前几年，一些用地性质为“办公”的公寓产品，由于购买不受限制成为投资者的宠儿，有投资客一次购买几套单位，甚至有投资者“一人扫掉一条梯”(粤语，一个投资者购买整栋楼宇的意思)。今年以来，随着公寓产品供应量大增，加上行政干预手段逐步退出市场，很多操盘手感叹，公寓开始不好卖了，以前开盘能卖九成，现在能卖一半已经不错——除非老板舍得大降价。

　　公寓还可以投资吗？答案是肯定的，关键是选择合适的产品。

　　以前，有投资达人曾向记者介绍过选择公寓的心得：公寓越像住宅越好。在这位投资达人眼中，好的公寓，即使面积再小，也要有独立的厨房、卫生间、客厅、餐厅，最好还有独立采光的卧室，周边要有完善的生活配套，如果还带独立的阳台，那就是佳品。这位投资达人购买了十余套小公寓，户型实用，“很多在广州工作不够3年的新广州人抢着租，几乎没空置过，租客都是自住的”。

　　不光投资者，不少开发商也是瞄准居住需求而设计公寓。其实，公寓还有另外一个特别的属性——可商可住，可办理工商登记，公寓不但可以和住宅竞争，还可以和乙级写字楼竞争。

　　怎样的公寓可以跑赢乙级写字楼？首先，要拥有便利的公共交通，未来有一定规模的产业集群，这个地段的公寓便有了和周边乙级写字楼抢客的基础。其次，要有可为小型企业“长脸”的公共空间，比如明亮的大堂、可短租的公共会议室等设施，有利于降低企业的日常办公成本。此外，公寓空间结构要合理，能划分出几个相对独立的空间，如老板办公室、财务室、办公位等。假如拥有上述的条件，在目前大多数公寓的管理费等日常成本都低于乙级写字楼的前提下，要吸引SOHO一族或小型企业进驻，公寓还是具备一定的优势，其租赁回报更有保证，日后转售也更有市场承接力。

　　投资公寓，在管理成本上未必一定能跑赢住宅，但具备与乙级写字楼竞争的能力，能跑赢乙级写字楼就好。

　　(梁栋贤)

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