作为地产界市场嗅觉最灵敏的一群投资者，地产私募是如何看待今年楼市“下半场”的情况？私募基金如何选择投资物业？房企如何借力私募资本？未来地产开发模式是否会发生裂变？日前，《每日经济新闻(博客，微博)》记者(以下简称NBD)就此专访到了卓创投资管理(成都)有限公司董事、总经理向宁远。

  房地产仍是最核心投资品

  NBD：站在投资的角度，您是如何看待当前的楼市新变局？有观点认为楼市处在一个调整期，您是否认同这一说法？

  向宁远：我觉得当前楼市不是一次调整，而是一次转型。从1998年推出“房改”政策算起，十多年来，我国楼市一直面临着转型。目前来看，包括市场模式、企业经营等方面都会发生很大变化。前几天，卓创跟中粮置业合作时，中粮置业刚公布了半年报，利润下滑非常厉害，大概下滑了百分之七十。当时，卓创还把中粮作为案例进行内部讨论，感觉中粮置地背后既有央企背景，又有资金支持，业绩还出现了较大滑坡，有点不可思议。

  不过，房地产还是一个很大的市场。从全球范围来看，不管是美国，还是欧洲，个人或家庭的主要资产还是房地产。经济越发展，人们越有钱，就一定会投资，将之变成保值或增值资产。其中，房地产还是最核心的投资产品。

  物业品质升级藏投资商机

  NBD：业内认为，房地产已进入“白银”时代。您如何看待房地产下一步的开发投资？

  向宁远：前段时间，有几个基金跟我们交流当前的市场情况，特别是成都市区的项目情况，在交流中我们发现，房地产市场还会发生大的变化。

  比如成都美领馆、保利中心对面的棕北、棕南小区，成都本地人都知道，上个世纪九十年代中期，这两个片区都是成都最高档的住宅区，目前这两个片区的住户大部分是外来租住人群。

  反观房地产市场这十多年的发展，房地产带来了一定的泡沫和财富，但很多房地产企业没有用心做产品，因为他们不用精心做产品就能赚大钱。未来，房地产需要专业开发，物业品质需要专业升级。

  NBD：提及物业品质，总是少不了提及运营。您如何看待这一问题？

  向宁远：目前，像花样年彩生活、万科第五食堂都属于社区物业运营的范畴，但有一个问题很难解决，从全球范围来看，尤其是在中国，纯粹面向住宅的物业运营非常艰难。

  基金募投看重“退出”渠道

  NBD：前不久，坊间传言美国地产基金将介入成都江宇天府城项目。您如何看待这一事件？

  向宁远：说实话，我遇到过很多基金，整体来说，对于大规模的住宅开发，国外基金很难接受，他们也分为几类，比如私募基金，从募资到退出有个年限，国外较长的要做7年，国内两三年的都有，它的退出很艰难。这个不是项目的问题，而是资金运作的问题。

  国外基金很简单，基金组织好之后，首先进行募资，然后找好项目投放资金、运作管理，然后到期退出，将收益还给基金持有人。住宅产品则不好运作，一旦销售遇阻很难变现。

  像铁狮门之类的资本偏向于整体出售物业，成都东大街的晶融汇项目的第一栋写字楼就是卖给了平安集团，他们投资一个项目首先看的不是利润率，而是看如何选择退出。

  比如江宇天府城，如果真的引入海外基金，也只有一个退出办法，那就是把房子一套一套地卖完退出。这种退出渠道让所有基金头疼。这十年来，不管是中国香港的基金，还是东南亚的基金，或者欧美的基金，在内地投资纯住宅的项目都很少。

  地产并购背后的基金影子

  NBD：地产业进入洗牌期。您认为，在此背景下，地产基金的机会在哪里？

  向宁远：对于投资机构来说，不管是大型基金，还是小型基金，都对房地产市场很有信心，但对目前地产开发模式抱有不确定性，都感觉市场会发生变化。

  这几年，我观察过很多停工项目，企业没有上市，老板也没有财务压力，一旦卖不动，就直接停工。无论是成都，还是整个全球，基本上在项目收购上风险最少。

  NBD：之前，不少海外基金曾参与了成都部分项目的运作。您能否具体介绍一下他们的运作表现？

  向宁远：比如领汇资本，他们是以合作方式开发，相当于航天科技(000901,股吧)方面出地，他们提供资金和管理。项目做出来后，整体的评估价值还不错。在整个股权不发生变化的情况下，最后其把海外资金都还掉了。

  再比如，锦江宾馆对面的一栋楼盘被瑞安集团收购后，瑞安把它改造出来，一共是把5个项目打包组成中华汇地产公司，以香港公司控股内地公司，在伦敦上市，相当于融资变现，这就是海外资本运作。

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