告作为首要职责。有请礼仪小姐将签约的文本送到台上。

2010新视角“新聚仁 搜狐焦点战略合作签约仪式”：新聚仁机构总经理任颂然、搜狐焦点总经理曾伏虎、搜狐焦点华东区总监刘琛、华映传媒有限公司董事长冯岚（从左至右）

　　【主持人 刘小庆】：掌声祝贺这几位合作者通过一番合作之后，能够在视频传播上，电视传播上以及在研究机构的报告上能够成功。谢谢几位嘉宾。接下来有10分钟的报告，跟市场现状是贴的比较近的，主讲人是新聚仁机构副总经理吴冬先生，有请吴冬先生。

新聚仁机构副总经理 吴冬

　　【吴冬】：大家好，前面几位讲到，在这个时间段召开这个会议，确实非常有意思，作为一家咨询的代理机构，新政出来以后，这几天电话也被打爆，无数的开发商和散户都询问我们对新政的看法和楼市下一阶段的走向。看上去跟前几次楼市的调控差不多，但是电话接多了，我发现还是有很大的差别，对于开发商来，这两年绝大多数的开发商都是在拿地或者是准备拿地，或者是扩张，准备扩张，等着大干一场的时候而调控了。对于开发商不存在要不要做的问题，在目前的新形势下，我们如何通过自身的调整在未来的比较困难的情况下能够创造更加大的发展。对于散户来说也是这样，大家都想房价跌，期盼房价跌就是为了买房。长期来看，开发商和散户的利益是一样的，一个是卖房，一个是买房。

　　我把报告的大致情况讲一下，影响房价的因素当然有很多，但是讲几点。详细的内容请大家参阅我们的报告。第一对于中国经济的影响，作为房地产从业人员，我一直深深的觉得，在这个时代，最能代表中国经济发展的就是房地产，中国经济在这个时代的特征，高速发展、城市化的高速扩张，贫富差距的拉大，在房地产行业体现最明显，所以360个行当中，房地产上升为大家最关注的问题。作为一个大家最关注的时代产业，它肯定代表着这个时代经济发展方向。反过来讲经济怎么走，对房地产的影响也非常大。现在大家都说危机、复苏，经过我们的研究，对于国外和中国是有很大的区别，对于美国、欧洲，它是真正经历一次大危机之后现在是处于底部复苏的状态，像是欧洲，离当年的高点还有非常大的距离，但是对于中国来讲，这一轮就是像97年亚洲金融危机，短暂一年的影响，现在马上就进入一个快车道，各种各样的产业都已经又创了一个新高，对于中国经济来讲，世界都讲复苏，但是我们中国现在又步入了快车道，跟经济危机之前大环境是一样的。从内部的结构来讲，对外发展未来会有很大的影响，包括出口，包括外商对中国的投资，因为其他国家经济有很大的问题，他们必须要支持自己国家的产业，导致他对国外的投资必须减少，对外经济肯定有比较大的影响，包括现在也看到外贸这一块，我们都知道中国的情况，相对来说，对内这一块我们的房地产、对内的投资、销售零售总额，现在基本都进入到一个快车道的发展，所以第一块，中国经济和世界经济是两样，中国经济内部会有变化，对外的投资这一块，可能未来很长一段时间内，比例会减少，对内的发展比例会增加，由于中国内部外部的此消彼涨，长期政府要支持作为内需最大的产业，这是房地产发展最根本的因素。

　　第二对于这一轮所谓的金融危机之后，房地产的走势虽然影响房价的因素有很多，但总是有自身的规律，这个规律是不变的，就像日出日落，我们大致来看一下这一轮从08年底到目前为止整个经历大的过程，第一个很明显从城市来讲，经历由点到面的过程，去年年初是一线城市发展，去年年中二线城市发展，到年底三四线城市的房价开始发展，到今年年初全国整个楼市发展，由点到面的全面扩张的过程，去年年初是自住需求，年中是投资客，年终就是把刚性挤掉。从政府政策来看，从扶持到最后打压的过程，房地产现在确实在今年或者是明年上半年会进行一个大的调整，这是从这个角度来研究这个问题。接下来就是政策，我们始终认为房地产产业应该来说是国家最能调控的产业，有几个大的重要点，土地的供应，购房人买房就是信贷政策，到底国家支持多少的贷款，可以买多大的房子。房地产交易环节投资客的成本税收到底是多少，也是掌握在国家手上，所以一个产业能够为国家的干预度如此之高，它是非常能够把控，所以房地产也是政策性，第一次研究历届以来政策和房地产市场的相关关系，我们可以发觉，政府对房地产市场的调控，应该是得心应手，03年政府说调控房地产市场，到05年没有调控好，05年之后市场呈现明显跟政府调控方向的相关性，基本上在半年以内就立竿影，而我们分析下来，政府对房地产市场分一贯性和矛盾性，一贯性，就是每次政府都会出很多的政策，比如规范土地发展，规范交易环节等等，它的目的是希望房地产长期良好的发展。另外矛盾性表现为减税、信贷放宽，我们主要研究的对象就是短期矛盾性的政策，大家可以明确的看到，每当政府出一些政策的时候，市场就立竿见影，一个是直接针对投资客，征缴营业税等，这一块是对市场的影响立竿见影。第二个就是信贷政策，提高购买房子的门槛，比如07年出二套房政策之后，半年之后市场价格下来，08年放松一下这个市场价格又上去，所以我们把这样的政策称之为核心政策，政府现在在调控，只要出核心政策就代表政府要把这个市场扭转一下。

　　最近这一批大量的政策，政府每次出台政策都是一批，当中有没有核心政策，我们发现有，除了一贯性要让房地产市场健康发展的政策除外，一个就是大家现在都在问的国十条，核心的信贷政策已经出来了。第二个核心的税收政策现在在准备，有这样两个政策碰头，说明政府确实是真正要希望短期抑制市场的价格，反过来历史上政府就要抑制房价，在没有出政策之前房价不会有影响，一旦出这两个政策，随着政策的出台价格会有很大的变化。我们从长期来看，其实政策还是利好的，因为2010年、09年相比之前土地供应量有非常大增加，显示土地2011年之后土地供应巨量，政府中长期对房地产的政策是支持，在未来2、3年大量的利好政策会出台的，因为有这么多的地和房子要卖掉。

　　上海供需的关系，供应量常规是在1500方左右，受到世博会项目的影响，大概是300、400万方面，今年的预测量是1200万方左右，所以整体2010年上海市场供应量略大于需求的过程，大概是在1.2：1，今年的市场相比前几年是比较平静的市场，09年市场的需求得到大量的市场，另外很多房子都卖掉，2010年上海的市场是一个平静的市场，但是2011年之后供应量巨增，很多开发也是在2011、2012年会有大量的推盘，目前上海没有什么房子可以卖，我们预计未来政府在一年以后会出扶持政策，会把需求炒起来，从长远来看整个市场的供需是平衡的，这就是我讲一个大致对2010年包括之后房地产政策的预测。谢谢大家。

实战对话：后危机时代 地产商掘金世博

　　【主持人 刘小庆】：谢谢吴冬先生，下面是精彩的对话嘉宾。有请我们的对话嘉宾：朗诗地产董事长田明先生，上海市城市经济学会常务副秘书长、上海市徐汇区政协委员高级经济师施蔷生先生，华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平先生，上海明佳房地产经营开发有限公司总经理赵丽佳女士，智富集团总经理朱立平先生。

　　欢迎各位嘉宾上台。我个人认为从政策出台来说，虽然我也是从事20年的财经人士，我也是跟房地产打交道15年之久，但是这对整个房地产健康发展是有利的。目前的房价完全是由于资金泛滥，过多印刷导致的，星期一有新股，今天又有创业板的新股，大家可以查一查锁定是多少，一些投资客已经悄悄移到股市来，现在刚性需求可以满足了，投资客已经完全没有必要买房了，如果没有利润杠杆，他一定要全部的钱砸在其他地方，所以刚性需求可以真正满足了，我们只想做一件事，可以看到让想买房的人可以买得到房。今天五位嘉宾都是房地产界的资深人士，希望各位说一下目前的房地产政策情况。

智富集团总经理 朱立平

　　【朱立平】：去年我们呼吁房地产公司转型应变，什么叫做新机遇，世博会的机遇新征程，现在大家钻在一个怪圈里面，今天我们简单讲2010年世博年的新机遇新征程，刚才我们的教授讲，世博会给我们带来不是简单的土地面积变化，也不是简单的浦东、浦西有那么多的商业地产和住宅的变化，给我们是一次中国产业转型的机会和能级升值的机会，所以世博是影响中国50年，所以我再呼吁，我们不要说房地产、房地产，就把它跟住宅等同，这是错误的，一说房地产调控就是住宅调控，把房地产等同于住宅，所以世博给我们带来不仅仅是我们外在的城市改变，中国经济转型，预示着城市内在能级转型，通过世博让整个中国在世界垂直分工当中变成水平分工，中国不仅是中间的制造，也要把上面的研发制造品牌和下游的渠道引进中国。房地产商同时得到什么新的机遇呢？我在去年上半年，我说中国房地产商有三条路可走，第一条像朗诗这样，走个性化、为个性人服务的地产，包括星河湾这样的地产。第二为政府打工，现在政策出来，70%是政府主导的经济适用房、廉租房。因为政府不能自己去盖房还是我们开发商去。第三条就是房地产开发商要做工业地产、旅游地产等等，这是我们房地产发展的未来，两会当中我看到一个，说房地产价格上涨，我们要收物业税，目的就是让房价下降，我不理解，老百姓有钱你不让他去投，他要去干什么呢？其实有很多的引导，为什么不能像上海这样的城市出台促进产业投资的个人投资的政策，把我们有钱人引入产业地产，为上海的产业转型去服务，而不要去为嗷嗷待哺的很多人为了一套房子，上班开心下班不开心，给这一块让出空间来，房地产的未来也是政府引导的未来，这是在座房地产商和上海这座城市未来新的政策，上海要成为真正的国际化都市，不是盖几栋楼，是内在产业升级能级的变化，这种变化需要在座的开发商提供载体，这种载体要促进它的发展，这是我们新的政策，任重而道远，我也相信，再有十年，中国房地产老大不是中国房地产业的老大，一定是中国房地产产业地产的老大。

　　【主持人 刘小庆】：谢谢，我们听一下余南平先生的观点。

华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平先生

　　【余南平】：当然我们也做一些研究，最近我们刚刚完成这样一个研究，我可以跟大家报告一下，我们研究本次金融危机下衰退最严重的国家，我们知道欧洲在过去一段时间当中经济比较好的像是爱尔兰、西班牙现在的情况都非常的糟糕，非常糟糕的原因就是房地产的泡沫，他们的房价下跌14%没有涨过。全国房价涨，我们把这个命题做了一个研究，我们不同意朱先生的说法，涨与不涨，你用什么办法管可以让它不涨可以让它涨。我们曾经有一批温州人跑到德国炒楼，没有一个人不输钱，在德国不能炒楼，一是危险，二是坐牢，这跟钱多钱少没有关系。第二，我们做了一个研究，我们发现目前像是主持人讲的，为什么目前对地产进行调控，去年很多地产商自己没有想到自己赚了机会主义，当时为了对抗金融危机，我们没有什么更好的办法，所以房地产是投资最好的手段，大量的贷款差不多像是去年新增贷款是在地方政府融资平台两层给住房。我们认为中国GDP长期维持在8%是比较合理的，长期这个值还会往下走，所以中央政府有了这样一个空间和筹码来调控，我们有足够的GDP支撑房地产的下降。政府利益集团怎么办？我们做了第二个研究，我们所说的城市化是伪命题，在新城镇，一个工人的平均工资是1500元，现在大学生很好招，农民工很难招，所以我们发现今年也出现民工荒。作为中央政府来说，必须为了后十年安排一个增长模式转变，前十年是土地经济、地产经济作为中国经济最核心的动力，金融危机以后，至少下降一半，现在大家都问一个问题，我们要内需，可是内需在哪里？你买房是长期消费品，这样你的短期消费就会没有，这样对中国的经济转型有巨大的障碍，产能就会放控，会产生一系列的社会问题，所以现在，今年是该是结束土地经济增长模式的时候了，回过头来讲，我们做了统计，从十年以前，我们以2000年做标点，我们总共发行货币总量年均增长18.8%，我们看了在全中国只有一个指标赶上货币增长就是房地产的价格，除此以外，投资股票、储蓄存款最多是战胜通货膨胀率，因此，导致的钱去哪了？全部是在房子上，老百姓没有钱，中国人也想旅游、出国消费，也想过人的生活，比如看油画、听歌剧，但是为什么中国人为了一套房子打工一辈子，这种生活是非常痛苦非常不人道的模式。地产是一个行业，等到行业演化为土地作为盈利模式就出现问题了，万科有一块土地十年没有开发过，今天卖土地比他卖房子价格要高，所以中国经济转型已经水到渠成，如果不改变土地经济，拉动内需永远是空话。从上个礼拜四到礼拜六，在礼拜四，我跟很多朋友交流，他们都说没事，到礼拜六，他们就认为很厉害，最大的问题就是异地购房要提供纳税证明一年以上，对很多人产生麻烦，当然关于认定一二三套的问题还没有确定。原来预计是在2011年实现，但是在2010年就开始动作了，我们所说的2011、2012年的版本是这样的，全球的房产都会征税，如果一个都征一遍，一个家庭要退税一个，普通房第二套付1%，到第三套可能要付1.5%，别墅上价就是2%，这个非常合理，这个模式我们研究了欧洲、美国，一个好的税结构，使你产生财富的准支付公平性，同时使这的大家生活在和谐社会里面，如果你使用游艇，你加油的油钱，它和一般的油价格是不同的。因此如果大家把这个东西看清楚，我们就相信结局很清楚，你再指望在这个行当挣取暴利，它会阻碍中国经济的发展，一个国家都是靠搞科研、研究、实业富起来的，对于高增长的行业进行减速，我相信预言太早的人一般都是会出错误，按照我的想法，08年就根本不要救，随它去，那个时候自然就下来了，08年下半年的情况非常之好，没有去调就已经下来了，09年政府机会主义，把房价提起来了，把卖不出去的房子全部都卖出去了。现在的常态是高暴利时代过去了，未来有什么机遇，我们怎么做住房模式的研究，我也提醒在座的各位，大家会说将来是有钱人市场买，没有钱人政府帮。我们来看瑞典的保障房是全世界最好的，几乎没有房租，但是那边也出现了房地产泡沫，那边现在也跌的很惨，我给大家做一个分析，我研究了日本，日本房产回报率是2%，50倍市盈率，香港才1.7%，上海是2%左右，所以我给它的定型，它的红灯区运行，它不仅马上掉下来，也许可以在红灯区混一年半载，但是假如再出一个税收，征你1%，你的回报率只剩1%，又没有杠杆，将来你的回报率是非常之低，所以对于投资客来说是非常危险，如果有6%、7%的回报率还可以马马虎虎说的过去，但是2%这种情况是说不过去的。

　　【主持人 刘小庆】：感谢余先生。我想他今天的一番话比我们政策下的市场和市场的从业者是一个很好的提示，谢谢余先生。下面有请田明先生来发言。

朗诗地产董事长 田明

　　【田明】：刚才我在发言的时候已经大概描述，由于中国的能源消耗，也包括碳排放量，全球新增建筑量，中国占半壁江山，全球40亿新增的规模，如果继续以这样的一个方式下去，中国自身的经济发展无法持续下去，必然会遭遇到资源和能源的瓶颈。同时全球避免环境灾难，气侯灾难，也没有尽到自己的国际义务，所以中国的房地产必须坚决进行绿色的转型，我相信在未来这不仅是社会共识，也是一个政府的政策，也是一个市场的取向，反正是不愿意做转型的企业都将被淘汰出局。这是第一个观点。

　　第二个观点中国这一轮的房地产调控，我们本来就应该在09年进行调控，从长远的趋势来看，凡是以居住为主要功能的房地产市场都是比较稳定的市场，是不会给社会和经济造成灾难的市场，08年没有想到会有下半年的金融危机，没有想到政府会出台积极的救市政策，这个积极的救市政策带来的流动性泛滥，导致了房地产价格的急剧上升，所以现在调控已经迟了，同时我的感觉，中国想走向健康、理性的房地产市场，还需要再过几年，我们可能没有能够找到一个理性、健康的市场道路的时候，我们就已经遭遇灾难了，看来这个灾难很难避免，因为我们对于房地产的政策是短视的，包括这次调控，虽然很精准，在宽松积极的货币和财政大背景下，精准的来打击高房价，强度非常大，但是不是长期的目标，我们没有改变把房地产变成一个以居住为主的市场，可能还没有到明天的时候，我们就遭遇灾难，我们的房地产政策一直服务于保8%，保不住8%，就让房地产商加一把火，如果保住就打压。但是这一轮精准的打击，肯定会带来一年或者是半年的观望期，由于我们的经济迈过的最高顶点，所以我们预计下半年中国的经济增长会缓速下降，下降以后会不会严格执行国十条，或者是地方政府会不会再救市很难说。

　　【主持人 刘小庆】：谢谢。下面有请赵丽佳女士说一下。

上海明佳房地产经营开发有限公司总经理 赵丽佳

　　【赵丽佳】：刚才各位嘉宾都说的非常好，今天的主题是世博的新机遇和新征程，我也不想谈很多，我想谈一下我们公司在这样一种机遇和征程当中如何走，我谈一些自己企业的战略体会。世博带给我们到底是什么机遇，我们公司的理解有两点，第一个是几千万人让全球对中国有一个全新的认识，让全世界的人们对上海有一个全新的认识，7千万的人口来上海以后带来一个上海商业地产再一波的发展，在这样的情况下带来的旅游地产、商业地产一系列的机遇，在这个过程当中，我们的定位抓住这一块机遇，如何做一个个性的开发商，这是第一个机遇和我们的想法。

　　第二个是长三角的流动，随着轨道交通的延续，城镇化的进程，长三角将是在未来发展最好的地区，我们通过产业的导入到异地的城市，特别是二三线城市做一个产业园的导入，通过人口的增加做一个配套开发，这一条是未来非常好的战略，这其实是说，从这样来看，机遇是很多，关键是你怎样去把握你的地位，你做一个怎样的开发商，你的特点在哪里，你不要说调控来了，我们无法走路，其实调控很正常，关键是开发商如何进行自己的定位，从自己的定位出发做战略。谢谢。

　　【主持人 刘小庆】：谢谢。下面有请施蔷生先生来发言。

上海市城市经济学会常务副秘书长、上海市徐汇区政协委员、高级经济师 施蔷生

　　【施蔷生】：政府如何管理房地产开发商，政府应该管一管社会保障，经济适用房、租赁房，，包括现在我们因为政府有困难，对经济适用房的推动力度也比较的大，现在保障房又造在郊区，上次我看过在佘山附近的经济适用房，确实建的非常漂亮，但是交通很不便利，如果人们拿到经济适用房，他也不一定会去住，这样又把它们纳入了商品房的轨道，对于保障管理我们要好好的来做，前一阶段，为什么房地产它会爆发，这本身就是我们财政有问题，一些低于租赁房租金，一批很聪明头脑的人，他们肯定去做投资，我有一个朋友以前搞经济研究的，他碰到这个房子以后，贷款很多，他大量的买房，现在全部都退出了，改投资艺术品市场，政府如何去管房地产市场，这要好好的反思。

　　【主持人 刘小庆】：谢谢。我们今天第一场的讨论就到这里结束了，用掌声欢送五位嘉宾的精彩演讲。谢谢。下面要进行的是第二场，嘉宾是新聚仁机构副总经理吴冬、盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民、晏子房地产营销策划有限公司总经理晏绍礼、上海华燕房产代理机构常务副总裁林森、上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功、福美来不动产副总经理霍俊杰、解放日报记者资深媒体人李光一先生。

实战对话：刚需 投资 消费 保值 政策 土地 物业税 保有税 二套房贷

　　【主持人 邓旭】：我们这一轮的讨论有点特别，首先有请各位先抽出自己的问题卡，然后进行相应的回答。首先有请吴总这里说一下刚性需求。

新聚仁机构副总经理 吴冬

　　【吴冬】：刚性需求是大家都拿来说事的地方，有些人觉得刚性需求很多，从我们公司来看刚性需求的定义，其实很难说清楚什么是刚性需求，有很多人买了三套房、四套房，有些是来做投资，有些是给自己的父母，或者是自己的孩子来住，所以很难说清楚是投资还是刚性需求。我们以前都知道，房地产相对来说价格弹性非常大的东西，如果市场很差，我可以明年再买，后年再买。市场差的时候大家都可以不买房，现在这次新政一出来，很多人又会不买房。一旦市场如果上去的话，很多人又变成刚性需求，大家都是追涨杀跌，不让他们买他们还会闹，所以对于房地产来说，没有真正意义上真正百分之百要买的人群。所以我认为这个市场没有绝对的投资也没有绝对的刚性需求。

　　【邓旭】：谢谢。李老师你的观点是什么呢？

解放日报记者资深媒体人李光一先生

　　【李光一】：如果最近大家有兴趣看到新华社有一长篇的文章，重庆人民政府将建设公共租赁房，这些租赁房今后叫做公屋，重庆市人民政府按照今天的土地出让金要完成这个计划可能会损失将近500-1000亿，这些房子拿在手里面，可以世世代代收租金，这也是人民政府很重要的财源，他认为10、30年发生变化，这也为重庆市的养老提供了很大的来源。关键是说，政府要帮人家提供居住的房子，是用买还是用租来解决，现在有些媒体老是认为我们在房价和收入比之间不平衡，但是这个城里面大概有25%的人永远买不起房子，但是现在很少讲这个东西。这25%由谁来承担呢？当然是政府，所有的开发商不大可能承担这个社会义务，这是由政府来承担的，现在最大的问题，现在这批人没有人解决，所以现在把居住和刚性买房混为一谈，是永远讲不清楚的。

　　【邓旭】：我觉得李老师的建议是非常中肯的。

晏子房地产营销策划有限公司总经理晏绍礼

　　【晏绍礼】其实房地产投资应该分为两大派，一个是商业地产，一个是住宅，那么大家这一段时间都在谈住宅投资、投机的问题，其实我们从事这个房地产策划代理这么久，其实对我们的业主进行了分类研究，现在业主考虑到今后人民币升值，这是第一块。第二他考虑到房价上涨，所以必须考虑到投资，确实投资的概念跟投机有所区别，尤其是房地产商，我认为，自有资金是不是属于投机？我做房地产开发也好、贸易也好，我赚了钱去投资房产，也把它混为一种是投机行为。如果是我占用政府的贷款影响不大，我认为房地产的投资是一项不错的选择。住宅是不是很高，大家都很清楚，希望在投资过程当中大家要谨慎。

　　【邓旭】：你觉得刚刚出台的10号文是不是也是往其他方向投资的最好机会呢？

　　【晏绍礼】刚刚有一个教授谈到的观点是，政府的土地出让，在未来的1、2年减少，城市发展需要资金。其实很简单，这次税收，尤其是外地对上海住宅的投资，这一块对于今后投资客是会有很多的压力，更重要是高端物业对上海的开发商带来很大的问题，高端的投资客占据总的比例，上海人占的比例是很小的，主要是来自于外地，另外，我个人感觉投资商业地产，肯定是对现在的银行贷款，包括物业税的出台是有一定的抗风险能力。

　　【邓旭】：李老师你觉得的呢？

　　【李光一】：我觉得他讲的非常好，他告诉我们房地产投资的基本思路，投资住宅量比较小，从全世界房地产投资来讲，更多是投资在商业地产上，目前我们国家对商业地产的政策法规，包括还有工业地产等等，它的法规方面没有像住宅这么的明晰，这么容易做，没有引起公众的关注。我们这么来看房地产，最近我看了两个材料，如果我们有机会去看金字塔，我们说青春怕岁月，岁月怕金字塔。下面举一个房价的例子，最近在西方流传一个故事，在一百多年前，有人用一百英镑买下房子，到今天涨到50万，一百多年的涨幅是4万多倍，如果这个年代买下黄金只有上涨2千多，我们再以香港为例子，香港1970年的时候，一两黄金是2200多港币，可以买楼1平方，到房价最低黄金最高只能买4平方，到今天为止一两黄金同样只能买1.5平方，抗通胀用黄金，但是黄金怕房价，我们一定是买入相对升值的不动产，所以你肯定是最大的赢家，全世界一百多年，在一定足够的历史长河来看，你要跳楼是很难的，今天美元的购买力是一百年前的0.06。如果你控制房地产不让他涨价，货币发行少，这种案例在全世界只要进入到货币的年代，我们从来都没有看到过，你如何证明在我们这块960平方公里上面出现这个现象。

上海华燕房产代理机构常务副总裁林森

　　【林森】：我们可以围绕这个话题谈一下最新的事情，今天主题的会议，叫做世博年新机遇新征程，我在想当我们在主持这个会议的时候，我们还跟不上这个形势的发展，可能更有意义的是，叫做新挑战新出路。

　　大家都是搞房地产的，我是搞房地产代理的，我是搞策划的，我们和开发商打交道，我觉得我和开发商打交道的过程当中，我们遇到一些状况，即便你认为从策划人的角度认为可以卖到这个价，而开发商认为只要保证快和有效，当然我们也有一些不理性的开发商。这一次的新政，我从事房地产的研究也有17、18年了，我们有多少次的宏观调控，有谁告诉我这一次的调控比以往弱，我可以用四个字来形容，苛政意识，非常的厉害，我说严厉到什么程度呢？用一个最原始的比喻，借助媒体的说法叫做连穷人都感到叫冤了，我们解读这个政策，可以看到目前两会期间呼声最高的就是房价下跌，有没有下跌的可能？没有下跌的可能。有记者问首长，请问2010年房价是否会下跌？部长是怎么回答的？未来20年房价的上涨压力依然存在。我们也在想，税种是一个国家太普遍的问题了，每个人都涉及到，房价稍微涨一点都是小菜一碟，当今主要研究的问题不是这个问题，我想这次新政的出台肯定会对房地产有影响，假如现在市场已经有了，或者已经不是假设了，比如重创投资客是毫无疑问的，已经有迹象表明有投资客在逃窜了。二手房现在形式，卖房人追着买房人跑，两个礼拜之前还是买房人追着卖房人跑，现在是倒过来了，已经有这个苗头，很快形成这样一种趋向，到手价变成了成交价。一方面我们要助推房价上涨，另一方面，老百姓也很难买得起，几年前，韩正市长接受媒体的采访说，我多希望房地产可以多建一些3、4、5千元/平方米的房子。过了2、3个月，房价就已经是7、8、9千元/平方米，现在老百姓的部分房价，外环线已经到2.5万/平方米，我想政策的出台一定有他的道理，我们经历很多这样政策的出台，但是我认为这次政策的出台比任何一次都大都密集。所以我作为营销策划人，我想说，3、5个月之内肯定有影响，目前我们作为开发商要理性的定价，不能说今天3千，明天4千。

　　【邓旭】：我们拭目以待，看未来开发商有什么表现。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民

　　【陈立民】：06年开始胆子大就赢定了。到09年，金融海啸之后，国家送了大量的钱出来，但是这些钱基本上都在央企手上，他们的钱可以说是傻钱，结果一年以来，土地价飞升，我们市场上也有很多人都很担心土地价格已经涨到这个地步了，所以要崩盘，所以就出现今年所谓的宏观调控等政策，我看以后的钱就是聪明的钱不是傻钱，社会谁有办法弄到社会上的钱，积攒在手上，投向有回报的项目上面，这些人就是未来十年的市场主要的玩家，土地都是为他们准备的。

　　【邓旭】：以后还是要有更多的金融工具和衍生品的产生是吗？

　　【陈立民】：现在银行不能房贷给开发商拿地，连信托也不能给钱让开发商拿地，数来数去一条路就是私募基金，今年谁能把握住私募基金，他们肯定会成为赢家。

　　【邓旭】：谢谢您给开发商指点了一条路。

　　【李光一】：如果我们国家没有两个市，一个股市，一个楼市，去年发了4万亿，我们所有的物价、CPI会上涨很厉害，实际上中国两个市场，除了中国流动性泛滥的三峡水库，在日常生活当中有一个水库，在金融当中有两个水库，现在猪肉是在不断的下跌，中央不断的收购，钱都到哪里去了呢？都到两市里面去了。我们的出口没有按照两位数不断的增长赢得市场，所以当中国经济现在有一句流行语，外需靠美国，内需靠房地产，这个经济增长模式没有改变的前提下，你如何让地方政府甚至中央政府摆脱卖地来做财政收入的一个基本的思路，另外我们在另辟路径，亚洲金融危机到今天已经十年了，香港新加坡等亚洲四小龙要转变经济增长的方式，这四个小地方人均水平GDP要比我们高的多的地方转到今天才转到今天，依然没有转出新思路，如果转出来，为什么美国的金融海啸，全世界一起陪着他，既然转了十多年都没有转出来，中国的经济增长能不能转出来也是问题。上海是比较早完成了工业化的大城市，现在GDP增长在全国排位比较后面，因为上海依然在转型，转的不是那么的华丽，而是比较辛苦，其实我们的楼市调控还是有一条很漫长的路要走。

　　【邓旭】：谢谢。下面有请孙总讲一下。

上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功

　　【孙益功】对于未来的房地产市场反应，按照近期陆续在上海等地的销售情况，从三天到五天以来市场来看，市场在不断的变化，这个变化看来是比较地明显，当然这个市场的波动还不稳定，可能要到5月中旬才会清楚。外地购买会受到贷款的影响，上海原定三套房怎么办？现在还没有决定，以现在来看对销售额的影响，5、6月份对销售额的影响会影响70%左右，销售额会下降，只有原来的三成左右。从营销市场来讲我们是放弃的。05年跌了，06年、07年上涨了，08年又跌了，09年又上涨了，那2010年呢，市场是在不断变化的，涨万跌，跌完涨，未来五年之内也会这样的发展，在房地产这个行业必须要学会适应上海市场的价格，适应上海市场的背景不断变化。在这样一个波动市场当中，一个政策变动的市场过程中间，09年上涨50%，现在上海市场下跌30%很正常。今年房价下跌之后肯定会有反弹，需求会被释放。

福美来不动产副总经理霍俊杰

　　【霍俊杰】：在座的各位大家好，我是是福美来不动产的霍俊杰。消费者不是想怎么消费就怎么消费，我们来看出台的两个政策，目前上海已经有8家商业银行对于购买第三套房屋的贷款不给贷，已经在实施了，虽然细则没有公布出来，但是已经有第三方做审核工作了。实际上公布这两个连续的政策，国家针对购房消费的管理，你想去买那个地域的房子，是否符合这个地域的特征，国家在针对地域化管理的，目前针对这两个政策的出台，是针对于购房者的地域管理。对这个市场的影响有多大？通过我们对客户的分析，我们通过购房年龄，通过对他的了解，当中我们做了几个比例，第一个近30%是刚性需求，他们要结婚，大概还有45%-50%需要改善高品质居住，还有一些人可以不买，现在交易成本是13%多，针对这些情况的分析，在这些人员当中有92%，他们一定会向银行贷款解决购房的问题。

　　【邓旭】：这次政策的影响延续性会更强一些？

　　【霍俊杰】：07年9月底的时候有一个政策也是针对贷款方面，当时是首付不能低于4成，现在是不能低于5成，利率都是1.1倍，这个是一样的。有些地区的根本就不给贷第三套，这是当初没有的。另外不能提供当地居住证明和缴税证明是根本不能办理，实际上就是对于一些炒房团进行控制。

　　【邓旭】：最后有请李老师点评一下。

　　【李光一】：听了各位嘉宾的说法，符合改革开放的标准。今天我们面对这个政策，确实没有人现在认为是买房的好时机，不是因为房价过于便宜，而是前景不明确。我觉得今天为止，我们不要去怀疑政府的能力，因为从市场经济以来，我们从全世界来看，市场经济是无形之手，政府调控是有形之手，当这两只手发生争斗，肯定是有形之手胜利。这次美国金融海啸结束以后，当时的美国财政部长告诉全世界市场经济培育下的道理，你要足够大，大到不能破产。但是我看中国的房地产业不够大，如果我们现在出一个房地产寡头，在不够大的情况下，房地产本身就是分布化，如果调控的时间足够长，很多房地产商会发生很多的问题，但是以后会出现寡头，所以现在不允许央企出现。当我们面对这个政策的情况下，轻易的下结论下定单这就是最大的风险。所以中国楼市从今天开始，一直到现在这些政策细则出来，我们可以告诉大家，中国经济的发展，它有很大程度是靠房地产来推动的，第一季度中国GDP增长11%以上，其中30%的投资由房地产来完成，所以我可以这么说，现在主管领导甚至比我们房地产老板还着急，第二季度GDP降下来，第三第四季度怎么办？所以今天调控房地产，现在很多人出来买房，因为你来自比上海、北京更低的地方，如果上海、北京是全世界最好的移民城市，都是美国纽约人把曼哈顿的人把房子卖掉到上海来买房子，你认为他们会认为房价贵吗？大家可能去过印度，那里的交通可以跟上海相比吗？我不是说上海的房价应该这么贵，而是什么地方来的人应该到什么地方去买房，现在中央这个政策不是来解决房地产的，它是解决买房的人，它告诉你你这点钱原来是县城出来的，二三线城市出来的钱不够多，口袋不够深，还是到二三线去买房才能解决居住，现在更多矛头是指向房地产商，就是今天把中国所有房地产商斩立决，明天依然解决不了房地产价格高的问题，关键是政府要承担起居住的问题，通过这次调控我们都明白，居住问题不可以完全用商品化、市场化来解决，只要地球有人的地方，没有一个国家和地区是完全靠买房进来，它应该是各种政策并举，上海今年GDP的总量超过香港，上海人的收入只有香港的八分之一，但是香港的房价只有上海的5倍，从这个角度来看，不是上海的房价过于便宜，而是收入不高，如果上海的收入跟香港差不多，我们的人均GDP跟他应该是差不多，按照比例看齐，所以关键的问题还是消费不够，所以在这种背景下，房地产调控是一个点，所以它要调控好，调整完整。

　　【邓旭】：谢谢李老师。相信通过台上这几位嘉宾的发言，大家对上海的房价以及未来的趋势会有一个更清楚的了解，什么时候抄底什么时候买房子，大家可能也会心里有数了。这场论坛结束。

　　【主持人 刘小庆】：下面是一个颁奖典礼，这次是单单房地产行业的手紧，其他行业并没有手紧，在创业板和中小板的市场，一个创业板或者是中小板市场上市就可以诞生100个千万富翁，10个亿万富翁和2-3个10亿，这些人有了钱之后，他们会一次性付款的去买房。如果这些资金没有到房地产市场来直接买房，那么由于不是全行业的紧缩，其他行业在2、3个月通过资金的迂回还会回到房地产市场，当然这需要2、3个月的时间。有请各位获奖的企业代表上台领奖。同时也有请我们的颁奖嘉宾搜狐焦点房产销售总监曹如萍和搜狐焦点华东区总监刘琛先生上台为我们的获奖企业颁奖。

　　获奖的企业有：朗诗绿岛、绿地公元1860、中信泰富朱家角新城、珠江御景、绿地梧桐院、龙湖蓝湖香颂、招商海廷、悦豪斯、鑫苑国际城市花园、绿地诺丁山、祥腾城市广场、保利叶上海、金地格林世界、明天华城市、凯德都会新峰、美兰湖中华园铂境、富力湾、华钜御庭、海珀日晖。

　　【主持人 刘小庆】：我们这次的高峰论坛就到这里结束，如果大家还有什么高见可以到搜狐的微博上发表意见，再次感谢大家参加今天的论坛。

相关知识

现场直播：2010年中国地产新视角高峰论坛
直播实录：2013中国家居新视角高峰论坛
2013中国地产新思维高峰论坛年会即将盛大启幕
“影响终端的力量”2013中国家居新视角高峰论坛举行
现场实录：2010年中国板式家具发展论坛
搜狐焦点家居现场直播：2014年中国橱柜行业年会
实录：2010年中国家具行业领袖峰会
【直播】第二届中国重庆木门行业高峰论坛
现场直播：L&D陶瓷设计之“玄”成都论坛
明天会更好 2012中国地产新视角(山东)盛典圆满举行