8月26日，无锡住宅限购令松绑满月；此前的8月19日，率先在省内放松限购的苏州，限购松绑也已满月。

“限购三年难回首，一夕松绑时局变。”两地的限购政策出炉时，曾引发如此形容，而眼下，楼市时局究竟如何？来访客多了。

松绑好似“镇静剂”

“我们楼盘主力户型从90到150平方米不等，能满足刚需到改善的各种需求。”8月26日下午，无锡市滨湖区高浪路的玉兰花园售楼处，五六位购房人围着销售人员了解楼盘的情况。销售人员告诉记者，“限购令”松绑以来，看房的客户多了，一个月卖出了109套房。“但价格没啥变化，还是1.1万到1.2万元之间。”

“7月19日以后，售楼处的来访量激增。”方兴地产有限公司副总经理朱杰说。苏州工业园区建屋北极星花园置业顾问石冬梅也表示，前来咨询的人很多，成交量也较松绑前有所上浮。

中国指数研究院苏州分院的监测数据显示：限购松绑第一周（7.21-7.27），苏州商品住宅成交量猛升，共成交1367套，环比此前一周增加453套，增幅49.56%；第二周在第一周的基础上又涨了30%。

然而，成交上扬的势头第三周即戛然而止。“整体呈现出先扬后抑的特征，整个7月住宅成交淡季不淡，销量领跑今年其他月份，但进入8月后销量就下滑了。”中国指数研究院苏州分院的一位分析师说，7月成交量大，也并不完全因为限购松绑，而与楼盘入市量大有重要关联。

嗅觉灵敏的开发商们迅速推出大量改善型的大户型争夺市场。数据显示，限购取消后首周，苏州90-144平方米户型占总入市量的67.5%，第二周上升到69.5%，此后也一直维持在67%。

“改善型产品的消耗变快，这在雅戈尔、九龙仓等多家楼盘都有所体现，”业内人士说，“一些在2008年前后首次购房的年轻夫妻，出于照顾孩子和老人的需要，急于改善居住条件，限购政策的放开正中他们下怀。”

“限购松绑对市场是一支镇静剂。”业内人士说，限购松绑使外部的政策环境得到改善，“至少不会更差”，从数据反映就是成交量逐渐上升。据统计，8月1日至25日，无锡市区商品房成交38.04万平方米，环比上月同期有10%左右增长。特别是8月18日至24日这一周，无锡市区商品房成交面积为14.37万平方米，环比涨幅达37.67%，创下最近7周新高。

无锡房地产协会的副会长沈洵告诉记者，限购松绑对很多高端楼盘是利好。之前由于大户型房源库存严重，很多楼盘以价换量，价格压得很低。限购松绑后，最近部分开发商“封盘”，调整价格后，力争在9月份重新入市。

限贷未放开，九成网友仍观望

在限购松绑的同时，苏锡两地限贷并未松动，购买第三套房仍无法贷款，需全款购房。

“限购松绑第三周后，之所以整个市场没有"应声再起"，还是因为限贷的缘故。”李求实介绍，目前苏州除极个别外资银行房贷利率略有松动外，国内银行贷款利率几乎都是齐刷刷上涨。“根据目前货币政策正常偏紧的基调，限贷不能也不可能明显放开。因为对银行来说，房贷依然是个利润比较低的买卖。楼市可能会出现一个3年左右的平稳期。”

一项调查显示，由于限贷仍然严格的执行，高达90%的网友还想继续观望；仅10%的网友认为现在是最佳购房时机。

显然，限购放松对市场产生的刺激是短期的。敏锐的开发商也意识到了这一点。众多开发商依旧高举“优惠”、“特价”的旗帜以价换量。

进入8月下旬，无锡房贷利率倒是出现了一丝松动的迹象。无锡交通银行(601328,股吧)的房贷专员在接受咨询时表示，会对首套房购买人给予一定的优惠，信用好、收入稳定且购房面积在70平方米以上的客户可享受95折利率；中国银行(601988,股吧)无锡分行二手房贷款利率也出现松动，原本房贷利率上浮5%现已恢复基准，且对二手房的贷款条件审核也比之前宽松。但总体来看，这样的松动仍是“死水微澜”。

“限购松绑不会对市场起到很大的促进作用。”无锡太湖锦园的总经理助理杭卫坦言，无锡限购松绑1个月，没有出现购房者蜂拥抢房，没有出现楼盘价格大涨，这与无锡商品住宅高库存、销售难有关。限购松绑对不断下探的房价起到缓和作用，但如果没有限贷松绑跟进，市场不会出现转折。

成交量走稳，立即反弹不现实

从目前走势判断，沈洵认为，限购取消后市场成交量将保持一定的增长，特别是金九银十值得期待，但不能保证房价出现稳步回升。

“限购令松绑不是"兴奋剂"，不可能让楼市立即反弹。”业内人士表示，限购令取消后，无锡市场整体表现平稳，房价回到了7800元/平方米左右。由于长期限购，无锡楼市一直处于下降通道，消费者对市场有观望期，因此限购对楼市的作用还要继续观察。

杭卫说，除限贷因素影响外，当前房价低使得房子失去了其金融属性。“以前房价涨幅每年在5%-8%，有的甚至一年涨10%-20%。现在每年只能微涨2%-3%。加上近年投资渠道的增多，比如基金、债券收益反而比房产高，单从收益角度来看，老百姓可能会选其他产品来投资。”

从全国的情况看，8月前25天，哈尔滨、昆明、郑州、太原等近20个城市松绑限购，至此，全国46个限购城市中已有36个不同程度放松限购，占总数近八成。目前，仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚、珠海等10个城市尚未松绑。限购放松后，大部分城市成交走稳，尚未见太大波动，仅呼和浩特、济南、杭州等少数城市成交回暖幅度较大。

业内普遍认为，限购政策的取消对楼市成交影响有限，而信贷政策的改变、开发商价格策略的调整将成为左右楼市未来走向的重要因素。

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